Thanh khoản hạ nhiệt
Sau thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản đang xuất hiện tín hiệu "hạ nhiệt" ở hầu hết phân khúc căn hộ, nhà phố, đất nền.
Những diễn biến thực tế đang tác động trực tiếp đến tâm lý của nhà đầu tư cá nhân. Nếu trước đây, câu hỏi phổ biến là "mua ở đâu để lãi nhanh nhất?", thì hiện nay lại là "mua ở đâu dễ bán nhất?". Không ít người chấp nhận giảm giá, kéo dài thời gian rao bán hoặc chuyển sang cho thuê nếu có thể khai thác, thay vì tiếp tục ôm hàng chờ giá tăng.
Dòng tiền đầu tư cũng đang nghiêng mạnh về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Theo dữ liệu tháng 7/2026 của Batdongsan.com.vn, thị trường mua bán tiếp tục hạ nhiệt, với lượng tin đăng giảm 9% và mức độ quan tâm giảm 8% so với tháng trước. Loại hình cho thuê duy trì tích cực cả nguồn cung và mức độ quan tâm cùng tăng 3%.
Tại thị trường Hà Nội, đất nền tiếp tục chịu áp lực lớn nhất, trong khi mức giảm lượng quan tâm ở chung cư và nhà riêng đã dịu lại. Thị trường thuê phân hóa với nhu cầu phòng trọ và căn hộ mini tăng 33%, còn nhà mặt phố giảm 16%. Giá bán giảm trên diện rộng, đặc biệt giá đất giảm 14% so với đầu năm.
Tại TP.HCM (cũ), bất động sản bán cũng có xu hướng giảm nhiệt. Trong khi đó, nhu cầu thuê chung cư và phòng trọ lại có dấu hiệu tăng.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản đang phân hóa rất mạnh. Không phải mọi loại hình đều suy giảm, mà sự khác biệt nằm ở giá trị sử dụng thực tế của từng sản phẩm.
Cùng là đất nền nhưng những khu vực có hạ tầng hiện hữu, dân cư ổn định và quy hoạch rõ ràng vẫn giữ được sức hút, trong khi các khu vực chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá đang gặp khó khăn. Người mua hiện lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thay vì chỉ kỳ vọng sinh lời.
Đối với các nhà đầu tư cá nhân từng quen với chiến lược "lướt sóng", sự thay đổi hiện tại tạo nên áp lực rất lớn. Không ít người đang đứng trước lựa chọn tiếp tục nắm giữ với hy vọng thị trường phục hồi hay chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn. Cả hai phương án đều không dễ dàng, nhất là với những người sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn giá tăng nóng.
Theo ghi nhận của DKRA Consulting, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp của nhiều loại hình bất động sản trong quý II/2026 đã giảm phổ biến từ 3-6% so với quý trước. Mức điều chỉnh chủ yếu diễn ra ở nhóm tài sản giá trị cao hoặc thuộc các nhà đầu tư chịu áp lực tài chính.
Mặt bằng lãi suất cao khiến một bộ phận người mua trì hoãn quyết định xuống tiền, chờ chi phí vốn giảm và giá bán trở nên hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, lượng cầu này chưa biến mất mà chỉ đang tạm thời quan sát. Thanh khoản có thể được cải thiện trong các quý tiếp theo.
Ghi nhận cho thấy, bất chấp những dự báo lạc quan về dài hạn, kinh nghiệm đầu tư dựa trên tâm lý đám đông không còn phát huy hiệu quả. Thay vào đó là yêu cầu đánh giá kỹ pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác, dòng tiền và nhu cầu ở thực. Những người thích ứng nhanh sẽ coi đây là giai đoạn tái cơ cấu danh mục. Ngược lại, những ai vẫn chờ đợi thị trường quay lại thời kỳ "mua hôm nay, mai có lãi" có thể sẽ còn tiếp tục mắc kẹt.
Với nhà đầu tư cá nhân, thời điểm hiện tại vừa là phép thử về sức chịu đựng tài chính, vừa là cơ hội để thay đổi tư duy đầu tư. Bởi trong một thị trường lành mạnh hơn, giá trị thực cuối cùng sẽ luôn chiến thắng những kỳ vọng được thổi phồng.
Thị trường cạnh tranh bằng chất lượng
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nếu như trước đây, tốc độ tăng trưởng nhanh cùng khả năng hấp thụ tốt khiến nhiều dự án chỉ cần có vị trí thuận lợi là đã có thể thu hút khách hàng, thì hiện nay, thị trường đã bước sang một giai đoạn phát triển mới.
