Savills Hà Nội vừa có báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản quý 3/2026. Theo đánh giá, giai đoạn quý 3, đang chứng kiến những chuyển động đầy tính chu kỳ nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho người mua nhà lẫn các nhà đầu tư.
Sự lệch pha giữa thu nhập và giá nhà
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội sau khi đạt đỉnh vào quý 2/2026 nhờ lượng mở bán lớn từ phân khúc căn hộ hạng A (khi đó chiếm 45% nguồn cung), bước sang quý 3/2026 đã ghi nhận sự chững lại rõ rệt. Nguồn cung mới trong quý chỉ đạt 3.400 căn, giảm 42% so với quý trước và giảm 51% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm này kéo theo lượng bán toàn thị trường trong quý 3 xuống mức 3.800 căn, giảm 17% theo quý và giảm 14% theo năm.
Tuy nhiên, nếu nhìn tổng thể 9 tháng đầu năm 2026, thị trường vẫn ghi nhận quy mô giao dịch tương đối ổn định với tổng nguồn cung mới đạt 14.500 căn (chủ yếu là căn hộ hạng B) và tổng số căn bán được đạt 13.600 căn. Tỷ lệ hấp thụ tính trên tổng nguồn cung sơ cấp đạt 39%. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ riêng đối với nguồn cung mới duy trì ở mức khá tích cực, đạt từ 59% - 60%, trong đó phân khúc căn hộ hạng B chứng kiến sức hút mạnh mẽ nhất với tỷ lệ hấp thụ đạt trên 65%.
Dự kiến trong quý 4/2026, thị trường sẽ được bổ sung thêm khoảng 7.000 đến 7.100 căn hộ mới, tiếp tục tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng A và hạng B, qua đó nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2026 lên trên ngưỡng 20.000 căn.
Mặt bằng giá bất động sản căn hộ hiện nay đang neo ở mức cao do chịu tác động trực tiếp từ chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tài chính (lãi suất) cũng như chi phí xây dựng. Giá sơ cấp trung bình đạt 107 triệu đồng/m² và gần như giảm không đáng kể, một phần do rổ hàng sơ cấp hiện tại chủ yếu là các dự án thuộc phân khúc hạng A và B. Trong khi đó, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình ghi nhận ở mức 75 triệu đồng/m² sau 3 quý giảm liên tiếp.
Cơ cấu giá bán trong 9 tháng qua phản ánh rõ sự dịch chuyển sang phân khúc cao cấp. Các sản phẩm căn hộ có giá trị trên 6 tỷ đồng chiếm tới 73% tổng số căn bán được trên thị trường. Trái lại, phân khúc căn hộ vừa túi tiền từ 2 đến 4 tỷ đồng gần như đã biến mất, không còn nguồn cung trên thị trường sơ cấp.
Thực trạng này dẫn đến một khoảng cách ngày càng lớn giữa giá nhà và năng lực tài chính của đại đa số người dân. Số liệu thống kê trong 5 năm qua cho thấy, trong khi thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9%/năm, thì giá căn hộ sơ cấp lại tăng trung bình tới 25%/năm. Sự khan hiếm nghiêm trọng của phân khúc căn hộ hạng C khiến giá sơ cấp của dòng sản phẩm này vẫn duy trì mức tăng khoảng 17%/năm.
Căn hộ dịch vụ: Điểm sáng nhờ dòng vốn FDI
Trái ngược với những áp lực ở mảng căn hộ để bán, phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội lại ghi nhận những tín hiệu vận hành rất tích cực nhờ sự hỗ trợ mạnh mẽ từ dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đổ vào Hà Nội và các tỉnh công nghiệp phía Bắc.
Công suất lấp đầy toàn thị trường duy trì ổn định ở mức rất cao, đạt 85%. Nguồn cung ghi nhận mức tăng nhẹ theo quý với sự xuất hiện của dự án Delicacy Hanoi (được quản lý bởi Fusion), trong đó các căn hộ dịch vụ hạng A tiếp tục nắm giữ tỷ trọng chính.
Về mặt giá thuê, thị trường ghi nhận mức tăng nhẹ theo quý và giữ trạng thái ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Đặt trong tương quan so sánh quốc tế, giá thuê bình quân của các căn hộ dịch vụ hạng A có thương hiệu quản lý quốc tế tại Hà Nội hiện ở mức rất hợp lý so với các thị trường trong khu vực như Thái Lan hay Malaysia, mở ra dư địa tăng giá triển vọng trong thời gian tới.
Dù các địa phương lân cận như Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng hay Hưng Yên đang phát triển nhanh chóng về nguồn cung, Hà Nội vẫn giữ vững vị thế là ưu tiên hàng đầu của cộng đồng chuyên gia nước ngoài. Lợi thế cạnh tranh cốt lõi này đến từ hệ thống tiện ích xã hội vượt trội của Thủ đô, từ hạ tầng trường học, bệnh viện quốc tế cho đến môi trường sống hoàn thiện.
