Số liệu thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường như batdongsan.com.vn, Savills, thị trường bất động sản quý 3/2026 chưa ghi nhận đà giảm giá diện rộng như kỳ vọng của công chúng, mà có sự phân hóa sâu sắc theo từng khu vực và phân khúc.
Tại Hà Nội, dữ liệu từ Savills cho thấy nguồn cung sơ cấp thu hẹp mạnh, giảm 42% theo quý và 51% theo năm (chủ yếu là phân khúc hạng B). Lượng giao dịch tương ứng giảm 26% theo quý và 48% theo năm. Mặt bằng giá sơ cấp chỉ hạ nhiệt nhẹ so với quý trước nhưng vẫn neo cao hơn cùng kỳ; trong khi giá thứ cấp tuy giảm quý thứ ba liên tiếp nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, khoảng cách giá giữa hai thị trường này lên tới 28% ở phân khúc hạng A và 17% ở hạng B.
Theo Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá rao bán tại Hà Nội ghi nhận mức điều chỉnh khá rõ: so với quý 2/2026, đất nền giảm sâu nhất (10%), chung cư giảm 5%, biệt thự giảm 3%, riêng nhà riêng đi ngang. Điểm sáng nằm ở sự dịch chuyển lực cầu: từ đầu năm đến tháng 9/2026, giá chung cư thứ cấp giảm 15% (mạnh hơn mức giảm 9% của sơ cấp), giúp phân khúc thứ cấp vượt lên chiếm 54% tổng lượng giao dịch trong quý 3.
Tại TP.HCM, biến động giá diễn ra trong biên độ hẹp hơn. So với quý trước, giá chung cư giảm nhẹ 1% (xuống 69 triệu đồng/m²), đất nền và biệt thự cùng giảm 3% (xuống lần lượt 61 triệu và 151 triệu đồng/m²). Trái lại, nhà riêng tăng nhẹ 1% (lên 117 triệu đồng/m²) và nhà mặt phố tăng 2% (đạt 200 triệu đồng/m²).
Trên các diễn đàn bất động sản, rất nhiều ý kiến hỏi về việc thời điểm này có mua nhà hay không? Tuy nhiên, có sự phân hoá giữa việc chưa nên mua khivẫn còn áp lực giảm giá và ý kiến cho rằng đây là thời điểm mua nhà vì giá đầu vào cấu thành sản phẩm đã tăng cao như chi phí đất, vật liệu xây dựng, lãi suất vay ngân hàng của chủ đầu tư…
Vậy giá nhà có giảm nữa không? Liệu có xuất hiện một mặt bằng giá đáng kể so với hiện nay?
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, về khả năng điều chỉnh giảm mặt bằng giá nhà điều này hoàn toàn có thể xảy ra vì một số lý do. Thứ nhất, khi thị trường được cân đối cung cầu tốt hơn, nguồn cung đưa vào thị trường tăng lên, trong đó tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở giá thấp, nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, khả năng hấp thụ sẽ rất tốt. Điều này góp phần kéo mặt bằng giá bình quân của thị trường xuống thấp hơn.
Tuy nhiên, muốn giảm giá thành, cần có sự điều hành đồng bộ thông qua nhiều cơ chế, chính sách, trong đó giá đất cần được điều tiết phù hợp. Theo tinh thần Nghị quyết 18, đất đai cần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế, thay vì chỉ tập trung vào việc thu tiền sử dụng đất. “Chúng tôi cho rằng có thể vận dụng tinh thần này để điều chỉnh giá đất theo hướng phù hợp hơn, khuyến khích phát triển các dự án đầu tư”, ông Đính nói.
Thứ hai, cần kiểm soát tốt thị trường và giá cả, đồng thời tận dụng các hệ thống, công cụ quản lý hiện đại.
Với những chuyển đổi về phương thức quản lý, chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ hiện nay, chúng ta hoàn toàn có thể giảm một phần chi phí trong ngành xây dựng. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng cũng là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến giá thành nhà ở. Về thủ tục đầu tư, thời gian quản lý và các chi phí liên quan đã được cắt giảm đáng kể. Đây cũng là cơ sở để tiếp tục giảm giá thành.
Cuối cùng, cần tuyệt đối ngăn chặn các hiện tượng tạo giá ảo, đẩy giá, thổi giá trên thị trường. Các cơ chế kiểm soát đã có, nhưng cần được thực hiện hiệu quả để những hoạt động này không bùng phát. Khi đó, cấu trúc giá của thị trường sẽ được cải thiện theo hướng phù hợp hơn.
Còn theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing (thuộc One Mount Group), thực tế, thị trường bất động sản có tiếp tục giảm giá hay không phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.
“Chúng tôi luôn đánh giá thị trường theo các kịch bản khác nhau, gồm kịch bản xấu, kịch bản cơ sở và kịch bản tốt. Mỗi kịch bản đều gắn với những điều kiện kinh tế vĩ mô nhất định”, ông Trần Quang Trung nói.
Thị trường vốn có tác động rất lớn đến mặt bằng giá bất động sản cũng như hành vi của người dân. Rấtnhiều ý kiến đặt câu hỏi: “Bao giờ thị trường bất động sản phục hồi?”.
Ông Trần Quang Trung Tôi cho biết, khi nào người dân không còn ưu tiên mang tiền gửi ngân hàng mà chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản, thì thị trường mới có cơ hội phục hồi rõ nét.
Tuy nhiên, cũng có câu hỏi: “Ở giai đoạn hiện nay, giá bất động sản còn giảm nữa hay không?”.
Ông Trung cho rằng, thực tế rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường tạo đáy, bởi diễn biến còn phụ thuộc vào từng phân khúc và nhóm nhà đầu tư. Với thị trường thứ cấp, cần nhìn vào nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, có tỷ lệ vốn tự có ban đầu khoảng 20-30%.
Trong trường hợp buộc phải bán tài sản để cắt lỗ, mức thua lỗ của nhóm này có thể tương đương phần vốn tự có đã bỏ ra, tức khoảng 20-30%, tùy thuộc vào khoản vay, chi phí phát sinh và giá bán thực tế. Đây là một trong những yếu tố cần xem xét khi đánh giá dư địa điều chỉnh của thị trường.
Đối với phân khúc nhà đất thổ cư, thị trường trước đây phát triển tương đối tự do. Đặc biệt, nhóm nhà đầu tư mua đất, tách thửa hoặc xây nhà mới để bán thường ít có các giải pháp tài chính hỗ trợ chuyên biệt.
“Theo quan sát của tôi, phân khúc này vẫn có khả năng tiếp tục giảm giá. Giai đoạn nóng lên trong năm 2024-2025 đã khiến giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng mạnh. Chẳng hạn, tại khu vực phía Đông Hà Nội, gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, có những nhà đầu tư mua đất bằng vốn vay, sau đó tiếp tục sử dụng đòn bẩy tài chính để xây dựng nhà rồi bán lại”, nhấn mạnh.
