TP. Hồ Chí Minh: Nguồn cung “giới hạn” ở 2 dự án đại đô thị
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Avison Young chỉ ra, nguồn cung nhà ở thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục khan hiếm khi quỹ đất nội đô hạn chế, quá trình pháp lý kéo dài và chi phí phát triển quỹ đất ngày càng cao. Điều này tạo áp lực tăng giá đối với các sản phẩm hiện hữu, đặc biệt tại các khu đô thị đồng bộ có hạ tầng hoàn thiện và khả năng kết nối tốt.
Điều này khiến nguồn cung mới tiếp tục xu hướng phát triển mạnh ở phía Nam và phía Tây của TP. Hồ Chí Minh, đến chủ yếu từ 2 dự án nổi bật là đại dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ và đại đô thị đại học Vinhomes Saigon. Đây là những khu vực đón đầu sự phát triển hạ tầng kết nối trọng điểm là tuyến Metro Bến Thành Cần Giờ và tuyến Metro số 2 cùng các đường vành đai 3 và vành đai 4.
Theo dữ liệu từ Avison Young, trong quý II/2026, tổng nguồn cung sơ cấp thị trường ghi nhận có khoảng gần 2.400 căn nhà mở bán. Dự tính giai đoạn sắp tới (2027 – 2029) toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh đón nhận bình quân lũy kế khoảng hơn 20.000 sản phẩm nhà ở thấp tầng. Các dự án sắp tới sẽ dịch chuyển hoàn toàn ra vùng ven theo dạng mô hình đô thị bám sát ga Metro (TOD) và các tuyến hạ tầng vành đai kết nối tối ưu.
Kỳ vọng thị trường sẽ khởi sắc từ năm 2027 trở đi khi hàng loạt các dự án hạ tầng trọng điểm đang được đầu tư và phát triển. Đồng thời, việc kiểm soát lãi suất tốt của Nhà Nước sẽ là động lực chính để khai thông tâm lý và cải thiện khả năng tiếp cận vốn của khách hàng.
Đặc biệt, thế hệ khách hàng trẻ đang dần thay đổi quan niệm về nơi ở, ưu tiên chất lượng sống, không gian xanh, hệ sinh thái tiện ích và khả năng kết nối giao thông hơn là khoảng cách địa lý tới khu trung tâm. Do đó, các đại đô thị được quy hoạch đồng bộ, có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, pháp lý minh bạch và kết nối hạ tầng thuận tiện sẽ tiếp tục trở thành tâm điểm hút dòng tiền.
Về giá bán, giá sơ cấp trung bình của phân khúc nhà ở thấp tầng tại TP. Hồ Chí Minh tăng nhẹ so với quý trước và tiếp tục duy trì ở mặt bằng giá cao. Tại các khu vực trung tâm và khu Đông, giá bán sơ cấp của nhà phố và biệt thự phổ biến trong khoảng 6.000 – 14.000 USD/m2 đất. Trong khi đó, các khu vực đang thu hút sự quan tâm đáng kể từ thị trường như Cần Giờ và Tây Bắc đã thiết lập mặt bằng giá sơ cấp trung bình mới lần lượt khoảng 6.800 USD/m2 (tăng 5%) và 4.900 USD/m2.
Theo đại diện Avison Young, nhà ở thấp tầng vẫn được xem là loại hình tài sản có giá trị tích lũy bền vững, đồng thời là kênh bảo toàn tài sản được nhiều khách hàng ưu tiên trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng. Tuy nhiên, thanh khoản trên thị trường sơ cấp trong quý II/2026 vẫn chưa thực sự cải thiện. Tỉ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán chỉ dao động quanh mức 25% – 30%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của người mua khi giá bán vẫn neo ở mức cao, trong khi mặt bằng lãi suất cho vay chưa có dấu hiệu giảm đáng kể. Đồng thời, lãi suất huy động tiền gửi đang dao động từ 7,4% – 8,35%/năm, tạo ra lựa chọn đầu tư an toàn và hấp dẫn hơn đối với nhiều khách hàng.
Hà Nội: Giá bán sơ cấp vẫn “neo cao”
Thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội trong quý II/2026 cho thấy đang có nhịp điều chỉnh rõ rệt khi toàn thị trường không còn duy trì được chu kỳ tăng trưởng nóng của những tháng cuối năm 2025 và đầu 2026. Dẫu vậy, giá sơ cấp từ các dự án đang mở bán vẫn neo rất cao do áp lực chi phí phát triển dự án tăng mạnh từ việc áp dụng bảng giá đền bù sát giá thị trường.
Do đó, thanh khoản thực tế ngoài thị trường lại giảm sụt rõ rệt do khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người dân ngày càng nới rộng. Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội chuyển dần sang phòng thủ khi lãi suất vẫn chưa có dấu hiệu điều chỉnh dẫn đến áp lực thanh khoản bị tụt giảm ở thị trường thứ cấp.
