Số liệu tổng hợp tổng từ BCTC của 103 doanh nghiệp bất động sản trên ba sàn HoSE, HNX và UPCoM cho thấy đến cuối năm 2025, tổng giá trị tồn kho ước đạt gần 508.000 tỷ đồng, tăng khoảng 30% so với đầu năm.
Trong nhóm doanh nghiệp có quy mô tồn kho lớn, Novaland dẫn đầu với hơn 153.000 tỷ đồng, tiếp đến là Vinhomes với hơn 134.000 tỷ đồng. Các doanh nghiệp khác gồm Kinh Bắc hơn 25.000 tỷ đồng, Khang Điền hơn 23.000 tỷ đồng, Nam Long hơn 17.800 tỷ đồng, Phát Đạt gần 15.000 tỷ đồng và Đất Xanh hơn 14.600 tỷ đồng.
Cơ cấu hàng tồn kho của các doanh nghiệp chủ yếu là sản phẩm dở dang đang trong quá trình xây dựng. Đây được xem là điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khi tồn kho phần lớn là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ.
Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 24/34 địa phương, trong đó 10 địa phương không có số liệu báo cáo gồm Hà Nội, Tuyên Quang, Lai Châu, Lạng Sơn, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Lâm Đồng, TPHCM và Cần Thơ, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trên cả nước trong quý IV/2025 đạt khoảng 32.894 căn, nền.
Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư đạt 10.952 căn, chiếm tỷ trọng lớn và là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất so với quý III/2025, tương đương khoảng 123%.
Diễn biến tồn kho chung cư năm 2025 cho thấy sự đảo chiều rõ rệt. Sáu tháng đầu năm, lượng tồn kho có xu hướng giảm, phản ánh thanh khoản cải thiện sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, bước sang nửa cuối năm, tồn kho tăng trở lại khi nguồn cung mới được tung ra thị trường với quy mô lớn, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán để tận dụng nhịp phục hồi.
Song hành với xu hướng tồn kho tăng, mặt bằng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng mỗi m2 trong năm 2025, tăng khoảng 40% so với năm 2024.
Bối cảnh pháp lý được đánh giá có nhiều chuyển biến tích cực khi hàng loạt cải cách từ Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư cùng các nghị quyết như Nghị quyết số 170/2024/QH15, Nghị quyết số 171/2024/QH15 và Nghị quyết số 254/2025/QH15 được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, tạo xung lực mới cho thị trường.
Theo các chuyên gia, năm 2026, nhiều doanh nghiệp đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng song song với việc điều chỉnh chiến lược để thích ứng trong bối cảnh mới. Phần lớn hàng tồn kho hiện nay là dự án đang xây dựng, bao gồm nhiều sản phẩm hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch.
Nghịch lý thừa – thiếu trên thị trường
Theo các chuyên gia, việc các chủ đầu tư quá tập trung phát triển các sản phẩm trung cao cấp với giá bán vượt xa mức thu nhập và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân đã làm xuất hiện nghịch lý thừa – thiếu trên thị trường bất động sản. Theo đó, dù nguồn cung được cải thiện nhưng giá bán lại được các chủ đầu tư xác định quá cao khiến khả năng hấp thụ, nhất là của nhóm khác hàng có nhu cầu ở thực bị hạn chế. Trong bối cảnh đó, viêc lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng tăng cao hiện nay được dự báo sẽ tiếp tục “làm đầy” giỏ hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng, môi trường đầu tư hiện nay vừa có yếu tố kích thích, vừa đặt ra sức ép cạnh tranh ngày càng lớn. Nguy cơ tồn kho sẽ hiện hữu nếu dự án không đáp ứng đúng nhu cầu thị trường.
Tồn kho bất động sản không chỉ là bài toán của doanh nghiệp mà còn liên quan tới rủi ro tín dụng của hệ thống ngân hàng. Khi sản phẩm không được tiêu thụ, ngân hàng chịu tác động trực tiếp và nếu rủi ro lan rộng có thể ảnh hưởng tới ổn định kinh tế.
Đặc biệt, khi dòng vốn tín dụng được điều tiết sang lĩnh vực sản xuất, lãi suất có thể được nới lỏng từ quý II/2026 khi các yếu tố vĩ mô ổn định hơn, doanh nghiệp được khuyến nghị tập trung vào phân khúc mua ở thực, vừa túi tiền để tăng khả năng cạnh tranh và từng bước tái cấu trúc hàng tồn kho theo hướng bền vững hơn.
