Chia sẻ về việc lãi suất tăng và tâm lý của người mua nhà hiện nay, Chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng, việc tăng lãi suất đã tác động khá lớn đến quyết định của người mua nhà.
Vị này cho hay, lãi suất rẻ kéo dài từ 2024 tới nửa đầu năm 2025. Nhích nhẹ 1%-1,5% trong quý III/2025, nhưng đột ngột tăng sốc vào đầu 2026.
Ví dụ lãi vay mua nhà tại một ngân hàng big4: Trong 2024 tới đầu 2025 lãi suất 5,8% cố định 1 năm, 6,5% cố định 2 năm. Tháng 9/2025, tăng lên 7% cố định 1 năm, 8% cố định 2 năm. Đến tháng 2/2026 lãi suất tăng lên 10% cố định 1 năm, 13,5% cố định 18 tháng.
Theo ông Kiên, đợt tăng tháng 9/2025 đã được dự báo trước, vì giai đoạn "tiền rẻ" trước đó kéo dài hơn 1 năm. Tuy nhiên, đợt tăng vào tháng 2/2026 toàn thị trường đều bất ngờ. Việc tăng mạnh lãi suất, đặc biệt ở mục đích mua bất động sản, thể hiện quyết tâm của nhà nước trong việc kiểm soát bong bóng bất động sản sau giai đoạn tăng nóng 2024-2025, đặc biệt phân khúc chung cư.
Việc tăng lãi suất đã phần nào làm giảm quyết định xuống tiền của người mua nhà. Từ cuối năm 2025 đến đầu 2026, thị trường đã giảm thanh khoản. Lý do, dòng tiền đóng ngân hàng hàng tháng bị tăng lên nếu dùng đòn bẩy.
Ví dụ khoản vay 2,7 tỷ, trước đây mỗi tháng đóng ngân hàng 35 triệu, người mua đủ khả năng, nhưng bây giờ tăng lên 42 triệu sẽ vượt khả năng của nhiều người. Cùng với đó, tâm lý e ngại lãi suất sẽ tiếp tục tăng; thanh khoản giảm làm nhà đầu tư ngắn hạn e ngại vì sợ mua vào khó ra hàng.
Với các khoản vay cũ với mục đích mua nhà đất, sau khi hết khuyến mãi, hiện lãi thả nổi tại các ngân hàng Big4 quanh 9,5%-10%/năm (mức lãi khuyến mãi trước đây là 5,8% đến 7%). Mức lãi thả nổi tại các ngân hàng Thương mại cổ phần quanh 11,5%-14%/năm (mức lãi khuyến mãi trước đây là 6,5% đến 9%).
Ví dụ với khoản vay 3 tỷ, lãi tăng thêm 3% thì mỗi năm sẽ đóng thêm 90 triệu, mỗi tháng đóng thêm 7,5 triệu. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trong giai đoạn lãi khuyến mãi với hy vọng kiếm được lợi nhuận, nếu hụt dòng tiền khi lãi tăng sẽ phải tranh thủ ra hàng.
Vậy, người mua tính toán thế nào cho hợp lý?
Theo ông Lê Quốc Kiên, quan trọng nhất là người mua phải tính đúng tính đủ chi phí sinh hoạt gia đình, dự trù luôn những khoản chi phí tương lai (ví dụ như sẽ có thêm con). Từ đó tính ra dòng tiền được trích ra từ thu nhập để đóng ngân hàng.
Chẳng hạn, tổng thu nhập của 1 gia đình là 50 triệu, chi phí sinh hoạt gia đình 25 triệu, thì tổng số tiền trích ra để đóng hàng tháng không quá 20 triệu. 20 triệu này sẽ đủ cho khoản vay tối đa 1,5 tỷ.
Nếu tổng thu nhập vẫn 50 triệu, nhưng chi phí sinh hoạt gia đình là 35 triệu, thì tổng số tiền trích ra để đóng hàng tháng không quá 10 triệu (dự phòng lại 5 triệu), chỉ đủ cho khoản vay tối đa 750 triệu.
Với nhu cầu mua ở, nếu dòng tiền đóng ngân hàng hàng tháng trong kịch bản lãi suất cao như hiện tại vẫn đủ, thì vẫn có thể xuống tiền mua nhà. Vì đây là nhu cầu chính yếu, cũng là cơ hội để tiết kiệm bớt các khoản chi tiêu khác, và trong trường hợp mua nhà đã bàn giao, còn có thể tiết kiệm được một phần chi phí thuê nhà bù vào chi phí sinh hoạt.
Với nhu cầu đầu tư, trong trường hợp sử dụng đòn bẩy thì phải tách chi phí sử dụng vốn tự có và vốn lãi vay vào giá vốn, và dự đoán mức độ tăng giá tiềm năng để ra quyết định.
Ví dụ mua một căn nhà 4 tỷ, vay 2 tỷ, vốn tự có 2 tỷ, vậy chi phí sử dụng vốn một năm sẽ là 8% tiền gửi tiết kiệm của 2 tỷ, và 13,5% tiền lãi vay của 2 tỷ, tổng là 160 triệu + 270 triệu = 430 triệu.
Giả định căn nhà có thể cho thuê 3%/năm, thì trừ lại 120 triệu. Vậy mỗi năm, giá vốn sẽ tăng thêm 310 triệu. 2 năm sau, nếu căn nhà tăng giá lên 15% là 4,6 tỷ thì vẫn lỗ; hoặc sau 4 năm, nếu căn nhà tăng thêm 30% lên 5,2 tỷ thì vẫn lỗ. Nếu đánh giá bất động sản có tiềm năng tăng giá hơn con số này thì mới có lời.
