Giá chung cư Bình Dương (cũ) “đắt” hơn TP.HCM (cũ)?

Giá 60-70 triệu đồng/m2 chiếm phần lớn giỏ hàng chào bán

Thời gian qua, sự khan hiếm quỹ đất tại thị trường TP.HCM đã thúc đẩy gia tăng mạnh nguồn cung ở khu vực Bình Dương (cũ). Hàng chục ngàn căn hộ đã, đang và sẽ triển khai ra thị trường nơi đây cho thấy sự “lấn lướt” về nguồn cung so với TP.HCM. Đáng nói, mức giá sơ cấp tiệm cận 60-70 triệu đồng/m2 chiếm phần lớn trong giỏ hàng, còn cao hơn cả một số dự án đang chào bán tại thị trường TP.HCM (cũ).

Dữ liệu quý 3/2025 của CBRE Việt Nam mới đây chỉ ra, căn hộ sơ cấp tại TP.HCM chạm mốc trung bình 87 triệu đồng/m2, tăng 31% theo năm, trong khi tại Bình Dương (cũ) giá trung bình 46 triệu đồng/m2, tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, ở một số khu vực, tuyến đường, giá bán căn hộ tại Bình Dương (cũ) phần lớn ở ngưỡng giá 60-70 triệu đồng/m2 – điều mà ít ai nghĩ tới.

Theo ghi nhận, dọc tuyến Quốc lộ 13 (khu vực Thuận An, Thủ Dầu Một – Bình Dương cũ) có hàng chục dự án mới chào bán, thế nhưng gần như không có căn hộ nào ở ngưỡng giá từ 30-40 triệu đồng/m2. Nhiều dự án rumor giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2, thấp nhất cũng ở mức 50-55 triệu đồng/m2.

Đơn cử, dự án Landmark Bình Dương của Phú Cường Group hiện đang rumor ra thị trường mức giá từ 70 triệu đồng/m2. Tương tự, The Emerald Boulevard Bình Dương của CĐT Lê Phong đang rumor với giá từ 70 triệu/m2, quy mô hơn 650 căn hộ.

Một dự án khác là Midori Park The Glory (Thành Phố Mới) của Becamex Tokyu đang rumor với giá từ 58 - 60 triệu/m2; Sycamore - Capitaland giá từ 58 triệu/m2; The Emerald 68 La Pura, The Habitat Bình Dương giá dao động trên dưới 55 triệu đồng/m2. Cũng “bỏng tay” về giá, dự án Hồ Gươm Xanh của TBS Group đang rục rịch ra thị trường mức 65 - 70 triệu/m2…

Trong khi đó, một số dự án căn hộ tại quận 9 ( TP.HCM cũ) vẫn có giá từ 50 triệu đồng/m2, thậm chí có một số dự án đã bàn giao vài năm về trước, giá thứ cấp từ 40-42 triệu đồng/m2 còn khá nhiều.

Ghi nhận cho thấy, nguồn cung giá dưới 40 triệu đồng/m2 tại Bình Dương (cũ), hiện chỉ còn một số ít dự án như Phú Đông SkyOne, TT AVIO, The Emerald Garden View. Nếu 2-3 năm về trước, dự án có mức giá này chiếm khá nhiều trên thị trường Bình Dương (cũ) thì hiện nay chỉ đếm được “trên đầu ngón tay”.

Điều này cho thấy, mức độ tăng giá sơ cấp đã khiến một thị trường vốn dồi dào nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền như Bình Dương đang đối diện nguy cơ thiếu hụt dự án đáp ứng nhu cầu ở thực . Với hàng chục ngàn sản phẩm ra thị trường, song mức giá hợp lý dần vơi trở thành thách thức không nhỏ đối với câu chuyện an cư thực.

