Diễn biến mới tại thị trường bất động sản khu Nam TP. Hồ Chí Minh

Xuất hiện những “ông lớn” mới

Theo ghi nhận, những năm gần đây, thị trường bất động sản khu Nam TP. Hồ Chí Minh khá im ắng về nguồn cung so với khu Đông. Mặc dù nơi đây nổi bật về nhu cầu ở thực, song vì thiếu hụt dự án mới (dự án sơ cấp) đã khiến mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tại khu Nam tăng nhanh.

Đồng thời, trước đến nay “sân chơi” dự án phần lớn đến từ một số doanh nghiệp nhất định, không “mở rộng” ra các doanh nghiệp mới. Vì vậy, mặt bằng giá bất động sản tại khu Nam TP. Hồ Chí Minh khá cao. Giá cao nhưng khả năng hấp thụ vẫn khá tốt. Ngay cả khi thị trường biến động, bất động sản nơi đây vẫn giữ “phong độ” ổn định về giá.

Ngoài những doanh nghiệp quen thuộc trên thị trường khu Nam TP. Hồ Chí Minh như Phú Mỹ Hưng, Nam Long, Novaland, Phú Long, Kiến Á, Tập đoàn GS E&C (Hàn Quốc)… gần đây, khu vực này xuất hiện các “ông lớn” mới, vừa bổ sung nguồn cung, vừa cho thấy tiềm năng khu vực được doanh nghiệp nhìn nhận rõ nét.

Mới đây nhất phải kể đến 5 Liên doanh quốc tế gồm Công ty Cổ phần Đầu tư TT Capital, Vietmax Capital, Cosmos Initia, Tập đoàn Koterasu và Tập đoàn Hinokiya phát triển khu căn hộ Nhật Bản TT GENESIS. Dự án gây chú ý bởi không chỉ là nguồn cung sơ cấp hiếm hoi xuất hiện tại khu Nam Sài Gòn vào nửa cuối năm 2026 mà còn được kiến tạo bởi những tên tuổi quốc tế hàng đầu đến từ Nhật Bản – Singapore.

Sự hiện diện của Liên doanh này không đơn thuần là “cú bắt tay” đầu tư cho một dự án, đó là sự kết hợp giữa các giá trị nổi bật về năng lực phát triển – kinh nghiệm quốc tế - nguồn lực tài chính vững mạnh. Đặc biệt, sự xuất hiện của “ông lớn” Nhật Cosmos Initia (thuộc Tập đoàn Daiwa House) với 50 năm kinh nghiệm phát triển dự án quốc tế và danh mục hơn 100.000 căn hộ tại Nhật, Úc và Việt Nam; cùng “bệ đỡ” tài chính vững mạnh từ Quỹ đầu tư Vietmax Capital Singapore và quỹ Koterasu Group Nhật Bản, đã khiến dự án TT Genesis ngay từ khi xuất hiện đã nhận được sự quan tâm tích cực từ thị trường.

Được biết, dự án được xây dựng trên diện tích 1,9ha, tổng vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng, cung cấp ra thị trường hơn 1.400 căn hộ và 12 căn nhà phố. Dự án nằm ngay mặt tiền chính đường 30M, KDC Đào Sư Tích, sát cạnh khu đô thị Phú Mỹ Hưng; liền kề các trường quốc tế Singapore, Nam Sài Gòn cùng một số đại học lâu đời như RMIT, Đại học Tôn Đức Thắng; các trung tâm thương mại cao cấp như SC VivoCity, Crescent Mall, Bệnh viện FV, Bệnh viện Tim Tâm Đức…; đồng thời toạ lạc “lõi” hạ tầng nghìn tỷ đồng đang tích cực đầu tư tại khu Nam.

Hay, một “ông lớn mới” xuất hiện tại thị trường khu Nam TP. Hồ Chí Minh gần đây là Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Văn Phú cũng gây chú ý với dự án Vlasta Premier - Phú Thuận. Dự án cao 35 tầng với hơn 600 căn hộ và 136 sản phẩm thương mại, dịch vụ với mức giá trung bình khoảng 95 triệu đồng/m2. Từ thị trường phía Bắc “nam tiến” tìm cơ hội tại khu Nam TP. Hồ Chí Minh cho thấy, doanh nghiệp này nhìn nhận rõ tiềm năng và nhu cầu dài hạn của khu vực.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp “bản địa” như Nam Long và Kiến Á cũng đang chuẩn bị nguồn cung mới cho thị trường trong nửa cuối năm 2026. Nam Long hiện mở bán Trellia Cove – phân khu compound cuối cùng tại KĐT Mizuki Park – gồm các sản phẩm căn hộ và nhà phố biệt lập, với mức giá căn hộ từ khoảng 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự án cao cấp Arcadia at Lavila từ Kiến Á cùng đối tác, ghi nhận mức giá từ khoảng 90 triệu đồng/m2, được kỳ vọng góp phần làm sôi động trở lại thị trường khu Nam sau giai đoạn nguồn cung sơ cấp tương đối trầm lắng.

