Con số gần 52.000 sản phẩm tồn kho bất động sản được báo cáo mới chỉ là "bề nổi của tảng băng trôi". Bức tranh thực tế còn phức tạp hơn khi lượng vốn khổng lồ trong tổng quy mô 6,87 triệu tỷ đồng của hơn 2.200 dự án đang đọng lại ở những công trình dở dang, đòi hỏi các giải pháp tháo gỡ pháp lý quyết liệt để giải phóng nguồn lực cho nền kinh tế.
Giá rao bán bất động sản giảm
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá rao bán bất động sản Hà Nội trong quý 3/2026 tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định.
Khảo sát 530 môi giới cho thấy, 48% môi giới ghi nhận lượng giao dịch giảm mạnh trên 50% so với quý trước, thấp hơn so với mức 50% của quý 2/2026. Thanh khoản vẫn chịu áp lực, song mức độ giảm đã phần nào chững lại, trong khi đó, nhóm ghi nhận giao dịch ổn định tăng từ 10% lên 16%.
Mặt bằng giá vẫn tiếp tục điều chỉnh. So với quý 2/2026, giá rao bán chung cư giảm 5%, đất nền giảm 10%, biệt thự giảm 3%, còn nhà riêng nhìn chung đi ngang.
Đáng chú ý, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa phân khúc sơ cấp và thứ cấp. Tính từ đầu năm đến tháng 9/2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp giảm 15%, mạnh hơn mức 9% của phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, chung cư thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý 3/2026, cao hơn mức 46% của phân khúc sơ cấp.
Sự khác biệt này phản ánh những động lực khác nhau giữa hai thị trường. Ở phân khúc sơ cấp, các chính sách chiết khấu giá bán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc lãi được môi giới đánh giá có tác động lớn đến quyết định mua.
Ngược lại, thị trường thứ cấp ghi nhận nhu cầu ở thực chiếm ưu thế với tỷ lệ 83% (trong khi nhu cầu đầu tư là 17%), người mua có xu hướng tìm kiếm những căn hộ có mức giá phù hợp tại các khu vực đã điều chỉnh.
Sức hấp thụ của thị trường hạn chế
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng chỉ ra nghịch lý của thị trường: Nguồn cung có dấu hiệu cải thiện nhưng giao dịch lại giảm, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn lớn.
Theo số liệu bà chia sẻ tại buổi toạ đàm về bất động sản mới đây, trong quý 3/2026 có hơn 59.000 căn nhà thương mại đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và hơn 216.000 căn nhà ở xã hội đủ điều kiện kinh doanh. Lượng giao dịch đạt khoảng 92.000 căn, giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước.
Thực tế này cho thấy sự lệch pha cung - cầu. Nguồn cung tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp, cao cấp, vượt khả năng chi trả của một bộ phận người dân. Trong khi đó, đầu cơ có thể làm giảm lượng hàng hóa sẵn có cho người mua ở thực, nhưng không đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở đã được đáp ứng.
Báo cáo tại phiên họp thứ nhất Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản sau khi được kiện toàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, cả nước hiện có 2.221 dự án bất động sản được thống kê, với tổng quy mô vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng.
Trong quý 3/2026, thị trường ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý 2/2026. Diễn biến này cho thấy số lượng giao dịch giảm so với quý trước, trong bối cảnh sức hấp thụ của thị trường vẫn còn hạn chế.
Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư và đất nền có xu hướng giảm so với quý II, song mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao. Giao dịch chủ yếu tập trung vào những dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi, trong khi thanh khoản chung chưa đạt kỳ vọng.
Đáng chú ý, số liệu tổng hợp từ 27/34 địa phương cho thấy lượng bất động sản tồn kho trong quý 3/2026 vào khoảng 51.950 căn, lô đất hoặc nền, có xu hướng tăng so với quý trước.
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh lưu ý, con số trên mới phản ánh lượng hàng tồn kho do các chủ đầu tư báo cáo. Bức tranh thực tế còn bao gồm lượng vốn lớn đang nằm tại những dự án dở dang và những khó khăn trong giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp.
Điều này đặt ra yêu cầu không chỉ thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm mà còn phải tháo gỡ vướng mắc để các dự án có thể tiếp tục triển khai, qua đó cải thiện hiệu quả sử dụng nguồn vốn đầu tư.
Tháo gỡ khó khăn cho dự án
Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2026 do Savills Hà Nội tổ chức, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, nguồn cung căn hộ mới chủ yếu ở phân khúc hạng B, kể từ năm 2022 nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm 12% nguồn cung tương lai.
Quý 4/2026, Savills dự báo, nguồn cung tương lai dự kiến khoảng 7.100 căn, tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và hạng B.
Cũng tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Chính phủ Phạm Gia Túc cho biết, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng tài chính còn hạn chế, giá nhà vẫn ở mức cao, vượt quá sức mua của phần đông người dân. Áp lực này không chỉ đè nặng lên công nhân, người lao động mà còn ảnh hưởng đến một bộ phận cán bộ, công chức.
Trước thực trạng trên, Chính phủ, Bộ Xây dựng và các bộ, ngành đang tập trung triển khai nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, tăng nguồn cung và từng bước đưa giá bất động sản về giá trị thực.
Một trong những nhiệm vụ trọng tâm là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp và các nhóm có nhu cầu ở thực.
Theo chỉ tiêu được đề cập tại tọa đàm, mục tiêu đến năm 2030 là hoàn thành gần 900.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Riêng năm 2026, Chính phủ giao chỉ tiêu hoàn thành khoảng 97.271 căn.
Nếu nguồn cung này được bổ sung đúng tiến độ, thị trường sẽ có thêm nhiều sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người dân, góp phần giảm áp lực tăng giá.
Cùng với đó, các bộ, ngành và địa phương đang tập trung tháo gỡ khó khăn cho hơn 5.000 dự án bất động sản gặp vướng mắc. Đến nay, hơn 3.500 dự án đã và đang được tháo gỡ, tương đương khoảng 71%.
Việc giải quyết các vướng mắc pháp lý sẽ giúp nhiều dự án tiếp tục triển khai, bổ sung nguồn cung và tạo thêm lựa chọn cho người mua.
Khi nguồn cung tăng, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư lớn hơn, buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường.
Ngược lại, nếu tiếp tục duy trì giá quá cao trong bối cảnh sức mua suy giảm, doanh nghiệp sẽ khó tiêu thụ sản phẩm, dòng vốn bị ứ đọng, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và tái đầu tư.
