“Nốt trầm” và những kỳ vọng của thị trường bất động sản

Chung cư xuất hiện giảm giá, tăng nhu cầu thuê

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 5/2026, tại Hà Nội, mức độ quan tâm chung cư bán tăng nhẹ 4% so với tháng trước, cho thấy sự phục hồi cục bộ; song vẫn giảm so với cùng kỳ 2025. Tại TP. Hồ Chí Minh cũ, mức độ quan tâm chung cư bán giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm.

Trái lại, chung cư cho thuê có diễn biến tích cực hơn. Nhu cầu thuê tăng tại cả Hà Nội (tăng 6%) và TP. Hồ Chí Minh cũ (tăng 24%) so với cùng kỳ. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là sản phẩm có nhu cầu sử dụng thực cao, đặc biệt trong bối cảnh giá mua nhà vượt khả năng tài chính của một bộ phận người dân đô thị.

Về giá, thị trường chung cư phân hóa theo vùng. Giá rao bán chung cư trung bình vào quý II/2026 tại Hà Nội dự kiến khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước, còn tại TP.HCM cũ là 69 triệu đồng/ m², đi ngang so với quý trước. Giá rao bán chung cư Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cùng giảm 3%.

Diễn biến này có thể coi là một sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá căn hộ ở các đô thị lớn tăng lên quá cao.

Ngược lại, nhiều địa phương có giá rao bán chung cư đi lên, như Hải Phòng cũ tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định cũ tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng 20%, Long An cũ tăng 6% và Đồng Nai cũ tăng 5% so với quý trước. Các thị trường tỉnh như Đà Nẵng cũ, Quảng Ninh, Hưng Yên cũ cũng ghi nhận lượng quan tâm chung cư bán tăng từ 9% - 13%so với tháng 4. Điều này cho thấy nhu cầu đối với căn hộ tại các tỉnh đang được cải thiện, mở ra mặt bằng giá và cơ hội mới ngoài Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Ở thị trường nhà liền thổ, theo Batdongsan.com.vn có phân hóa giữa hai đô thị lớn. TP. Hồ Chí Minh duy trì sức hút với nhà riêng bán với mức độ quan tâm vào tháng 5/2026 tăng 5% so với cùng kỳ 2025. Trong khi tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm nhà riêng bán và cho thuê đều giảm.

Mặc dù neo mức cao sau một thời gian tăng trưởng, mặt bằng giá rao bán nhà riêng Hà Nội đã bắt đầu xu hướng giảm nhẹ khoảng 1% trong những tháng gần đây. Một số quận trung tâm như Đống Đa, Hà Đông, Ba Đình cũ điều chỉnh giảm 3%.

Cùng với đó, khoảng cách giá rao bán nhà riêng giữa hai thành phố lớn tiếp tục nới rộng: giá phổ biến tại Hà Nội vào tháng 5/2026 là khoảng 253 triệu/ m², còn tại TP. Hồ Chí Minh cũ là 119 triệu/ m². Trong khi giá cho thuê nhà riêng ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh gần như ngang nhau, trung bình khoảng 20 triệu/căn/tháng.

Với nhà mặt phố, lượng quan tâm giảm 8-10% so với tháng liền trước ở cả hai thành phố lớn. Diễn biến giá có sự trái chiều: giá rao bán nhà phố Hà Nội mặc dù đã đi ngang từ đầu năm 2026 nhưng vẫn cao hơn 24% so với quý I/2025, trong khi TP. Hồ Chí Minh cũ giảm 7% giá bán trong cùng thời kỳ, nhưng giá thuê tăng 38%. Ngoài ra, một số thị trường tỉnh ghi nhận giá rao bán nhà phố tăng so với đầu năm 2025. Trong đó, Đà Nẵng dẫn đầu với mức tăng 39%, Khánh Hòa tăng 17%, Hải Phòng tăng 16%.

Nhìn chung, hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa. Xu hướng giảm giá chung cư tại Hà Nội là một tín hiệu phản ánh thị trường đang tự điều chỉnh về giá trị thực sau thời gian tăng nóng. Trong khi đó, việc hạ tầng được đẩy mạnh giải ngân và các chính sách pháp lý mới dần đi vào cuộc sống sẽ là động lực dài hạn cho thị trường.

Những kỳ vọng

Theo các chuyên gia, bức tranh kinh tế vĩ mô vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực, tạo nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mới trong 5 tháng đầu năm đạt 24,81 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ năm 2025. Cùng với đó, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 8,8% và kim ngạch xuất khẩu hàng hóa đạt 215,7 tỷ USD (tăng 18 %), cho thấy sự cải thiện của nền kinh tế.

