Hàng loạt dự án NƠXH đã khởi động, dự kiến cung cấp ít nhất 120.000 căn trong giai đoạn 2026–2030, chưa kể nguồn cung nhà ở thương mại sắp ra mắt. Tuy nhiên, bà An Nguyễn – Giám đốc Cấp cao, Trưởng Chi nhánh Hà Nội kiêm Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển CBRE Việt Nam, thuộc tập đoàn dịch vụ BĐS thương mại lớn nhất thế giới – cho rằng quy mô nguồn cung không phải yếu tố duy nhất tác động tới diễn biến giá bán nhà tại Thủ đô.
NGHỊCH LÝ THỪA NHÀ GIÁ CAO, THIẾU NHÀ VỪA TÚI TIỀN
Theo bà An, để đánh giá mặt bằng giá chung cư Hà Nội có đảo chiều hay không, không thể chỉ nhìn vào số lượng căn hộ mà phải xem xét cơ cấu phân khúc và chi phí đầu vào.
Trước hết, NƠXH và nhà ở thương mại là hai thị trường khác biệt. NƠXH phục vụ đối tượng chính sách với điều kiện giao dịch chặt chẽ, còn nguồn cung thương mại mới hiện nay có sự phân hóa rõ rệt, chủ yếu đang tập trung ở phân khúc trung cấp và cao cấp tại các đại đô thị.
Nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.
“Vì vậy, số lượng NƠXH nhiều không đồng nghĩa với giá nhà ở thương mại sẽ rẻ”, bà An nhận định.
Bên cạnh sự lệch pha về phân khúc, giá nhà còn chịu áp lực từ hàng loạt chi phí đầu vào như tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng, marketing và đầu tư hệ thống tiện ích. Khi các chi phí này đồng loạt tăng, chủ đầu tư khó có dư địa điều chỉnh giảm giá bán.
Đến giữa năm 2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã ở mức khoảng 95 triệu đồng/m², chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu. Nếu tiếp đà tăng, mức giá có thể sớm vượt mốc 100 triệu đồng/m². Giá thứ cấp trong quý II dù giảm nhẹ so với quý I nhưng vẫn cao hơn khoảng 13% so với cùng kỳ năm 2025.
Theo dữ liệu từ CBRE, trong một số quý gần đây, căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên chiếm khoảng 50–60% tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội. Quý II/2026 cũng là quý thứ hai liên tiếp thị trường không ghi nhận bất kỳ sản phẩm mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m².
Trong tương lai, nguồn cung được dự báo tiếp tục duy trì ở quy mô lớn nhưng vẫn chủ yếu thuộc phân khúc giá cao; các dự án trung cấp chỉ xuất hiện nhỏ giọt tại một số khu vực ngoại thành, vùng ven.
“Các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân không ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong 2–3 năm trở lại đây. Điều này khiến mặt bằng giá bán sơ cấp toàn thị trường khó giảm. Xu hướng tăng của mặt bằng giá chưa đảo chiều mà chỉ đang chậm lại”, bà An phân tích.
Nếu thị trường diễn biến tương tự các chu kỳ trước và không xuất hiện những thay đổi mang tính nền tảng về chi phí phát triển dự án, tốc độ tăng giá có thể chậm lại còn khoảng 3–5% mỗi năm.
Trong 3–5 năm tới, bà An dự báo giá chung cư Hà Nội nhiều khả năng vẫn duy trì đà tăng, nhưng với tốc độ ổn định hơn. Tuy nhiên, bà cũng lưu ý: “Đây là câu chuyện phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, từ nguồn cung, bối cảnh kinh tế vĩ mô, định hướng chính sách, quan hệ kinh tế quốc tế đến tốc độ tăng trưởng của kinh tế Việt Nam”.
CHƯA THỂ LẤY CON SỐ 120.000 CĂN NƠXH RỒI KẾT LUẬN THỪA HAY THIẾU
Một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm tới là sự gia tăng mạnh nguồn cung NƠXH.
Theo bà An, 120.000 căn là quy mô nguồn cung lớn. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là ai có thể tiếp cận nguồn cung này, với điều kiện và mức giá nào; số nhà đó được đưa ra thị trường trong khoảng thời gian nào và phân bố ở đâu.
Những yếu tố này mới giúp xác định NƠXH có cạnh tranh trực tiếp với nhà ở thương mại hiện hữu hay không, phân khúc nào chịu tác động và mức độ tác động đến đâu.
Thực chất, NƠXH nên được xem là công cụ và chính sách giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở chứ không nhất thiết cần phải “kéo giá nhà ở” của các sản phẩm hiện tại trên thị trường. Nhà ở thương mại và NƠXH nên được coi là những loại hình nhà ở bổ trợ cho nhau, đáp ứng các nhu cầu khác nhau trong xã hội.
Sự khác biệt của NƠXH và chung cư thương mại thể hiện ở ba yếu tố: khách hàng mục tiêu, tiêu chuẩn sản phẩm và cơ chế hình thành giá.
NƠXH và chung cư thương mại đại diện cho hai nhóm khách hàng với nhu cầu khác nhau và luôn song hành bất kể thị trường đang ở giai đoạn nào.
