Thị trường biến động, người mua nắm lợi thế
Theo dữ liệu quý III/2026 của CBRE, thị trường nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh vẫn chịu áp lực từ lãi suất, thanh khoản thấp và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý chỉ đạt 45% phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Dẫu vậy, theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, tác động từ lãi suất thực chất chỉ mang tính ngắn hạn. Về lâu dài, giá trị bất động sản vẫn được định đoạt bởi các yếu tố cốt lõi như cung cầu, vị trí, hạ tầng và chất lượng tài sản.
Vì vậy, khi lãi suất tăng, thị trường có thể tạo ra cơ hội tốt hơn về giá và khả năng đàm phán. Đối với những ai mua nhà để ở và có năng lực tài chính phù hợp, việc xuống tiền lúc này là hợp lý, không nhất thiết phải chờ đợi đến khi lãi suất xuống mức thấp nhất. “Người mua hiện nay đang có một lợi thế khá rõ: quyền lựa chọn và khả năng đàm phán tốt hơn trước, thậm chí có thể có những phương án riêng phù hợp cho từng người mua”, ông Tuấn nói.
Trước áp lực lãi suất leo thang, thị trường bất động sản đang trải qua một cuộc thanh lọc dòng tiền mạnh mẽ. Dòng vốn bắt đầu rút khỏi các phân khúc đầu cơ để tìm về những bất động sản giá trị thực. Với người mua hiện nay, giá bán không còn là yếu tố quyết định duy nhất, mà cần phải đi kèm phương thức thanh toán và các giải pháp tài chính dài hạn cho khách hàng. Đồng thời, quyết định của người mua gắn liền với các khu vực có hạ tầng trọng điểm, quy hoạch rõ ràng.
Dự báo của DXS - FERI, lãi suất trong 3 tháng cuối năm dự kiến vẫn đi ngang, trong khi chính phủ chủ trương kiểm soát lạm phát và tập trung vào thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Khách hàng tuy cẩn trọng nhưng vẫn sẵn sàng mua bất động sản có vị trí tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực và có giải pháp tài chính mua nhà phù hợp.
Chủ đầu tư chủ động “gánh” áp lực tài chính
Thị trường bất động sản gần đây ghi nhận nhiều chính sách hỗ trợ tài chính đột phá từ các chủ đầu tư. Những giải pháp bán hàng “chưa từng có tiền lệ” này đang chủ động mở ra cơ hội an cư và đầu tư hiếm có cho người mua, tạo nên một thời điểm sở hữu bất động sản khó có thể tìm thấy lúc thị trường bình thường.
Đơn cử mới đây, MIK Group tung giải pháp tài chính đột phá “An cư - Sinh lời” tại dự án Imperia Sensa Park - toạ lạc tâm điểm thị trường khu Đông TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, ngay từ giai đoạn đầu, áp lực dòng vốn được xóa bỏ hoàn toàn khi người mua chỉ cần chuẩn bị 10% vốn tự có, phần còn lại được trả dần linh hoạt theo tiến độ hoặc khấu trừ theo thu nhập hàng tháng. Trong suốt quá trình dự án xây dựng, khách hàng được bảo vệ tài chính tuyệt đối nhờ chính sách ân hạn nợ gốc dài hạn và hỗ trợ lãi suất 0% cho đến tận khi bàn giao.
Đặc biệt, cơ hội tích lũy tài sản còn trở nên hấp dẫn hơn với mô hình “gửi tiết kiệm sinh lời trong thời gian chờ nhà”. Thông qua sự hợp tác giữa MIK Group và Cake by VPBank, ngay khi ký hợp đồng mua bán, thay vì nộp tiền cho chủ đầu tư, người mua chỉ cần mở sổ tiết kiệm đứng tên mình tại ngân hàng đối tác và gửi vào 10% giá trị căn hộ. Trong suốt 18 tháng chờ nhận nhà, khoản tiền này được bảo toàn an toàn tuyệt đối và sinh lời đều đặn với lãi suất cam kết tối thiểu 7,5%/năm.
Đến thời điểm bàn giao, 10% tiền gốc từ sổ tiết kiệm sẽ tự động chuyển về chủ đầu tư theo thỏa thuận ba bên để hoàn tất thủ tục nhận nhà. Chưa kể, người mua sẽ nhận thêm gói quà tặng trị giá từ 30 đến 80 triệu đồng/căn, nâng tổng lợi ích quy đổi lên tới khoảng 13%/năm. Giải pháp tài chính này vừa giúp khách hàng giảm tối đa áp lực tài chính trong suốt quá trình xây dựng, vừa an tâm tuyệt đối vì dòng tiền vẫn sinh lời đều đặn mỗi ngày dưới sự bảo toàn của hệ thống ngân hàng. Đây cũng là chính sách “hiếm gặp” trên thị trường bất động sản khu Đông TP. Hồ Chí Minh.
Tương tự, tại khu Nam TP. Hồ Chí Minh, tòa tháp Trellia Vista (thuộc KĐT tích hợp Mizuki Park) gây chú ý với chính sách thanh toán giãn, chỉ 2% mỗi 2 tháng (tương đương khoảng 1%/tháng), đồng thời hỗ trợ vay đến 65% và cố định lãi suất 9% suốt 24 tháng.
Hay, dự án TT GENESIS của Liên doanh TT Capital cùng đối tác Nhật Bản cũng áp dụng lịch giãn thanh toán từ 10% - 20% mỗi năm (khoảng 29 - 39 triệu đồng/tháng) kéo dài đến khi nhận nhà.
Có thể thấy, những chính sách bán hàng “hiếm thấy” trong giai đoạn cuối năm 2026 mang giải pháp chia sẻ gánh nặng tài chính, mở ra cơ hội an cư cho người mua nhà. Thực tế, để duy trì những cam kết lớn như trả lãi thay hay tặng quà giá trị, chủ đầu tư phải chấp nhận đánh đổi bằng chi phí vận hành và rủi ro dòng tiền kéo dài. Điều này khẳng định chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững mạnh, uy tín bàn giao cao và mối quan hệ chiến lược với ngân hàng mới có thể đồng hành cùng khách hàng đến cùng.
Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, mặc dù chính sách bán hàng hiện nay có tác động trực tiếp đến thanh khoản, nhưng không thể một mình tạo ra thanh khoản bền vững. Chính sách bán hàng đột phá giúp người mua dễ tham gia mua/bán, còn cuối cùng, sản phẩm phải có giá phù hợp, pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và đáp ứng đúng nhu cầu ở thực thì mới thực sự tạo được thanh khoản dài hạn và bền vững.
Người mua hiện nay thận trọng hơn, quan tâm nhiều hơn đến khả năng sử dụng, dòng tiền và giá trị thực của tài sản thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn. Trong thời gian tới, dòng tiền sẽ tiếp tục tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ và nhu cầu ở thực cao.
