Giá nhà vượt xa thu nhập: Người dân có thể mất 30 năm để mua một căn hộ

Mặc dù lãi suất cho vay mua nhà tăng cao, nhưng giá căn hộ chung cư vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Không chỉ ở dự án sơ cấp mà các dự án bán thứ cấp giá vẫn ở mức mức cao “ngất ngưởng”. Mới đây, một số sàn giao dịch bất động sản vừa quảng cáo có quỹ căn chung cư thứ cấp toà A10-A14 Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy cũ).

Theo đó, căn hộ 93,6m2 có giá 12 tỷ đồng, 101 m2 có giá 12,5 tỷ đồng, căn hộ 65,5m2 gí 8,2 tỷ đồng, thấp nhất là căn hộ 61m2 giá 7,8 tỷ đồng. Khảo sát trên nền tảng batdongsan.com.vn giá nhà đang rao hiện tại cao hơn 26% trong vòng 1 năm qua.

Tương tự, tại dự án Sun Square Lê Đức Thọ (quận Nam Từ Liêm cũ), căn hộ 112,9m2 có giá 13,5 tỷ đồng, căn hộ 982 có giá 11,7 tỷ đồng, căn hộ 92 m2 có giá 10 tỷ đồng, giá đã tăng 40% trong vòng 1 năm qua.

Một số sàn giao dịch bất động sản cũng đang rao bán dự án Imperia Sky Park (An Khánh, huyện Hoài Đức cũ) do chủ đầu tư MIK Group phát triển với mức giá từ 90 triệu đồng trở lên. Dự án này sẽ được bàn giao vào quý 3/2028.

Trước việc giá căn hộ chung cư tăng từ 2024 đến nay vẫn còn dấu hiệu tiếp tục “leo thang”, nhà quản lý, chuyên gia cũng đã phân tích về nguyên nhân này.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản hiện vẫn tồn tại nhiều khó khăn, thách thức cần được nhận diện rõ để có giải pháp phù hợp.

Một trong những vấn đề nổi cộm là nhiều dự án bất động sản gặp vướng mắc về pháp lý dẫn đến chậm triển khai hoặc bị đình trệ. Trong khi đó, nguồn lực đầu tư vào các dự án này rất lớn, khiến đất đai và vốn bị lãng phí, đồng thời làm gia tăng chi phí phát triển dự án. Những chi phí này cuối cùng sẽ được tính vào giá bán, khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn.

Một khó khăn khác là sự mất cân đối về nguồn cung sản phẩm. Hiện nay, thị trường chủ yếu tập trung vào các phân khúc cao cấp và trung cấp, trong khi các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Đặc biệt, thời gian gần đây nhiều yếu tố cấu thành giá như tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng và các chi phí hợp pháp khác đều tăng trong thời gian qua, khiến giá nhà khó giảm.

“Giá bất động sản hiện vẫn ở mức cao so với thu nhập của đa số người dân và vượt quá khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình”, bà Hằng nói.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, thị trường bất động sản vẫn còn những khó khăn nhất định. Trước hết là vấn đề giá nhà ở còn quá cao so với thu nhập của người dân. Một số báo cáo quốc tế cho thấy giá bất động sản tại Việt Nam hiện cao gấp đôi thu nhập bình quân của người dân. Trung bình, một người phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn nhà.

Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối cung - cầu vẫn khá rõ rệt. Trong khi phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang phát triển mạnh thì nhà ở xã hội lại khan hiếm. Với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn do những vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.

Ngoài ra, sự phát triển của thị trường cũng chưa đồng đều. Một số doanh nghiệp đầu tư dàn trải nhiều dự án, khiến hoạt động kinh doanh dễ bị ảnh hưởng khi kinh tế có biến động như lãi suất tăng cao, xung đột địa chính trị hay bất ổn quốc tế.

Ông Lực cũng cho rằng, lĩnh vực xây dựng vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn như thiếu nguồn cung vật liệu, chi phí đầu vào cao và chi phí đấu thầu lớn. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi phương thức quản trị, nâng cao hiệu quả triển khai dự án, đồng thời ứng dụng khoa học - công nghệ để giảm giá thành và hướng tới phát triển xanh.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, chi phí vật liệu xây dựng hiện chiếm khoảng 50% tổng chi phí xây dựng công trình. Do đó, cùng với yếu tố cung - cầu trên thị trường và giá đất, biến động giá vật liệu xây dựng là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến giá nhà. Nếu tình trạng tăng giá vật liệu kéo dài, áp lực chi phí sẽ khiến giá nhà khó giảm trong thời gian tới.

Nhìn về triển vọng năm 2026, ông TS. Cấn Văn Lực nhận định bối cảnh kinh tế thế giới vẫn tiềm ẩn nhiều bất định, vì vậy thị trường bất động sản khó có thể tăng trưởng bùng nổ. Tuy nhiên, nếu duy trì tốc độ tăng trưởng khoảng 10 - 15%, đây vẫn được xem là mức phát triển ổn định và bền vững.