Tại Báo cáo nghiên cứu thị trường công bố mới đây, Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12 - 14%/năm. Tuy nhiên, đáng chú ý là một số khoản vay theo cơ chế thả nổi đã ghi nhận mức thực tế lên đến 15 - 16%/năm.
Cú sốc lãi suất đã trực tiếp kéo tụt các chỉ số giao dịch trên toàn thị trường. Tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp 6 tháng đầu năm chỉ ước đạt khoảng 26.100 sản phẩm, ghi nhận mức giảm sâu 62% so với 6 tháng cuối năm 2025.
Tỉ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động ở mức thấp, từ 20 - 30%, giảm tới 30 điểm % so với giai đoạn cuối năm ngoái. Trong đó, lượng hấp thụ khu vực miền Bắc chiếm 50% tổng lượng hấp thụ cả nước, tổng lượng hấp thụ miền Nam chiếm 40% tổng lượng hấp thụ cả nước.
Báo cáo của DXS-FERI còn cho thấy khu vực miền Nam ghi nhận sự sụt giảm đáng kể nhất khi tỉ lệ hấp thụ giảm tới 35%. Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như "đóng băng" giao dịch.
Thông tin với báo chí, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, mặt bằng lãi suất vay mua nhà theo cơ chế thả nổi hiện đã tăng lên khoảng 16,5%/năm. Theo ông, đây là mức khá cao và chưa loại trừ khả năng tiếp tục nhích lên nếu chi phí huy động vốn của các ngân hàng tăng trong thời gian tới.
Áp lực lãi vay đang tác động trực tiếp đến tâm lý của cả người mua lẫn doanh nghiệp. Khách hàng có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền do lo ngại chi phí tài chính ngày càng lớn, trong khi các chủ đầu tư cũng đối mặt với bài toán tiêu thụ sản phẩm ngày càng khó khăn.
Theo ông Toản, thanh khoản trên thị trường hiện ở mức thấp. Dù nhu cầu mua nhà để ở vẫn hiện hữu, nhiều người vẫn lựa chọn tiếp tục quan sát vì e ngại áp lực trả nợ kéo dài. Đối với nhóm nhà đầu tư, việc lãi suất tăng cao khiến chi phí vốn đội lên đáng kể, làm giảm biên lợi nhuận kỳ vọng nên phần lớn đang tạm thời đứng ngoài thị trường.
Thực tế cho thấy, mặt bằng lãi suất ưu đãi tại các ngân hàng hiện vẫn dao động quanh 9-11%/năm trong thời gian ưu đãi đầu. Tuy nhiên, sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, phần lớn các khoản vay đều chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, được tính trên cơ sở lãi suất huy động cộng biên độ từ khoảng 3-3,5%.
Tại nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank đang áp dụng lãi suất 9,6%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm nếu cố định trong 12 tháng. BIDV triển khai các gói vay từ 9,7-13,5%/năm tùy thời gian cố định lãi suất. VietinBank cũng đã điều chỉnh lãi suất các gói vay mua nhà cố định 24 tháng lên trên 12%/năm, trong khi Agribank vẫn duy trì mức thấp hơn, khoảng 8-9,8%/năm.
Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, mức lãi suất ưu đãi ban đầu nhìn chung dao động từ 9-12%/năm. Tuy nhiên, sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất đều được điều chỉnh theo công thức thả nổi, khiến chi phí vay thực tế tăng đáng kể nếu mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục đi lên.
Theo các chuyên gia Dat Xanh FERI, áp lực lãi vay đã làm thay đổi hoàn toàn hành vi của người mua nhà. Khảo sát của đơn vị này cho thấy thay vì kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, người mua hiện ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch (tỉ lệ ưu tiên 96,9%) và vị trí kết nối tốt. Đáng chú ý, thị trường đang chứng kiến sự dịch chuyển từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính sang ưu tiên nguồn vốn tự có nhằm giảm bớt rủi ro chi phí lãi vay.
Dự báo về thị trường nửa cuối năm 2026, các chuyên gia Dat Xanh FERI nhận định lãi suất vay mua nhà khó có thể giảm nhanh và vẫn sẽ duy trì ở mức cao từ 12% - 14%/năm. Thị trường sẽ bước sâu hơn vào giai đoạn "từ phân hóa đến chọn lọc".