Về nguồn cung, thị trường nhà ở thấp tầng Hà Nội không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Nguồn cung sơ cấp hiện hữu chỉ còn khoảng gần 2.000 căn, chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trong các giai đoạn trước. Nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị quy mô lớn thuộc các khu vực Đông Anh, Gia Lâm, Đan Phượng và Mê Linh. Trong đó, hành lang phía Đông (Đông Anh, Gia Lâm) và trục phía Tây (Đan Phượng, Hoài Đức) vẫn giữ vai trò chủ đạo, đóng góp phần lớn nguồn cung nhà ở thấp tầng trên toàn thị trường.
Sức hút của các khu vực này đến từ lợi thế hưởng lợi trực tiếp từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai như Vành đai 4, hệ thống cầu vượt sông Hồng và các tuyến metro trong tương lai.
Về nguồn cầu, thị trường đón đầu các dự án hạ tầng quy mô lớn đang góp phần duy trì mức độ quan tâm tới phân khúc nhà ở thấp tầng tích cực. Tuy nhiên, lãi suất có xu hướng tăng cao vẫn đang là yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư do sản phẩm liền kề và biệt thự thường có giá trị giao dịch lớn, phổ biến từ 15–50 tỷ đồng/căn, khiến nhiều khách hàng phải sử dụng đòn bẩy tài chính.
Về giá, mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp của thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội trong quý II/2026 vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao và không có dấu hiệu điều chỉnh giảm nhờ quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển dự án gia tăng và kỳ vọng từ hệ thống hạ tầng mới. Tại các khu vực nội đô giá vẫn duy trì mức trung bình phổ biến từ 4.500 tới hơn 13.000 USD/m2. Trong đó các khu vực như Tây Hồ, Tây Hồ Tây, Hoàng Mai và một số dự án cao cấp tại Đông Anh ghi nhận mức giá trên 12.000 USD/m2, thậm chí có những dự án có sản phẩm đạt mức giá gần 19.000 USD/m2.
Về tỉ lệ hấp thụ, so với cuối năm 2025 và đầu năm 2026, thanh khoản đã có sự chậm lại chỉ đạt khoảng 20% lượng hấp thụ trên số lượng các sản phẩm đang mở bán do phần lớn các dự án đã được tung hàng và hấp thụ vào những giai đoạn trước đây. Vùng ven đô vẫn sẽ là vùng thu hút chú ý chính trong tương lai khi quy hoạch chung Thủ đô với tầm nhìn 100 năm đã bắt đầu định hình rõ nét các cực phát triển mới tại các đô thị vệ tinh, tạo ra sự quan tâm dài hạn cho các khu vực vùng ven đô hiện tại.
Theo Avison Young, giai đoạn 2027 - 2029, thị trường Hà Nội được dự báo sẽ cung cấp khoảng hơn 14.000 sản phẩm. Xu hướng gia tăng nguồn cung sẽ tiếp tục tăng ổn định nhưng thanh khoản có thể vẫn ở mức khá nhưng sẽ chậm hơn giai đoạn đỉnh năm 2025 khi giá bán vẫn liên tục tiếp diễn xu hướng tăng cao.
Đà Nẵng: Lực đẩy từ hạ tầng
Dữ liệu Avison Young chỉ ra, trong quý II/2026, thị trường biệt thự và nhà liền kề Đà Nẵng ghi nhận điểm nhấn với sự ra mắt của đại đô thị Vinhomes Hải Vân Bay và việc dự án được chấp thuận mở bán hơn 3.000 căn nhà ở thấp tầng trong giai đoạn đầu. Bên cạnh đó, Futa Kim Phát cũng khởi công 171 căn shophouse và Royal Capital khởi công giai đoạn II, III và IV dự án Royal An Nam Living góp phần mở rộng nguồn cung tương lai, trong khi thị trường không ghi nhận thêm dự án mới mở bán.
Về nhu cầu, tâm lý thị trường tiếp tục cải thiện nhờ kỳ vọng vào hạ tầng, Khu Thương mại tự do và Trung tâm Tài chính Quốc tế. Dòng tiền đầu tư tập trung vào các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn chỉnh và tiềm năng tăng giá, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ quy hoạch và hạ tầng mới, góp phần củng cố niềm tin vào triển vọng dài hạn của thị trường.
Về giá, thị trường biệt thự và nhà liền kề Đà Nẵng duy trì mặt bằng giá sơ cấp ổn định khi phần lớn các dự án hiện hữu không ghi nhận điều chỉnh đáng kể so với quý trước.
Về thanh khoản, thị trường sơ cấp duy trì ở mức ổn định với giao dịch tập trung chủ yếu tại dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Mặc dù tâm lý người mua vẫn thận trọng do lãi suất vay cao và thanh khoản ở thị trường thứ cấp có sự điều chỉnh giảm nhưng sự kỳ vọng vào việc phát triển hạ tầng và các động lực kinh tế mới tiếp tục tạo nền tảng tích cực cho thị trường trong các quý tới.
