Hạ tầng xác định giá trị thực của bất động sản
Trong nhiều năm, hạ tầng thường được xem là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh hiện nay, vai trò càng này chuyển dịch rõ nét: từ yếu tố phản ánh kỳ vọng tương lai sang một tiêu chí quan trọng để xác định giá trị thực.
Theo khảo sát môi giới vào Q2/2026 của Batdongsan.com.vn, các dự án nằm gần hạ tầng trọng điểm như metro, đường vành đai hoặc cầu đang nhận được mức độ quan tâm cao. Cụ thể, 65% môi giới tham gia khảo sát cho biết khách hàng của họ “rất ưu tiên” hoặc “ưu tiên” những dự án có kết nối hạ tầng tốt.
Mức độ ưu tiên này cũng được phản ánh qua khả năng chi trả. Có tới 91% ý kiến cho rằng khách hàng sẵn sàng trả thêm để sở hữu bất động sản gần hạ tầng trọng điểm. Trong đó, mức đầu tư thêm được lựa chọn nhiều nhất là 5–10%.
Ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị người mua và nhà đầu tư cần đặt ra yêu cầu thẩm định kỹ hơn. “Không phải bất động sản “gần hạ tầng” đều có giá trị như nhau. Sản phẩm có lợi thế thực sự là sản phẩm nằm trong vùng hưởng lợi trực tiếp, có khả năng tiếp cận thuận tiện, có dân cư hiện hữu hoặc tiềm năng hình thành cộng đồng cư dân trong trung hạn.” – Ông Đinh Minh Tuấn bổ sung.
Người mua dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang giá trị sử dụng
Theo chuyên gia Batdongsan.com.vn, người mua đang lựa chọn bất động sản khắt khe hơn, ưu tiên khả năng sử dụng thực tế thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Xu hướng này thể hiện rõ trong cơ cấu tìm kiếm. Tại Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tăng từ 38% trong tháng 1 lên 49% vào tháng 6/2026, trong khi nhà riêng giảm từ 26% xuống 17%. Tại TP.HCM mới, chung cư tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 34–36% trong nửa đầu năm, cao hơn đáng kể so với đất nền ở mức 13–14%.
Kỳ vọng tăng trưởng cũng nghiêng về các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực. Có 53% môi giới đánh giá chung cư là phân khúc có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, cao hơn nhà riêng 25%, đất nền 11%, nhà mặt phố 7%, bất động sản nghỉ dưỡng 3% và biệt thự 2%.
Cũng khảo sát của đơn vị này với môi giới trong quý 2/2026 phản ánh, trong nửa đầu năm 2026, mục đích mua chung cư để ở thực chiếm 66%, tăng từ mức 64% cùng kỳ 2025. Mục đích mua chung cư để đầu tư chiếm 34%; trong đó 67% hướng tới cho thuê và 17% để tích sản.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, trong nhiều năm, người Việt xem nhà đất là đích đến cuối cùng của quá trình tích lũy. Tuy nhiên, dữ liệu năm 2026 cho thấy chung cư đang dần trở thành lựa chọn ưu tiên. Đáng chú ý, tại Hà Nội, văn hóa nhà đất đang từng bước chuyển sang văn hóa căn hộ, khi người mua ngày càng coi trọng kết nối, tiện ích, an ninh và môi trường sống.
"Thị trường đang chuyển từ tư duy sở hữu tài sản sang tối ưu chất lượng sống. Sự thay đổi này khiến giá trị bất động sản ngày càng được đo bằng trải nghiệm sử dụng", ông Tuấn nhận định.
Kết quả khảo sát cũng cho thấy người mua ngày càng chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm: 60% người được hỏi đánh giá chất lượng xây dựng và bàn giao là tiêu chí quan trọng, 54% quan tâm thương hiệu chủ đầu tư, 46% ưu tiên tiện ích nội khu, 27% chú trọng cộng đồng cư dân và 18% quan tâm thiết kế mặt bằng.
Những con số này cho thấy khả năng sử dụng và khai thác thực tế đang trở thành bộ lọc quan trọng. Các tài sản có nhu cầu ở thật, tạo được dòng tiền và nằm trong khu vực hạ tầng, tiện ích đang hoàn thiện sẽ có sức chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường.
Khảo sát môi giới Q2/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 81% người được hỏi đánh giá mức độ minh bạch thông tin trên thị trường đã tốt hơn so với 2 năm trước.
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 bước sang giai đoạn chọn lọc sâu. Quy hoạch và hạ tầng xác lập không gian phát triển; chất lượng sản phẩm quyết định sức cầu; còn dữ liệu và mức độ minh bạch trở thành nền tảng cho quyết định mua bán.
