Doanh nghiệp, người dân sẽ “khổ trăm bề” nếu áp dụng bảng giá đất mới

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025. Sau đó, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 01/01/2026. Đồng thời, hằng năm, bảng giá đất sẽ được các địa phương điều chỉnh, sửa đổi, để công bố và áp dụng từ ngày 01/01 của năm tiếp theo.

Hiện nay, TP.HCM đang triển khai dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024, dự kiến khảo sát khoảng 27.000 phiếu trên 7.505 tuyến, đoạn đường, với kinh phí gần 16,3 tỷ đồng, tiến hành từ tháng 8 đến hết tháng 12. Bảng giá đất là căn cứ để tính thuế, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và là cơ sở xác định mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc xây dựng bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước quan trọng để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Theo luật mới, bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây.

Tuy nhiên, bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 hiện áp dụng quá cao, tạo áp lực lớn cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Theo đó, mới đây khi kiến nghị lên UBND TP.HCM, IEEr cho rằng, dùng bảng giá cũ (theo quyết định 02/2020) làm nền tảng, sau đó nhân hệ số K để xây bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026; không tiếp tục dùng giá thị trường làm cơ sở để xây bảng giá đất lần đầu. Biên độ điều chỉnh hệ số K được Viện đề xuất là từ 0,2 đến 3 lần, tùy khu vực, vừa linh hoạt vừa ổn định thị trường.

Theo TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện IEEr, qua thông tin số liệu về bảng giá đất của ba khu vực Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM trước khi sáp nhập thì bảng giá đất rất ổn định. Điều này được xem là bảng giá đất cơ sở để nhân với hệ số K điều chỉnh ra bảng giá đất lần đầu áp dụng toàn TP.HCM kể từ ngày 1.1.2026 là phù hợp với thực tiễn, tạo tiền đề cho khu vực phụ cận phát triển theo.

Trường hợp xây dựng bảng giá đất theo giá thị trường như hiện nay tại TP.HCM, còn nhân cho hệ số K là không hợp lý về hệ số. Điều này khiến giá đất vượt xa khả năng chi trả của người dân. Thu nhập bình quân quốc gia chỉ khoảng 8,2 triệu đồng mỗi tháng, trong khi giá đất và nhà ở xã hội rất cao. Một căn hộ hai phòng ngủ giá 1,2 tỷ đồng khiến người lao động phải tích lũy nhiều chục năm mới mua nổi.

Chưa kể việc khảo sát, đánh giá, thẩm định giá trong quá trình xây dựng là phi thực tế dẫn đến nhiều hệ lụy, gây khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản và cho quản lý nhà nước trong giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất vì xa rời thực tế.

IEEr nhấn mạnh cơ chế hệ số K giúp cơ quan quản lý xác định tiền sử dụng đất nhanh, minh bạch, không cần thuê đơn vị thẩm định giá tốn thời gian. Khi dữ liệu đất đai được làm sạch, hệ số K có thể áp dụng đến từng thửa đất hoặc dự án và điều chỉnh nhiều lần trong năm, vừa linh hoạt vừa ổn định thị trường.

Với đất nông nghiệp, Viện kiến nghị giá nên bằng 30% giá đất ở cùng thửa, giúp giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Hiện nay, các tỉnh như Nghệ An đang xây dựng giá đất nông nghiệp bằng 20% giá đất ở cùng thửa đất ở đã giúp người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở được đóng tiền sử dụng đất khá "nhẹ nhàng".

Trong khi đó, phương thức hệ số K chỉ cần tham vấn cơ quan tham mưu về mức độ phù hợp hệ số K áp dụng cho phù hợp với từng khu đất. Về lâu dài hệ số K điều chỉnh sẽ áp cho từng thửa đất và dự án khi làm sạch dữ liệu về đất đai trên địa bàn thành phố.

Nếu thực hiện đúng tinh thần chỉ đạo của Tổng Bí thư về việc xây dựng bảng giá đất do Bộ Tài chính đề xuất thì việc này rất nhanh và thuận tiện khi áp dụng hệ số K cho điều chỉnh bảng giá đất trong 2026. Khi bảng giá ổn định, dòng tiền từ người dân sẽ quay lại tiêu dùng và đầu tư, đồng thời doanh nghiệp mạnh dạn mở rộng sản xuất - kinh doanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thành phố.

Trước đó, Bộ xây dựng cho hay, khi áp dụng bảng giá đất sát thị trường, chi phí đầu tư xây dựng các dự án BĐS sẽ tăng lên khá nhiều so với trước đây. Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, các chi phí chính liên quan đến đất đai trong dự án nhà ở bao gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất và chi phí bồi thường khác theo quy định...

Trong đó, chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động từ khoảng 7-20% đối với dự án chung cư và khoảng 25-50% đối với dự án biệt thự.

Bộ Xây dựng ví dụ, tại Dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng từ 15% lên 33% giá bán.

Tương tự, tại Dự án Khu đô thị Đông Tăng Long (Quận 9, TP.HCM cũ), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 dự kiến tăng từ 27% lên 60-65%...

Với tình hình trên, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường theo dõi, tổng hợp tình hình ban hành bảng giá đất mới của các địa phương để đánh giá tác động đối với mặt bằng giá đất; kịp thời đề xuất giải pháp, biện pháp nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực của bảng giá đất mới đến mặt bằng giá đất, giá nhà ở và cung cầu của thị trường tại các địa phương.