Định hình lại không gian phát triển
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, hiện tại ở các thành phố lớn, đặc biết là Hà Nội và TP.HCM quy hoạch hạ tầng định hình không gian phát triển.
Theo đó, từ khoảng năm 2019 đến nay, nguồn cung mới tại TP.HCM đã bắt đầu dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Khu Đông và các vùng đô thị mở rộng ghi nhận nguồn cung tăng, phản ánh xu hướng phát triển theo các hành lang hạ tầng lớn như metro, vành đai và cao tốc.
Tỷ trọng nguồn cung tại khu Đông tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026; nhóm đô thị mở rộng cũng tăng từ gần 5% lên 15%, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%.
Tuy nhiên, nguồn cung thường đi trước nhu cầu. Phải đến giai đoạn 2024–2026, dữ liệu quan tâm từ người mua mới bắt đầu phản ánh rõ hơn xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng kết nối tốt và hình thành cộng đồng cư dân rõ.
Tại Hà Nội, xu hướng tương tự cũng đang diễn ra. Nguồn cung mới mở rộng ra các khu vực cận trung tâm, bám theo các tuyến vành đai, đại đô thị và trục kết nối mới. Tỷ trọng nguồn cung tại cận trung tâm tăng từ khoảng 17% năm 2019 lên 23% trong 6 tháng đầu năm 2026; vùng vệ tinh tăng từ gần 8% lên 11%. Ngược lại, lõi trung tâm và lõi trung tâm mở rộng đều giảm tỷ trọng.
Ông Đinh Minh Tuấn nhận định: “Diễn biến tại hai thị trường lớn cho thấy khoảng cách địa lý đang dần được thay thế bằng thời gian di chuyển và chất lượng kết nối. Một khu vực xa trung tâm truyền thống vẫn có thể thu hút nhu cầu nếu hạ tầng thuận tiện, tiện ích đồng bộ và cộng đồng cư dân đã hoặc đang hình thành.”
Hạ tầng xác định giá trị thực của bất động sản
Trong nhiều năm, hạ tầng thường được xem là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, vai trò càng này chuyển dịch rõ nét: từ yếu tố phản ánh kỳ vọng tương lai sang một tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực.
Theo khảo sát môi giới vào quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu đang nhận được mức độ quan tâm cao. Cụ thể, 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng của họ “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” những dự án có kết nối hạ tầng tốt.
Mức độ ưu tiên này cũng được phản ánh qua khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Trong đó, mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5–10%.
Ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần đặt ra yêu cầu thẩm định kỹ hơn. “Không phải bất động sản “gần hạ tầng” đều có giá trị như nhau. Sản phẩm có lợi thế thực sự là sản phẩm nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng tiếp cận thuận tiện, có dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.”, ông Đinh Minh Tuấn bổ sung.
Người mua dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng
Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TP.HCM mới, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34–36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13–14%.
Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn với môi giới trong quý 2/2026 phản ánh, trong nửa đầu năm 2026, mục đích mua chung cư để ở thực chiếm 66%, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Mục đích mua chung cư để đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Đáng chú ý, tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ, khi người mua ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống.
“Thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng”, ông Đinh Minh Tuấn nói.
Kết quả khảo sát cũng cho thấy người mua ngày càng chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm: 60% người được hỏi đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.
Những con số này cho thấy khả năng sử dụng và khai thác thực tế đang trở thành bộ lọc quan trọng. Các tài sản có nhu cầu ở thật, tạo được dòng tiền và nằm trong khu vực hạ tầng, tiện ích đang hoàn thiện sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường.
