Sáng ngày 26/2, tại Phiên họp thứ 6 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Đính đã có báo cáo về một giai đoạn chuyển mình đầy biến động của thị trường.
MarketTimes đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam để làm rõ hơn về những "điểm nghẽn" và lộ trình đưa thị trường thoát khỏi trạng thái "kẹp hai đầu" hiện nay.
MarketTimes: Thưa TS. Nguyễn Văn Đính, nhìn lại giai đoạn 2019-2025, ông đánh giá thế nào về sự thay đổi trong quan hệ cung - cầu và tư duy đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay?
TS. Nguyễn Văn Đính: Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển đổi về chất rất quan trọng. Đặc biệt, năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung mạnh nhất trong cả giai đoạn 2019-2025, giúp thị trường đạt được sự ổn định tốt hơn về mặt số lượng.
Trước đây, thị trường chủ yếu vận hành theo logic "kỳ vọng tăng giá" – nơi các nhà đầu tư xuống tiền dựa trên dự báo về mức tăng trưởng phi mã. Nhưng hiện nay, dưới tác động của điều hành vĩ mô và cải cách thể chế, thị trường đang dịch chuyển mạnh mẽ sang logic "hiệu quả khai thác - giá trị sử dụng - dòng tiền thực".
MarketTimes: Dù nguồn cung tăng nhưng ông có đề cập đến một "nghịch lý" là giá nhà vẫn neo ở mức rất cao trong khi thanh khoản lại giảm. Ông có thể phân tích rõ hơn về trạng thái mà thị trường đang đối mặt?
TS. Nguyễn Văn Đính: Đây chính là vấn đề cốt lõi mà chúng tôi đã báo cáo với Chính phủ. Hiện nay, thị trường đang rơi vào một nghịch lý cấu trúc rất khó khăn.
Một mặt, chi phí đầu vào bị "neo cứng". Các yếu tố cấu thành giá bất động sản như chi phí đất đai (tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng), chi phí pháp lý và chi phí vốn (lãi suất) đều không có xu hướng giảm, thậm chí còn tăng cao. Khi lãi suất tăng mạnh để phù hợp với mục tiêu kiểm soát vĩ mô, chủ đầu tư phải chịu áp lực chi phí vốn rất lớn, buộc họ phải cơ cấu lại giá bán, thậm chí đẩy giá lên để bù đắp chi phí tài chính. Điều này khiến cấu trúc giá thành bị "đóng cứng" ngay từ đầu vào, làm cho việc giảm giá bán trên thị trường gần như là bất khả thi.
Mặt khác, khả năng hấp thụ của thị trường lại suy yếu. Sức mua của người dân bị suy giảm, đặc biệt là nhóm người mua nhà lần đầu, do chi phí vay vốn tăng quá cao. Hệ quả là chúng ta thấy một thị trường "giá không giảm được nhưng thanh khoản cũng không tăng được".
Thêm vào đó là sự lệch pha trầm trọng về cấu trúc sản phẩm. Năm 2025, gần 40% nguồn cung mới là sản phẩm thấp tầng giá cao; 42% là căn hộ trên 50 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều nơi duy trì mức trên 100 triệu đồng/m2. Nhà ở giá phù hợp gần như vắng bóng tại các đô thị lớn, tạo ra áp lực đè nặng lên đại bộ phận người dân có nhu cầu ở thực.
MarketTimes: Trước thực trạng "nghịch lý" này, ông đã đưa ra kiến nghị về việc đưa nhà ở xã hội trở thành hoạt động "bình thường". Tại sao đây lại được coi là giải pháp mang tính tái cấu trúc thay vì chỉ là biện pháp hỗ trợ tình thế?
TS. Nguyễn Văn Đính: Việc đẩy mạnh NOXH sẽ trực tiếp điều chỉnh cấu trúc nguồn cung vốn đang bị lệch sang phân khúc cao cấp. Nó tạo ra nền tảng cho thị trường phát triển cân bằng và bền vững hơn dựa trên nhu cầu thực của đa số dân cư.
Để làm được điều này, chúng ta cần các "công cụ điều tiết mềm" để kéo giảm chi phí đầu vào. Cụ thể, tôi kiến nghị xem xét điều chỉnh hệ số K < 1 cho toàn hệ thống theo lộ trình phù hợp để tránh gây sốc cho dòng vốn phát triển. Bên cạnh đó, cần có cơ chế ưu tiên lãi suất tín dụng cho các dự án có mức giá hợp lý.
Đặc biệt, để bảo vệ người mua nhà ở thực lần đầu, chính sách cần được thiết kế theo hướng không hồi tố đối với các khoản vay đã phát sinh trước đó. Điều này sẽ giúp tránh tạo ra cú sốc tài chính và áp lực xã hội cho những nhóm khách hàng đã sử dụng tín dụng từ trước, giúp họ duy trì được khả năng chi trả trong bối cảnh lãi suất biến động.
MarketTimes: Ngoài vấn đề nhà ở, ông có đề xuất gì về việc khơi thông các nguồn lực khác như vốn ngoại, phân khúc bất động sản du lịch và tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới?
TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản có sức lan tỏa tới hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, nên việc khơi thông mọi nguồn lực là cực kỳ cấp thiết để đảm bảo mục tiêu tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Về nguồn vốn, chúng ta phải giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Trọng tâm không chỉ là mở thêm kênh vốn mới mà phải nâng cao hiệu suất sử dụng vốn. Hiện nay, nhiều dự án có hệ số quay vòng vốn < 1, gây lãng phí nguồn lực xã hội khủng khiếp. Chúng ta cần các cơ chế để hệ số quay vòng vốn phải lớn hơn, giúp dòng tiền luân chuyển hiệu quả trong nền kinh tế.
Về các phân khúc chuyên biệt, tôi cho rằng cần sớm hoàn thiện khung chính sách cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đồng thời, nên xây dựng cơ chế phù hợp, có lộ trình kiểm soát để người nước ngoài tham gia mua và sở hữu bất động sản. Đây là hướng mở quan trọng để thu hút dòng vốn ngoại, kích hoạt lại phân khúc du lịch vốn đang gặp nhiều khó khăn.
Cuối cùng, một thị trường minh bạch không thể thiếu đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Hiện nay, công tác tổ chức thi và cấp chứng chỉ hành nghề tại nhiều địa phương còn rất lúng túng, gây ách tắc. Tôi kiến nghị cần xã hội hóa công tác này, giao cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp đủ năng lực thực hiện đào tạo, sát hạch. Khi đội ngũ môi giới được chuẩn hóa, thị trường sẽ vận hành minh bạch hơn, giảm thiểu các hiện tượng "thổi giá" hay FOMO gây bất ổn như thời gian qua.
MarketTimes: Xin trân trọng cảm ơn ông!
