Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025.
Dù vậy, lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ, trong đó hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng 40%. Nguồn cung tiếp tục tập trung chủ yếu tại các đại dự án, khu đô thị tích hợp và những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
Trong đó, sự lệch pha cung - cầu vẫn chưa được cải thiện rõ rệt. Phần lớn sản phẩm mở bán thuộc phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu thực lại tập trung nhiều ở phân khúc trung cấp và bình dân.
Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm tới 74,7% tổng nguồn cung, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn phân khúc trung cấp chỉ chiếm 18%. Điều này cho thấy thị trường vẫn đang trong quá trình điều chỉnh để cân bằng lại cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế.
Mặc dù nguồn cung tiếp tục được cải thiện, thanh khoản thị trường chưa tăng tương ứng khi dòng tiền chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE, trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 06 tháng đầu năm, toàn thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch.
Kết quả này cho thấy sức cầu vẫn được duy trì, song dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo, khả năng khai thác thực tế và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản, chiếm khoảng 73% tổng lượng giao dịch trên thị trường. Trong cơ cấu giao dịch căn hộ, phân khúc cao cấp (50-80 triệu đồng/m2) chiếm khoảng 46%, trở thành phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong 6 tháng đầu năm.
Đáng chú ý, nhóm các chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi mức 38% của nhóm doanh nghiệp còn lại, phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên những dự án có mức độ an toàn và khả năng thực hiện cao.
Theo VARS IRE, giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao dù nguồn cung mới gia tăng. Tác động tăng giá chủ yếu đến từ chi phí phát triển dự án, bao gồm chi phí đất đai, tài chính và xây dựng, trong khi phần lớn nguồn cung mới được định vị ở phân khúc cao cấp. Thay vì điều chỉnh giảm giá niêm yết, các chủ đầu tư tiếp tục ưu tiên các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán nhằm thúc đẩy thanh khoản.
Trong quý II/2026, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10% so với năm 2025; bình quân 6 tháng đầu năm đạt khoảng 76,5 triệu đồng/m2. Đối với phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố, giá bán tăng khoảng 5% so với cuối năm trước, đồng thời nhiều dự án tiếp tục áp dụng chính sách giãn tiến độ xây dựng và thanh toán nhằm hỗ trợ người mua.
Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu về mặt bằng giá sơ cấp với khoảng 123 triệu đồng/m2, điều chỉnh nhẹ so với quý trước. Hưng Yên đạt khoảng 69 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2% nhờ điều chỉnh theo chi phí đầu vào. Tính chung khu vực Hà Nội mở rộng, giá bán sơ cấp đạt khoảng 112 triệu đồng/m2, tăng khoảng 29% do nguồn cung mới chủ yếu đến từ khu vực nội đô.
Tại TP.HCM, giá bán bình quân đạt khoảng 108 triệu đồng/m2, gần như đi ngang so với quý trước; trong khi Bình Dương cũ thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2, tăng khoảng 30% so với cùng kỳ do nhiều dự án được định vị ở phân khúc cao cấp hơn. Tại Đà Nẵng, giá bán sơ cấp duy trì khoảng 91 triệu đồng/m2, tương đương quý trước khi nguồn cung mới tiếp tục tập trung ở các dự án chất lượng cao.