Với sự “góp sức” của các dự án mới, bức tranh bất động sản khu Nam TP. Hồ Chí Minh nửa cuối năm 2026 được kỳ vọng rộn ràng trở lại; thu hút sự quan tâm của nhu cầu ở thực lẫn đầu tư. Đặc biệt, phần lớn các dự án tại đây được đầu tư chỉn chu về tiện ích, lại ra thị trường ngay thời điểm hạ tầng trọng điểm khu vực đang được đẩy mạnh đầu tư, càng khiến doanh nghiệp tự tin vào các kế hoạch đưa ra.

Người mua quan tâm điều gì vào thị trường bất động sản cuối năm?

Chia sẻ về tâm lý người mua nhà hiện nay, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, người mua không còn lựa chọn bất động sản chỉ vì giá, mà vì họ tìm kiếm một không gian sống tốt hơn với hạ tầng đồng bộ, nhiều tiện ích và mức giá hợp lý hơn khu vực lõi trung tâm. Nghĩa là, nhu cầu vẫn hiện hữu nhưng không phải họ mua vì giá mà vì các yếu tố cộng hưởng khác, bao gồm cả chất lượng xây dựng, uy tín chủ đầu tư.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 của Batdongsan.com.vn chỉ ra, người mua để ở chiếm tỷ trọng cao hơn người mua đầu tư. Trong đó, 65% người mua để ở là mua căn nhà đầu tiên với mục đích nâng cấp môi trường sống chiếm tỷ lệ khá lớn. Điều này cho thấy quyết định mua nhà ngày càng gắn với chất lượng sống, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tài sản tăng giá. Quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, chất lượng sống và khả năng tài chính đang trở thành những “bộ lọc” quan trọng. Đây cũng là yếu tố khiến nhiều chủ đầu tư bắt đầu tìm kiếm hướng phát triển riêng để gia tăng khả năng cạnh tranh. Việc thị trường xuất hiện các đối tác ngoại nhiều kinh nghiệm vào phát triển dự án cũng cho thấy hướng đi phục vụ nhu cầu sống chất lượng của người mua nhà hiện đại.

Đối với thị trường bất động sản khu Nam TP. Hồ Chí Minh - nơi phần lớn các dự án khai thác thật, giá trị ở thật, người mua ưu tiên các dự án bám trục hạ tầng trọng điểm trong tương lai. Gần đây, loạt công trình hạ tầng như metro, vành đai, cao tốc đang tăng tốc “về đích” tại khu Nam, mở ra dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản khu vực.

Phải kể đến hệ thống metro số 4, 7, 10; tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ đang đẩy mạnh đầu tư; cầu Phú Mỹ 2, Vành đai 3 TP. Hồ Chí Minh, cầu Nguyễn Khoái, cầu Thủ Thiêm 4, quốc lộ 50, trục kênh đôi… đã khởi công xây dựng. Tất cả không chỉ tác động đến giá mà còn cải thiện thanh khoản và tiềm năng dài hạn của thị trường khu Nam TP. Hồ Chí Minh.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, hạ tầng hiện nay không chỉ tạo “sóng” ngắn hạn mà đã trở thành động lực tăng trưởng dài hạn mang tính cấu trúc. Khi các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay hay metro được triển khai đồng thời, tác động của hạ tầng không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn định hình lại bản đồ kinh tế – đô thị, từ phân bổ dân cư đến dòng vốn đầu tư.

Cũng chia sẻ quan điểm về chung cư là tích sản hay tiêu sản đang “dậy sóng” thị trường gần đây (sau Nghị quyết 21), ông Đinh Minh Tuấn phân tích, trong đầu tư, không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản, điều quan trọng không phải tài sản đó là gì, mà là nó tạo ra giá trị như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu.

Từ cơ sở dữ liệu giá của hơn 600 dự án chung cư mà Batdongsan theo dõi, có tới 594/626 dự án (95%) ghi nhận giá bán tin đăng trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%, trong khi chỉ 29 dự án giảm giá (so với 2025). Nếu nhìn từ góc độ hiệu quả đầu tư, rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là “tiêu sản”.

Theo ông Tuấn, đã qua rồi thời “mua chung cư nào cũng tăng giá”, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những dự án xuống cấp, thiếu tiện ích hay mất lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng khó giữ giá. Khi thị trường phát triển, tài sản không còn tăng giá đồng loạt, mà giá trị sẽ thuộc về những dự án thực sự tốt. Đây cũng là điều đã diễn ra ở hầu hết các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới. “Đừng hỏi chung cư là tích sản hay tiêu sản, hãy hỏi bạn đang sở hữu một dự án tốt hay không”, ông Tuấn chia sẻ.

Cũng theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, người tiêu dùng đánh giá nửa cuối năm 2026 là thời điểm phù hợp để mua và đầu tư hơn là bán. Trong đó, loại hình được lựa chọn nghiêng mạnh về các sản phẩm mang tính an toàn với pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối thật, cộng đồng ổn định. Đánh giá của các chuyên gia trong ngành, dòng vốn vẫn đang lưu thông trong thị trường thay vì rút ra ngoài. Nhu cầu không biến mất, mà đang bị nén bởi các điều kiện. Thị trường sẽ phục hồi bền vững khi những điểm kích hoạt về tài chính, pháp lý, hạ tầng và thanh khoản cùng được tháo gỡ.