Mục tiêu xây 1 triệu nhà ở xã hội: Khó đủ đường

NGHẼN CẢ QUỸ ĐẤT, THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VÀ VỐN

Ông Nguyễn Văn Đính

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS)

Khoảng hai thập kỷ qua, nhà ở xã hội luôn là vấn đề được Đảng, Nhà nước và Chính phủ quan tâm. Tuy nhiên, thời gian gần đây, tốc độ phát triển của phân khúc này đang có dấu hiệu chững lại.

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong giai đoạn 2021-2025, nhu cầu nhà ở xã hội ước tính khoảng 1,24 triệu căn, trong khi kế hoạch Bộ Xây dựng đề ra chỉ đạt 428.000 căn. Mặc dù Chính phủ, địa phương và doanh nghiệp đã tích cực triển khai, nhưng kết quả thực tế vẫn chưa như mong đợi.

Hiện nay, quá trình phát triển nhà ở xã hội vẫn còn vướng ở ba “điểm nghẽn” lớn: quỹ đất, thủ tục hành chính và vốn.

Nhận thức rõ những khó khăn này, Chính phủ đã có những điều chỉnh về cơ chế, chính sách, bao gồm sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, nhằm tháo gỡ nhiều rào cản pháp lý. Tuy nhiên, để các chính sách đi vào thực tế, cần có sự phối hợp chặt chẽ và quyết liệt từ chính quyền địa phương và doanh nghiệp.

Vấn đề lớn nhất là quỹ đất. Nhiều địa phương chưa chủ động bố trí quỹ đất ở vị trí thuận lợi cho phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến tình trạng thiếu mặt bằng phù hợp. Thêm vào đó, các địa phương chưa thực sự mạnh dạn trong việc cắt giảm thủ tục hành chính, khiến quá trình phê duyệt dự án bị kéo dài.

Về tài chính, mức lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội hiện chưa hợp lý. Trong khi người lao động thu nhập thấp vốn đã khó khăn trong việc duy trì cuộc sống, họ còn phải gánh thêm áp lực trả nợ gốc và lãi suất cao. Điều này khiến họ ngần ngại vay vốn, làm giảm sức mua, kéo theo hệ quả là doanh nghiệp cũng không mặn mà đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Trước thực trạng này, Chính phủ đã có những động thái quyết liệt hơn. Các bộ, ban ngành được yêu cầu vào cuộc mạnh mẽ, buộc các địa phương phải xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm, coi đây là nhiệm vụ bắt buộc. Địa phương nào không hoàn thành chỉ tiêu có thể bị xem xét kỷ luật.

Nhà nước cũng đang triển khai các gói tín dụng ưu đãi, với mức lãi suất dưới 5%, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua. Khi có chính sách hỗ trợ hợp lý, người dân sẽ có động lực hơn trong việc sở hữu nhà ở xã hội, tạo điều kiện để thị trường phát triển mạnh mẽ hơn. Dự kiến trong năm 2025, nhiều phương án sẽ được triển khai nhằm đảm bảo đạt chỉ tiêu mà Chính phủ đề ra.

Tóm lại, các chỉ đạo của Chính phủ hiện nay đã đi đúng hướng. Vấn đề quan trọng nhất là các bộ, ngành, địa phương, ngân hàng và doanh nghiệp có thực hiện nghiêm túc hay không. Nếu tất cả các bên cùng quyết liệt triển khai, bài toán nhà ở xã hội sẽ sớm được giải quyết.

CUNG KHAN HIẾM, CẦU THÌ NGÀY CÀNG CAO

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh

Chuyên gia kinh tế

Lực lượng lao động trẻ gia tăng nhanh chóng, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của công nghiệp hóa – hiện đại hóa khiến nhu cầu nhà ở xã hội ngày càng cấp bách. Tuy nhiên, bài toán phát triển nhà ở xã hội vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn.

Thời gian qua, Quốc hội và Chính phủ đã rất quan tâm đến việc xây dựng và phát triển nhà ở xã hội. Nhưng thực tế cho thấy, nhiều năm liền chúng ta không hoàn thành được kế hoạch. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao, dẫn đến việc nhiều người mất niềm tin vào khả năng mua được nhà ở xã hội.

Vấn đề cốt lõi nằm ở các cơ chế liên quan đến giải phóng mặt bằng, chi phí, thời gian triển khai dự án và vốn vay. Nếu Nhà nước có cơ chế hợp lý để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tối ưu chi phí và thời gian triển khai dự án, đồng thời hỗ trợ doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi, thì giá thành nhà ở xã hội mới có thể giảm xuống. Nhưng thực tế, hầu hết các dự án nhà ở xã hội đều vướng mắc ở tất cả các khâu này.