Nhà ở thương mại được định giá dựa trên vị trí, mật độ xây dựng, tiện ích, tiêu chuẩn bàn giao và chất lượng vận hành; còn NƠXH ưu tiên tối ưu hóa không gian và chi phí để đáp ứng nhu cầu ở cơ bản.
Dự án NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, lợi nhuận của chủ đầu tư bị khống chế ở mức tối đa 10%, trong khi nhà ở thương mại phải gánh chi phí đất đai, tài chính và phát triển dự án theo cơ chế thị trường.
“Bởi vậy, NƠXH khó có thể thay thế trực tiếp cho nhà ở thương mại và tạo áp lực giảm giá trên toàn thị trường. Tác động, nếu có, chủ yếu diễn ra gián tiếp: khi NƠXH đáp ứng tốt nhu cầu của nhóm thu nhập thấp, một bộ phận khách hàng có thể rời thị trường thuê nhà hoặc không còn tìm mua chung cư thương mại giá rẻ, căn hộ thứ cấp cũ. Sự dịch chuyển này có thể làm thay đổi cơ cấu cầu, từ đó thúc đẩy các chủ đầu tư điều chỉnh sản phẩm”.
Theo bà An, điều kiện tiên quyết là xây dựng cơ sở dữ liệu chính xác về cầu thực tại từng địa phương, từ số hộ thu nhập thấp phát sinh nhu cầu an cư đến quy mô lao động trẻ nhập cư hằng năm. Đây mới là căn cứ để xác định nguồn cung NƠXH tối ưu, thay vì chỉ nhìn vào tổng số căn dự kiến xây dựng.
Sau khi hết thời hạn hạn chế chuyển nhượng 5 năm và được đưa vào thị trường giao dịch tự do, giá NƠXH cũng có thể được điều chỉnh theo cơ chế thị trường, dần tiệm cận mặt bằng giá thứ cấp của phân khúc bình dân hoặc trung cấp tại cùng khu vực.
NGHỊCH LÝ 70–80% NGUỒN CUNG DỒN VỀ PHÍA TÂY VÀ VÙNG VEN PHÍA ĐÔNG
Không chỉ lệch pha về phân khúc, nguồn cung mới còn tập trung cục bộ về địa lý. Dữ liệu của CBRE cho thấy, khoảng 70–80% nguồn cung mở bán mới mỗi năm kể từ 2022 đến nay dồn về khu vực phía Tây, chủ yếu ngoài Vành đai 3, và các khu vực phía Đông, Đông Nam như Gia Lâm, Văn Giang (Hưng Yên).
Trong khi đó, nhà ở thương mại trung cấp, phù hợp hơn với khả năng chi trả của số đông, vẫn xuất hiện ít và chủ yếu nằm tại khu vực ngoại thành hoặc các địa phương giáp ranh. Vì vậy, nguồn cung toàn thị trường tăng nhưng người mua vẫn thiếu lựa chọn phù hợp đồng thời về giá bán, vị trí và điều kiện sống.
Theo bà An, mặt bằng giá chỉ có thể hạ nhiệt rõ rệt khi nguồn cung bình dân, trung cấp gia tăng và được phân bổ đa dạng hơn giữa các khu vực.
Giá bán cũng không phải tiêu chí duy nhất của người mua ở thực. Một căn hộ rẻ hơn nhưng nằm xa nơi làm việc, thiếu trường học, bệnh viện, chợ, không gian việc làm hoặc kết nối giao thông chưa hoàn chỉnh chưa chắc đã đáp ứng đúng nhu cầu.
Nếu nhà ở, hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội không phát triển đồng bộ, giãn dân khó thành công. Lực cầu vẫn dồn về khu vực có điều kiện sống tốt hiện hữu, còn dự án vùng ven có thể thanh khoản chậm dù thị trường vẫn thiếu nhà vừa túi tiền.
Theo chuyên gia CBRE, dư cung chỉ thực sự xảy ra khi sản phẩm không đáp ứng các tiêu chí cơ bản của người sử dụng cuối về khả năng chi trả, điều kiện sống và kết nối giao thông. Vì vậy, áp lực giảm giá chủ yếu xuất hiện cục bộ tại những dự án có hạ tầng chưa đồng bộ, thiếu hệ sinh thái dân sinh hoặc phụ thuộc nhiều vào nhu cầu đầu cơ.
Thực tế, xu hướng giảm giá hiện chủ yếu xuất hiện trên thị trường thứ cấp. Khi thanh khoản chậm lại, áp lực tài chính và chi phí lãi vay có thể buộc một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, đặc biệt là nhóm mua để lướt sóng, phải hạ kỳ vọng hoặc bán nhanh để thu hồi vốn.
Tuy nhiên, áp lực thoát hàng của một bộ phận nhà đầu tư chưa đủ sức kéo mặt bằng giá sơ cấp đi xuống. Trong khi giá thứ cấp phụ thuộc vào tình trạng tài chính và kỳ vọng của từng người bán, giá sơ cấp vẫn được neo bởi chi phí đầu vào gia tăng và cơ cấu nguồn cung mới thiên về phân khúc giá cao.
“Dù vậy, diễn biến giá thứ cấp điều chỉnh cục bộ nhưng giá sơ cấp vẫn neo cao chỉ mang tính tạm thời. Khi lực hấp thụ tiếp tục chậm lại trong thời gian đủ dài, giá sơ cấp cũng chịu áp lực buộc phải điều chỉnh”.
