Trong báo cáo triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 mới đây, chuyên gia của VCBS Research nhận định, trong năm 2026, nguồn cung căn hộ phân khúc trung cấp sẽ được bổ sung ở mức đáng kể tại các thành phố lớn.
Cụ thể, đối với thị trường phía Bắc, giá bán dự báo đi ngang, thanh khoản thị trường có xu hướng cải thiện chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo và vị trí gắn với hạ tầng giao thông trọng điểm. Nhìn chung, năm 2026 được đánh giá là giai đoạn củng cố và tái cân bằng của thị trường bất động sản phía Bắc, sau giai đoạn tăng nóng năm 2025.
Trong khi đó, thị trường phía Nam, mặt bằng giá bán được dự báo duy trì xu hướng tăng nhẹ, với động lực hỗ trợ đến từ sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư từ khu vực phía Bắc, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường phía Nam được kỳ vọng duy trì ở mức tích cực trong năm 2026. Áp lực từ mặt bằng lãi suất tăng nhẹ được đánh giá không đủ lớn để tác động đáng kể đến tâm lý người mua, trong bối cảnh nhu cầu an cư vẫn duy trì ở mức cao và phân khúc trung cấp phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.
“Việc nguồn cung tăng mạnh sẽ đặt ra áp lực cạnh tranh, đặc biệt khi các chủ đầu tư cần xoay tiền nhanh để thanh toán nghĩa vụ tài chính”, VCBS Research đánh giá.
Theo VCBS Research, trong năm 2026, tín dụng bất động sản duy trì xu hướng tăng trong bối cảnh nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh tiến độ thi công, làm gia tăng nhu cầu vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của ngành bất động sản sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025, do các yếu tố sau:
Thứ nhất, định hướng duy trì tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 24 - 25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành này có xu hướng gia tăng; theo đó, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát chặt, tránh tăng nóng.
Thứ hai, đối với người mua nhà, Bộ Tài chính đã phát đi tín hiệu đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai (chưa chính thức), qua đó có thể ảnh hưởng đến cầu đầu tư.
Thứ ba, mặt bằng lãi suất được dự báo có xu hướng tăng trong thời gian tới. Những yếu tố trên sẽ tạo áp lực lên chi phí tài chính, đặc biệt khi mức độ sử dụng đòn bẩy gia tăng nhằm chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới. Do đó, các chủ đầu tư đã cơ bản hoàn tất công tác đền bù, nghĩa vụ tài chính, hoặc sở hữu các dự án có pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai cao.
VCBS Research cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp dự kiến gia tăng trong quý II và quý IV, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn. Đồng thời, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới, bao gồm phát hành trái phiếu và vay tín dụng, được dự báo tiếp tục bị kiểm soát chặt chẽ hơn, cả về điều kiện phát hành lẫn chi phí vốn. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ đối mặt với rủi ro tái cấp vốn lớn hơn. Đây cũng là điều kiện sàng lọc chủ đầu tư trong chu kỳ mới.
Tại thị trường phía Bắc, đơn vị này nhận định, thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội, đặc biệt là phân khúc nhà thấp tầng, sẽ là một trong những điểm sáng nổi bật trong giai đoạn tới, do các yếu tố quy hoạch chiến lược và hạ tầng mở rộng tạo cơ hội định cư kết hợp di chuyển thuận lợi hơn so với hiện tại.
Trong khi đó, tại thị trường phía Nam, VCBS Research cho rằng, việc đẩy mạnh đầu tư và hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông đang tạo ra sự dịch chuyển rõ nét của dòng tiền đầu tư bất động sản từ khu vực nội đô sang các khu vực ngoại thành và vùng ven.
Trong bối cảnh quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế và mặt bằng giá đã neo ở mức cao, khả năng phát triển các dự án nhà ở mới tại nội đô trở nên khó khăn cả về chi phí lẫn hiệu quả đầu tư. Ngược lại, sự cải thiện về kết nối hạ tầng, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và cầu liên vùng, đã làm thu hẹp khoảng cách không gian và thời gian di chuyển. Quá trình này đang từng bước định hình một bức tranh dân cư mới, với xu hướng giãn dân ra khỏi khu vực trung tâm, hình thành các khu đô thị vệ tinh và tái cấu trúc phân bố dân cư theo hướng cân bằng và bền vững hơn.
Đơn vị này cũng cho biết, tháng 10/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 318/NQ-CP về kế hoạch triển khai cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội, cho phép Hà Nội và TP HCM lập dự án và đấu giá quỹ đất quanh các ga metro, depot theo mô hình hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD). Mô hình TOD được kỳ vọng sẽ trở thành động lực quan trọng định hình xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong trung hạn.
“Tuy nhiên, đà tăng giá bất động sản tại Hà Nội nhiều khả năng sẽ mang tính cục bộ rõ nét hơn, do mặt bằng giá đã ở mức rất cao và trong nhiều khu vực đã vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ngược lại, tại TP HCM, hiệu ứng tăng giá có xu hướng lan tỏa mạnh hơn, xuất phát từ việc mặt bằng giá chưa tăng quá đột biến như Hà Nội và dòng vốn đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển về khu vực này”, VCBS Research nhận định.