Khách hàng, nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn. Thay vì tập trung tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn, họ chuyển sự ưu tiên sang các sản phẩm có khả năng khai thác, vận hành và tạo dòng tiền bền vững. Điều đó buộc các chủ đầu tư phải chuyển từ tư duy phát triển nhanh sang cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, trải nghiệm khách hàng và giá trị gia tăng.
Trong bối cảnh đó, vai trò của các đơn vị tư vấn quốc tế không còn dừng ở việc thiết kế kiến trúc, mà mở rộng sang tư vấn quy hoạch tổng thể, phát triển sản phẩm, thiết kế không gian sống, tối ưu vận hành, phát triển đô thị xanh, ứng dụng công nghệ và nâng cao tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Thời gian trước, các đối tác quốc tế đến Việt Nam chủ yếu xuất phát từ lời mời hợp tác, các đơn đặt hàng hoặc nhu cầu tìm kiếm nguồn lực từ phía các chủ đầu tư trong nước, thì thời gian gần đây, VARS IRE ghi nhận xu hướng ngày càng nhiều tổ chức, doanh nghiệp đến từ Anh, Úc, Singapore, Trung Quốc... chủ động tìm đến Việt Nam để nghiên cứu thị trường, đánh giá tiềm năng đầu tư, tìm kiếm cơ hội hợp tác và kết nối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong nước.
Nhóm đối tác quan tâm là các tổ chức có kinh nghiệm và năng lực chuyên sâu trong các lĩnh vực như quy hoạch đô thị, thiết kế kiến trúc, phát triển nhà ở, tư vấn tài chính nhà ở, quản lý vận hành và cung cấp các giải pháp công nghệ cho thị trường bất động sản. Các đơn vị đang định vị Việt Nam như một thị trường chiến lược để thiết lập quan hệ đối tác dài hạn, đồng hành cùng các chủ đầu tư trong quá trình phát triển dự án theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả và tiệm cận các chuẩn mực quốc tế.
Sự dịch chuyển này cho thấy sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ đến từ quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa và dư địa phát triển lớn, mà còn từ nhu cầu ngày càng gia tăng đối với các dịch vụ tư vấn chuyên sâu, năng lực quản trị hiện đại và các giải pháp phát triển dự án theo tiêu chuẩn quốc tế. Việt Nam đang từng bước trở thành điểm đến không chỉ của dòng vốn đầu tư, mà còn của dòng chảy tri thức, kinh nghiệm và các mô hình phát triển bất động sản tiên tiến trên thế giới.
Những động lực của thị trường bất động sản
Theo VARS IRE, sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đến từ nhiều yếu tố.
Thứ nhất, hành lang pháp lý đang từng bước được hoàn thiện cùng nhiều chính sách mới được ban hành, góp phần nâng cao tính minh bạch, củng cố niềm tin thị trường và tạo nền tảng cho phát triển không gian đô thị hiện đại, đồng bộ, hiệu quả và bền vững.
Thứ hai, việc đẩy mạnh đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị và kết nối liên vùng đang mở rộng không gian phát triển, hình thành các cực tăng trưởng mới, gia tăng tiềm năng khai thác, nâng cao giá trị các dự án bất động sản.
Thứ ba, quá trình đô thị hóa vẫn đang diễn ra mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu phát triển các khu đô thị mới, khu công nghiệp, bất động sản thương mại, logistics, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các mô hình đô thị tích hợp.
Thứ tư, yêu cầu của thị trường đã thay đổi. Người mua không còn chỉ quan tâm đến giá bán hay vị trí, mà ngày càng coi trọng chất lượng quy hoạch, thiết kế, không gian sống, tiện ích, khả năng vận hành và giá trị sử dụng lâu dài. Điều này tạo dư địa lớn cho các đơn vị tư vấn quốc tế phát huy thế mạnh.
Đặc biệt, nhiều chủ đầu tư Việt Nam cũng đang chủ động nâng cao năng lực cạnh tranh bằng cách hợp tác với các thương hiệu tư vấn và thiết kế uy tín trên thế giới nhằm gia tăng giá trị dự án và khẳng định vị thế trên thị trường.
Theo nhận định của VARS IRE, trong chu kỳ phát triển mới, lợi thế cạnh tranh của một dự án sẽ không chỉ đến từ quỹ đất hay vị trí, mà được quyết định bởi chất lượng quy hoạch, thiết kế, khả năng vận hành và những giá trị bền vững mà dự án mang lại cho người sử dụng.
Đây cũng là thời điểm để các chủ đầu tư Việt Nam tận dụng cơ hội hợp tác với các đối tác quốc tế nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm, từng bước đưa thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn tới các chuẩn mực phát triển của khu vực và thế giới.