Ở thực khó tiếp cận

Từng chia sẻ về việc, liệu thị trường Bình Dương căn hộ (cũ) có “bão hoà” khi phần lớn dự án ra thị trường giá đã khá cao, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, sức hấp thụ của thị trường Bình Dương chủ yếu nằm ở các dự án giá vừa túi tiền, còn mặt bằng giá cao hơn bị chậm nhịp. Sau sáp nhập, mặt bằng giá căn hộ nơi đây bị đẩy lên cao, nhưng phần lớn là "sân chơi" của nhà đầu tư.

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia bất động sản độc lập cho hay, với người mua ở thực tại Bình Dương thì mức giá 30-40 triệu đồng/m2 vẫn vượt quá khả năng của họ. Một căn hộ 60–70m2 đã chạm ngưỡng 2–2,5 tỷ - con số này vượt quá xa khả năng chi trả của nhóm người là công nhân, nhân viên văn phòng thu nhập trung bình.

Bình Dương từng là “thiên đường đầu tư” 10-15 năm trước nhờ giá thấp và kỳ vọng phát triển hạ tầng – công nghiệp. Tuy nhiên, do nguồn cung để thực quá ít, trong khi sản phẩm phục vụ nhu cầu đầu tư quá nhiều, nên còn nhóm mua ở thực – vốn ít – lại không đủ lực để hấp thụ nguồn cung từ nhà đầu tư bán ra.

Theo ông Kiên, sự lệch pha giữa cầu đầu tư và cầu ở thực khiến nhiều dự án mở bán nhưng không tạo được lực mua đủ mạnh. Chưa kể, nhu cầu đầu tư tại Bình Dương (cũ) cũng không còn sức nóng, khi nhiều nhà đầu tư giai đoạn trước bị “chôn vốn” hoặc không đạt lợi nhuận như kì vọng.

Cùng nhận định, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, sau sáp nhập, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện điều chỉnh giá mạnh, khiến mặt bằng giá mới tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ của thị trường. Sau thời điểm các nhà đầu tư “đi đón sóng” với kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, lực cầu hiện tại chủ yếu đến từ nhóm mua để ở, vốn thận trọng và nhạy cảm hơn với giá.

Đại diện Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng phân tích, thị trường bất động sản hiện nay, đang đối mặt với một vấn đề nhức nhối: giá nhà đất tăng vọt, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Giá cao và kèm thông tin giá còn tăng thêm nữa đã đẩy tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” hoặc “bỏ lỡ cơ hội”, dẫn đến tình trạng đầu cơ lan rộng, đẩy giá nhà xa rời giá trị thực.

Theo Vars, để khắc phục bất cập này, cần các giải pháp đồng bộ, căn cơ, tập trung vào quản lý thông tin, cân bằng cung - cầu, kiểm soát đầu cơ và minh bạch hóa thị trường. Tăng cường giám sát và phạt nặng các trường hợp đưa tin không chính xác, thổi phồng giá nhằm thao túng thị trường.

Gốc rễ của giá cao nằm ở nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào, vì vậy cần các biện pháp thúc đẩy cung cấp nhà ở phù hợp với thu nhập dân cư. Cụ thể, thúc đẩy tăng nguồn cung bằng cách tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đang ách tắc, đặc biệt nhà ở thương mại giá trung bình và nhà ở xã hội. Đồng thời, rút ngắn quy trình thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, đầu tư và xây dựng để giảm chi phí vốn và thời gian cho doanh nghiệp, từ đó hạ giá thành sản phẩm.

Bên cạnh đó, phát triển nhà ở xã hội và thương mại giá thấp, áp dụng chính sách ưu đãi mạnh mẽ hơn về thuế, vốn vay và quỹ đất để khuyến khích chủ đầu tư tham gia. Mở rộng đối tượng thụ hưởng, nới lỏng điều kiện vay ưu đãi để người thu nhập thấp dễ tiếp cận hơn.

Ngoài ra, theo Vars, cần kiểm soát chi phí đầu vào, nghiên cứu điều chỉnh quy định về tiền sử dụng đất sao cho hợp lý, tránh trở thành yếu tố đẩy giá nhà vượt xa thu nhập trung bình của người dân.