Lãi suất tăng cao, giá nhà khó giảm

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng nhiều người thường tin rằng khi lãi suất tăng hoặc khi thế giới bất ổn, giá bất động sản sẽ giảm vì dòng tiền có xu hướng quay về các kênh an toàn như gửi tiết kiệm hoặc vàng.

Tuy nhiên, dữ liệu thị trường lại cho thấy, trong vài năm gần đây lại cho thấy một diễn biến khác. Trong giai đoạn 2022 đến 2025 – thời điểm lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm - giá chung cư tại hai đô thị lớn vẫn tiếp tục đi lên.

Theo ông Tuấn, thời gian qua, tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đã tăng từ khoảng 40 triệu đồng/m² lên gần 87 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại TP HCM, mức giá tăng từ khoảng 46 triệu đồng/m² lên khoảng 75 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tốc độ tăng tại Hà Nội thậm chí còn cao hơn TP HCM.

Lý giải về “nghịch lý” trên, theo ông Tuấn, có ba nguyên nhân chính khiến giá căn hộ khó giảm dù thị trường gặp khó khăn.

Thứ nhất, bất động sản là thị trường có độ trễ lớn. Khi thị trường suy yếu, điều thường xảy ra trước tiên là thanh khoản giảm mạnh, chứ không phải giá giảm ngay lập tức. Việc điều chỉnh giá thường chỉ diễn ra cục bộ ở một số dự án.

Thứ hai, nguồn cung căn hộ trong nhiều năm qua khá hạn chế do vướng mắc pháp lý và số lượng dự án mới được triển khai không nhiều. Khi nguồn cung thấp, các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng, khiến khả năng giảm sâu của thị trường trở nên khó xảy ra.

Thứ ba, phần lớn người sở hữu bất động sản không chịu áp lực tài chính quá lớn. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng, vì vậy họ có xu hướng giữ tài sản chờ thời điểm thuận lợi thay vì bán ra với mức giá thấp.

“Lãi suất cao thực tế chỉ khiến thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà đi xuống. Một nghịch lý của bất động sản là giá thường không giảm khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại”, ông Tuấn nhận định.

Dự báo xu hướng thị trường 2026

Theo ông Tuấn, trong năm 2026, những phân khúc có tiềm năng nhất vẫn là các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền. Căn hộ tại các đô thị lớn và những khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thanh khoản thị trường. Bên cạnh đó, nhà thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh sẽ hấp dẫn nhóm khách hàng có nhu cầu tích lũy tài sản dài hạn.

Đối với phân khúc đầu tư, thị trường có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có thể khai thác thực tế, thay vì những khoản đầu tư thuần túy mang tính đầu cơ. Điều này cho thấy năm 2026 nhiều khả năng sẽ trở thành sân chơi của các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng thực tế. Về nguồn cung, thị trường căn hộ được kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn khi các dự án mới dần quay trở lại. Tuy nhiên, nguồn cung mới có thể không phân bổ đồng đều mà dịch chuyển mạnh ra các khu vực vệ tinh – nơi quỹ đất phát triển còn lớn và hạ tầng liên kết vùng đang được đầu tư mạnh.

Song song với đó, nguồn cung nhà ở xã hội cũng được dự báo sẽ tăng đáng kể nhờ các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền của Chính phủ.

Ông Tuấn nhận định, cấu trúc thị trường căn hộ trong thời gian tới có thể tiếp tục phân hóa. Những dự án ở khu vực trung tâm hoặc gắn với các trục hạ tầng trọng điểm vẫn duy trì sức hút cao, trong khi các đô thị vệ tinh sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực và giãn dân đô thị.