Thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ nét tại hai đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường căn hộ đang bước vào chu kỳ mới khi giá bán vẫn đi lên nhưng tốc độ đã chậm lại. Trong khi ở TP.HCM, đà tăng không còn tập trung ở khu vực trung tâm mà lan sang các khu vực mở rộng đặc biệt là Bình Dương, khiến khoảng cách giá ngày càng thu hẹp.
Theo dữ liệu One Mount, trong quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp tại khu trung tâm Hà Nội đạt khoảng 121 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước nhưng vẫn tăng mạnh 46% so với cùng kỳ năm trước, phản ánh mặt bằng giá neo cao khi nguồn cung khu vực trung tâm chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tại TP.HCM, mặt bằng giá sơ cấp khu trung tâm duy trì ổn định ở mức 103 triệu đồng/m2 trong quý II/2026, tăng 14% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy đà tăng giá vẫn được duy trì dù tốc độ đã có dấu hiệu chững lại trong ngắn hạn. Đáng chú ý, khu vực Bình Dương ghi nhận mức giá sơ cấp khoảng 60 triệu đồng/m2, tăng 33% theo năm, cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng của khu vực trung tâm.
Khoảng cách giá giữa Bình Dương và trung tâm TP.HCM đang có xu hướng thu hẹp dần, một phần phản ánh kỳ vọng tích cực của thị trường đối với triển vọng phát triển của khu vực sau khi được sáp nhập vào địa giới hành chính TP.HCM.
Ở góc nhìn về diễn biến ngắn hạn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, cho rằng trong 6 tháng cuối năm, mặt bằng giá căn hộ nhìn chung vẫn sẽ tiếp tục tăng. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, cả đường giá sơ cấp và thứ cấp sẽ có độ dốc thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn 2023-2025.
"Nếu trước đây giá căn hộ tăng khoảng 24-25% mỗi năm thì năm 2026 nhiều khả năng vẫn duy trì mức tăng hai con số nhưng thấp hơn đáng kể. Hiện giá đã tăng khoảng 13% so với cùng kỳ. Trường hợp giá tiếp tục điều chỉnh trong quý III và quý IV thì mức tăng cả năm có thể xuống dưới 13%."
Theo bà Hoài An, về dài hạn, mặt bằng giá vẫn sẽ duy trì xu hướng tăng nhưng ổn định hơn. Nếu diễn biến tương tự các chu kỳ trước tại Hà Nội thì tốc độ tăng có thể chỉ còn khoảng 3-5% mỗi năm. Tuy nhiên, diễn biến này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nguồn cung, bối cảnh kinh tế vĩ mô, định hướng chính sách, quan hệ kinh tế quốc tế cũng như tốc độ tăng trưởng của kinh tế Việt Nam.
Trong kịch bản giai đoạn 2026-2027, One Mount dự báo, nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội được dự báo tiếp tục gia tăng khi nhiều dự án hoàn thiện pháp lý và đủ điều kiện mở bán, đạt khoảng 35.000–40.000 căn/năm.
Về giá bán, khu trung tâm Hà Nội được kỳ vọng tăng 10–13% trong năm 2026, trong khi Văn Giang (Hưng Yên) dự báo tăng nhẹ 3–5% nhờ nguồn cung mới dồi dào với mức giá hợp lý.
Sang đến năm 2027, đà tăng giá dự kiến chậm lại khi nhiều đại dự án tại khu vực phía Nam và phía Bắc đồng loạt gia nhập thị trường.
Thị trường TP.HCM được dự báo bước vào giai đoạn ổn định và tích cực hơn trong giai đoạn 2026–2027, chủ yếu nhờ nguồn cung quy mô lớn từ Bình Dương, qua đó nâng tổng nguồn cung mở bán lên khoảng 30.000–35.000 căn/năm.
Về giá bán, khu vực trung tâm TP.HCM được kỳ vọng duy trì mặt bằng giá tương đối ổn định trong năm 2026, với mức tăng ~3–5%, trước khi bật tăng mạnh 15–20% trong năm 2027 nhờ sự xuất hiện của dự án siêu sang tại phường Sài Gòn.
Trong khi đó, Bình Dương dự báo duy trì tăng trưởng 15–20%/năm nhờ có sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với các dự án có tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng cao cấp hơn.
