Sức cầu tăng, nguồn cung chưa “nhúc nhích”
Tại Tp.HCM, hầu hết giao dịch căn hộ tại thời điểm này đều đến từ các dự án mở bán giai đoạn tiếp đã hoàn thiện pháp lý, có tiến độ xây dựng nhanh, chính sách bán hàng tốt và của các chủ đầu tư uy tín.
Theo dữ liệu của DKRA Group, lượng tiêu thụ tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 45 - 55 triệu đồng/m2 có vị trí thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố. Một số dự án căn hộ tại quận Bình Tân, quận 8, quận 9 (cũ), huyện Bình Chánh hiện giao dịch tăng nhiệt dịp cận Tết, song sức cầu chưa phân bổ đồng đều giữa các dự án.
Ngay tuần đầu tiên của năm mới 2024 một dự án căn hộ tại khu Tây Tp.HCM đã đem về doanh số bán hàng 200 tỉ đồng cho chủ đầu tư. Đây là con số đáng mừng trong bối cảnh thị trường bất động sản còn thách thức thanh khoản. Được biết, dự án này có mức giá chào thị trường từ 45 triệu đồng/m2, đã cất nóc và sẽ bàn giao vào cuối năm 2024.
Tương tự, giai đoạn tiếp theo của một dự án căn hộ tại khu Đông Tp.HCM đã bán được khoảng 20 căn/tuần. Con số này là khiêm tốn so với giai đoạn trước nhưng là tích cực trong lúc các phân khúc khác còn im lìm giao dịch.
Một dự án căn hộ khác tại khu Nam Tp.HCM mới đây tổ chức sự kiện tham quan căn hộ mẫu cũng đã thu hút sự quan tâm đáng kể của khách hàng. Dù là thời điểm cận Tết nhưng sự chú ý của người mua đến phân khúc căn hộ vẫn khá tốt. Trong đó, một số chính sách bán hàng “bom tấn” của chủ đầu tư đang kích thích tâm lý xuống tiền.
Chia sẻ mới đây, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, càng cận Tết tỉ lệ hấp thụ căn hộ càng có tín hiệu tích cực hơn so với giai đoạn nửa năm 2023. Điều này nhờ vào động thái tích cực từ các chủ đầu tư bao gồm việc áp dụng các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu cao khi thanh toán sớm. Cùng với đó, lãi suất giảm, tâm lý người mua nhà được cải thiện đã góp phần khiến số lượng nhà ở bán được trong hai quý cuối năm tại Tp.HCM tăng gấp đôi so với nửa đầu năm.
Tuy giao dịch tăng nhưng nguồn cung căn hộ gần như không có sự thay đổi. Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại Tp.HCM đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây. Cụ thể, cả năm 2023 Tp.HCM có hơn 8.700 căn hộ chung cư, giảm 54% so với năm 2022. Nguồn cung mới dù có dấu hiệu tăng nhẹ trong sáu tháng cuối năm nhưng vẫn nhỏ giọt và phân bổ không đồng đều giữa các khu vực.
“Trong năm 2024, dự kiến nguồn cung mới tại Tp.HCM tiếp tục duy trì hạn chế. Trong bối cảnh nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán căn hộ tiếp tục neo ở mức cao. Cùng với đó, mặt bằng lãi suất đang bình ổn trở lại, các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm 2024”, bà Dương Thuỳ Dung nhấn mạnh.
Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Tp.HCM vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2
Theo ghi nhận, giá sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM chưa có dấu hiệu giảm nhiệt. Dữ liệu từ CBRE chỉ ra, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM đã đạt hơn 61 triệu đồng/m2. Dù mức này đã giảm 1,7% so với năm 2022 nhưng mặt bằng giá này đang chiếm phần lớn trên thị trường.
Theo báo cáo mới đây của Nhà Tốt, trong quý 4/2023 giá trung bình của căn hộ sơ cấp tại thành phố Thủ Đức đã đạt 65,51 triệu đồng/m2. Ở các dự án đã bàn giao đạt mức 65,4 triệu đồng/m2.
Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 84% tại Tp.HCM. Phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất trong vài năm trở lại đây.
Theo bà Dương Thùy Dung, các dự án đang có giao dịch ở hiện tại phần lớn rơi vào các sản phẩm có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2. Mức giá này có thể trở nên khan hiếm trong giai đoạn tới khi mà mặt bằng căn hộ sơ cấp Tp.HCM sẽ tiếp tục đà tăng. Thực tế, dự án có mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 không phân bổ đồng đều giữa các khu vực tại Tp.HCM, phần lớn tập trung ở khu Tây và Nam Tp.HCM.
Trong bản tin thị trường mới đây, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cũng chỉ ra, cơ cấu nguồn cung ngày càng “nghiêng” về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha kéo dài này khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao.
Tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023. Giai đoạn 2019-2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25-50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2.
Trong khi, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Và chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.
