Nguồn cung căn hộ TP. Hồ Chí Minh tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp
Thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ phục hồi với lượng sản phẩm mới liên tục được bổ sung. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không nằm ở quy mô nguồn cung mà ở cơ cấu sản phẩm khi phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn.
Theo dữ liệu nửa đầu năm 2026 của JLL, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung tích lũy lên gần 342.300 căn. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng 70% nguồn cung mới, trong đó 43,2% thuộc phân khúc cao cấp. Thị trường ghi nhận khoảng 3.600 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì trên 99,3%, trong khi giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước.
Ở góc nhìn khác, CBRE cho biết nguồn cung mới tiếp tục mở rộng ra các khu vực đô thị vệ tinh do quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế. Bình Dương (cũ) đóng góp gần 80% lượng sản phẩm mới trong quý II, đưa tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TP. Hồ Chí Minh mới lên gần 355.000 căn. Dù vậy, lượng hàng tồn kho chỉ tương đương khoảng 2,3% tổng nguồn cung, cho thấy nguồn hàng sơ cấp tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm vẫn khan hiếm.
Đáng chú ý, ngay cả tại Bình Dương (cũ), nơi từng được xem là khu vực có mặt bằng giá "mềm" hơn TP. Hồ Chí Minh, xu hướng nâng hạng sản phẩm cũng diễn ra rõ nét. Theo CBRE, khoảng 95% nguồn cung mở bán mới trong quý II thuộc phân khúc cao cấp. Điều này cho thấy nguồn cung mới đang dịch chuyển mạnh sang nhóm sản phẩm có giá trị cao, trong khi dư địa của phân khúc vừa túi tiền tiếp tục bị thu hẹp.
Diễn biến trên cho thấy thị trường căn hộ đang bước sang một trạng thái khác so với giai đoạn trước đây. Nếu trước đây, vấn đề lớn nhất là thiếu nguồn cung thì hiện nay người mua có nhiều lựa chọn hơn, nhưng phần lớn các dự án đều tập trung ở phân khúc cao cấp.
Cuộc đua tạo "điểm nhận diện" của các chủ đầu tư
Thực tế, các dự án mở bán trong hai năm trở lại đây đều được đầu tư theo mô hình khu căn hộ tích hợp, sở hữu hệ thống tiện ích khá đồng đều như hồ bơi, công viên nội khu, phòng gym, khu vui chơi trẻ em, clubhouse hay trung tâm thương mại… Những yếu tố từng tạo khác biệt giữa các dự án dần trở thành tiêu chuẩn của phân khúc.
Trong khi đó, hành vi của người mua cũng đang thay đổi. Theo Batdongsan.com.vn, người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng.
Kết quả khảo sát cũng cho thấy người mua ngày càng chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm: 60% người được hỏi đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.
Điều này khiến cuộc cạnh tranh trên thị trường không còn đơn thuần là đưa thêm nguồn hàng ra thị trường. Nhiều chủ đầu tư bắt đầu tìm kiếm hướng phát triển riêng. Thay vì gia tăng số lượng tiện ích, doanh nghiệp tập trung vào “điểm nhận diện” riêng tạo sự khác biệt để gia tăng khả năng cạnh tranh.
Quan sát các dự án mở bán trong thời gian gần đây có thể thấy, các chủ đầu tư bắt đầu khai thác sâu hơn lợi thế của từng quỹ đất.
Đơn cử, dự án Eaton Park (Gamuda Land) lựa chọn phát triển theo hướng "công viên trong lòng đô thị", dành tỷ lệ lớn diện tích cho không gian xanh và cảnh quan. Tương tự, Gladia Heights (liên doanh Keppel và Khang Điền) được phát triển trong khu đô thị quy mô lớn với mật độ xây dựng thấp và tỷ lệ không gian xanh cao.
Bên cạnh đó, xu hướng khai thác lợi thế tự nhiên cũng xuất hiện tại một số dự án mới. Dự án The Privé (Đất Xanh) khai thác lợi thế quỹ đất ven sông tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh, kết hợp không gian mặt nước với phân khúc căn hộ hạng sang.
Còn tại khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, The Emerald River Park do Tập đoàn Lê Phong phát triển được quy hoạch trên quỹ đất ven sông Sài Gòn, đồng thời tích hợp bến du thuyền 5 sao trong tổng thể dự án. Thay vì chỉ khai thác lợi thế "view sông", dự án hướng đến việc đưa mặt nước trở thành một phần của trải nghiệm sống thông qua hệ tiện ích ven sông. Điểm nhấn là bến du thuyền kết nối trực tiếp với công viên ven sông rộng khoảng 10.000m2, kiến tạo không gian mở hiếm có giữa lòng đô thị và góp phần định hình giá trị của dòng bất động sản bến du thuyền.
Theo đánh giá của CBRE, triển vọng nguồn cung trong nửa cuối năm được đánh giá khả quan hơn khi nhiều dự án đang hoàn tất các thủ tục pháp lý và chuẩn bị mở bán. Trong bối cảnh, thị trường bất động sản đang phát triển theo xu hướng sàng lọc. Phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, áp lực cạnh tranh giữa các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ gia tăng.
Nguồn cung tăng trở lại sẽ giúp người mua có nhiều lựa chọn hơn, đồng thời buộc các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai và uy tín thương hiệu thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