Bên cạnh các chỉ số tăng trưởng, sự ổn định của chỉ số giá tiêu dùng (CPI) ở mức tăng 3,61% và thu ngân sách đạt 1.341 nghìn tỷ đồng (tăng 15,4%) đã tạo ra một môi trường đầu tư an toàn hơn.

Bên cạnh yếu tố vĩ mô, hạ tầng và tháo gỡ pháp lý tiếp tục là hai động lực cốt lõi định hình nguồn cung tương lai. Hà Nội đẩy nhanh các tuyến giao thông kết nối đồng thời triển khai quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, lấy sông Hồng làm trục cảnh quan chủ đạo. Trong khi đó, TP. Hồ Chí Minh tập trung cho Metro, Vành đai 3 và các tuyến cao tốc trọng điểm, gắn với ba hành lang chiến lược.

Đáng chú ý là tiến trình khơi thông pháp lý. Nghị quyết 254/2025/QH15 bắt đầu được triển khai mạnh tại các địa phương, tập trung vào tháo gỡ vướng mắc đất đai, xác định giá đất, giao đất và xử lý dự án tồn đọng. Nhóm chính sách về tháo gỡ pháp lý cho dự án bất động sản được dự báo sẽ giải phóng một lượng cung trong giai đoạn tới.

Tuy vậy, tác động của hạ tầng và chính sách thường có độ trễ. Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ khả năng hấp thụ của người mua và mặt bằng giá cao ở nhiều khu vực.

Chia sẻ tại hội thảo mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô có nhiều biến động, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào giai đoạn mới – giai đoạn phục hồi có chọn lọc, nơi chất lượng, pháp lý, năng lực chủ đầu tư và giá trị sử dụng thực trở thành những tiêu chí quyết định.

Theo vị này, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nguồn cung gia tăng và nhiều dự án quy mô lớn được triển khai. Tuy nhiên, hoạt động mở bán vẫn diễn ra thận trọng do sức cầu chưa đạt kỳ vọng, trong khi áp lực chi phí vốn và dòng tiền vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Văn Đính đánh giá thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực triển khai dự án sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi các chủ đầu tư yếu hơn buộc phải tái cơ cấu để thích ứng. Đồng thời, tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn, chú trọng giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Nửa cuối năm 2026, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các trụ cột tăng trưởng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu, đồng thời tập trung phát triển các vùng động lực như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, chính sách điều hành sẽ tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định và phát triển các kênh huy động vốn phi ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu và các quỹ đầu tư. Điều này sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cải thiện thanh khoản và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Song song, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung. Theo ông Đính, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, đồng thời hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Hương - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Savills Việt Nam cho biết, Chính phủ đã đặt mục tiêu định hướng phát triển đất nước với kỳ vọng GDP đạt mức tăng trưởng hai con số. Con số tăng trưởng 7,83% trong quý I/2026 chính là minh chứng cho thấy sự quyết tâm đó đang đi đúng hướng. Điều này thể hiện rõ tham vọng phát triển hạ tầng, tái cấu trúc đô thị và những thay đổi về cơ chế, thể chế. Mức tăng trưởng quanh mốc 7,3% - 7,83% này là một tín hiệu rất tích cực cho thị trường.

Về dòng vốn FDI đang tăng trưởng rất mạnh với 15,2 tỷ USD trong quý 1/2026, tăng 43%. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn đang là điểm đến đầy hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Trong top 5 quốc gia rót vốn FDI vào Việt Nam, Singapore đang dẫn đầu, tiếp theo là Hàn Quốc và Trung Quốc. Bên cạnh đó, Việt Nam còn thu hút 6,8 triệu lượt khách quốc tế, tăng 12%. Việc du khách đến Việt Nam lần đầu và quay trở lại không chỉ là tín hiệu tích cực về du lịch mà còn mở ra cơ hội mở rộng đầu tư và phát triển chung. Về các chỉ số kinh tế khác, CPI chỉ tăng 0,3% – một dấu hiệu đáng mừng khi nhu cầu tiêu dùng vẫn duy trì ở mức cao.

Theo bà Hương, tăng trưởng tín dụng đạt mức 2,2% không đồng nghĩa với việc thị trường đang quá khó khăn, mà cho thấy dòng vốn đang được phân bổ có chọn lọc hơn, không còn tình trạng dàn trải mà đi thẳng vào đúng nơi cần vốn.