Phân loại tín dụng bất động sản
Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, trong thực tế, tín dụng bất động sản có cơ cấu rất đa dạng, từ tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở, mua và nhận chuyển nhượng bất động sản đến tín dụng phát triển, kinh doanh dự án và các hoạt động đầu tư, kinh doanh khác. Các nhóm tín dụng này có đặc điểm khác nhau về mục đích sử dụng vốn, dòng tiền, khả năng trả nợ và mức độ rủi ro.
Do đó, thay vì áp dụng một cách tiếp cận chung cho toàn bộ tín dụng bất động sản, chính sách tín dụng cần từng bước phân loại theo tính chất tài sản, mục đích sử dụng vốn, đối tượng vay, uy tín chủ đầu tư và mức độ rủi ro. Qua đó, vừa kiểm soát dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, vừa duy trì nguồn vốn cho nhu cầu nhà ở thực và các dự án có đủ điều kiện, có khả năng hoàn thành và tạo thêm nguồn cung cho thị trường.
VARS IRE cho rằng, việc giảm mức độ đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản và hạn chế sự tập trung tín dụng quá lớn vào lĩnh vực này có mục tiêu nhằm quản trị rủi ro. Tuy nhiên, hiệu quả của các biện pháp này phụ thuộc rất lớn vào thời điểm, lộ trình và cách thức triển khai, đặc biệt đối với một thị trường phụ thuộc đáng kể vào hoạt động bán nhà hình thành trong tương lai.
Trong mô hình này, doanh nghiệp thường sử dụng dòng tiền từ người mua để tiếp tục triển khai dự án, đồng thời phụ thuộc vào khả năng tiếp cận tín dụng và tái cấp vốn. Khi tín dụng bị thu hẹp đột ngột, doanh nghiệp có thể thiếu hụt dòng tiền để hoàn thành dự án và thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Khi đó, vấn đề thanh khoản không còn dừng ở doanh nghiệp mà có thể nhanh chóng chuyển thành vấn đề niềm tin của người mua, nhà đầu tư và các chủ thể cung cấp vốn, từ đó làm gia tăng rủi ro lan truyền trong toàn thị trường.
Người mua lo ngại dự án không được bàn giao nên giảm mua hoặc ngừng thanh toán. Chủ đầu tư mất dòng tiền từ bán hàng, công trường chậm lại và niềm tin tiếp tục suy giảm. Khi doanh số giảm, khả năng tiếp cận tín dụng cũng giảm theo, tạo thành vòng xoáy giữa thanh khoản, tiến độ dự án và niềm tin thị trường.
Cần mở đúng chỗ, khóa đúng rủi ro
VARS IRE cho rằng, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng. Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ.
Thứ nhất, phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi.
VARS IRE đề xuất có thể nghiên cứu ba nhóm. Nhóm A là dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai. Nhóm B là dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ. Nhóm C là dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.
Thứ hai, chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay.
Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm. Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao.
Thứ tư, từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Tuy nhiên, việc mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Không nên tạo thêm một kênh huy động nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách.
Thứ năm, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá không chỉ qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ. Trong giai đoạn trước mắt, có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án; việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro.
VARS IRE cho rằng, việc kiểm soát tín dụng theo cách cào bằng sẽ làm mất đi động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản - vốn đang trong giai đoạn phân hóa ngày càng cao giữa dự án đáp ứng nhu cầu thực và các dự án treo để huy động vốn của người mua. Do đó, tín dụng bất động sản cần tập trung tái cấp vốn cho các dự án có đủ điều kiện, an toàn về pháp lý để thúc đẩy thị trường hồi phục, tránh gây ra các hệ lụy về thanh khoản, niềm tin, nợ xấu cũng như tăng trưởng kinh tế.