Trung bình, một dự án nhà ở xã hội từ lúc có chủ trương đến khi hoàn tất giải phóng mặt bằng và khởi công có thể mất từ 5 - 7 năm, mà trong khoảng thời gian đó, chi phí đầu tư đã tăng lên rất nhiều. Chưa kể, cơ chế vay vốn để đầu tư vẫn chưa thực sự hiệu quả. Doanh nghiệp vẫn phải tự vay vốn trên thị trường với lãi suất cao, trong khi chính sách ưu đãi của Nhà nước dù có nhưng vẫn còn nhiều rào cản.

Ví dụ, nếu doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, họ sẽ được cấp đất để xây nhà ở thương mại, nhưng thực tế, việc triển khai vẫn gặp khó khăn. Chưa kể, lợi nhuận từ nhà ở thương mại có thể linh hoạt theo thị trường, còn nhà ở xã hội bị giới hạn, thường không quá 10%, khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư.

Để hoàn thành mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030, Nhà nước cần xác định đây là một nhiệm vụ quan trọng. Nếu nhìn sang các quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, họ sẵn sàng bỏ ngân sách trực tiếp để xây dựng nhà ở xã hội. Còn ở Việt Nam, điều kiện có khác, nhưng nếu không thay đổi cơ chế theo hướng thông thoáng hơn, thì doanh nghiệp cũng khó tham gia.

Chính phủ có thể có những hỗ trợ như bảo lãnh cho doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường trong nước và quốc tế, hay có những động thái tạo điều kiện cho doanh nghiệp trong tiếp cận vốn hoặc tổ chức những mối liên kết giữa các ngành nghề để chi phí xây dựng giảm đi mức tối đa… để hoạt động phát triển nhà ở xã hội diễn ra trôi chảy.

KHÓ XÂY NHÀ GIÁ RẺ MÀ VẪN CÓ LÃI

Tiến sỹ Đinh Thế Hiển

Chuyên gia kinh tế

Suốt nhiều năm qua, câu chuyện phát triển nhà ở xã hội vẫn đặt ra nhiều câu hỏi lớn. Trong đó, quan trọng nhất là: Làm thế nào để vừa phát triển nhà ở xã hội, vừa đảm bảo lợi ích cho cả doanh nghiệp và người dân?

Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản phải mua đất với giá cao theo thị trường, rồi mất rất nhiều thời gian, công sức, chi phí để hoàn tất thủ tục pháp lý. Với áp lực chi phí như vậy, họ khó có thể xây nhà giá rẻ mà vẫn có lãi, thậm chí nếu làm thì nguy cơ bị lỗ là rất cao.

Về phía người lao động, họ cần những căn hộ giá rẻ, nhưng nếu nhà ở xã hội nằm ở khu vực quá xa, hạ tầng kém, không có tiện ích thì họ cũng không mua. Nghĩa là dù có nhà, nhưng nếu không đáp ứng được điều kiện sống tối thiểu, thì vẫn không ai mặn mà.

Một vấn đề khác là quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Nếu các tỉnh, thành phố không chủ động mở rộng quy hoạch, dành quỹ đất đủ lớn ở vị trí hợp lý, thì không thể xây dựng những khu nhà ở xã hội chất lượng với giá thành thấp. Chưa kể, việc chậm trễ trong giải phóng mặt bằng và tổ chức triển khai cũng khiến nhà đầu tư e ngại, không muốn tham gia.

Bên cạnh đó, cơ chế, chính sách cũng là yếu tố then chốt. Muốn thu hút doanh nghiệp, Nhà nước cần tạo điều kiện để họ hoàn tất thủ tục nhanh chóng, thậm chí rút ngắn hoặc loại bỏ những khâu không cần thiết. Nếu thủ tục hành chính được đơn giản hóa, thị trường nhà ở xã hội sẽ sôi động hơn, doanh nghiệp tư nhân cũng có niềm tin để tham gia.

Ngoài ra, người dân hiện cũng đang rất kỳ vọng vào chính sách hỗ trợ từ Nhà nước. Việc bổ sung đối tượng được mua nhà ở xã hội và bỏ điều kiện cư trú là một bước tiến quan trọng, giúp công nhân và người thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội tại bất kỳ tỉnh, thành nào. Chính sách này không chỉ mở rộng quyền lợi cho người dân mà còn giúp tăng nhu cầu thực tế, góp phần thúc đẩy mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trở thành hiện thực.