Ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc đầu tư Savills Việt Nam đã có những chia sẻ với chúng tôi về diễn biến thị trường bất động sản năm 2024 nhân dịp đầu năm Giáp Thìn.
Thưa ông, năm 2023 đã qua với những diễn biến không quá tích cực cho nền kinh tế. Với thị trường bất động sản, ông có đánh giá như thế nào?
Trước tiên, chúng ta phải thẳng thắn, năm 2023 là một năm khó khăn cho nền kinh tế, cộng đồng doanh nghiệp do tác động từ bối cảnh thế giới. Điều này tác động đến thu nhập của người dân cũng như các ngành nghề sản xuất – kinh doanh. Doanh nghiệp bất động sản không nằm ngoài vòng xoáy này. Khi thu nhập, tích luỹ của người dân không nhiều, sức mua của thị trường không lớn dẫn đến thị trường tương đối khó khăn.
Năm 2023 cũng phải nhắc tới câu chuyện nhiều dự án chưa đảm bảo pháp lý dẫn đến nguồn cung hạn chế. Bên cạnh đó, liên quan tới tài chính, giai đoạn 2018-2019, doanh nghiệp bất động sản huy động trái phiếu và sử dụng đòn bẩy nhiều. Cho nên, tới năm 2022-2023, áp lực trái phiếu đáo hạn cũng gây khó khăn cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, giữa các phân khúc có diễn biến trái chiều. Tôi cho rằng điểm sáng của năm 2023 là bất động sản công nghiệp, văn phòng bên cạnh khó khăn của bất động sản nhà ở.
Với bất động sản công nghiệp, văn phòng giữ được sức hút nhờ làn sóng dịch chuyển sang Việt Nam từ các nhà đầu tư nước ngoài. Các bất động sản này hưởng lợi từ các chính sách thu hút và mời gọi nhà tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư có hàm lượng chất xám cao trong các lĩnh vực như logistics, data central.
Bất động sản căn hộ dịch vụ do không có nguồn cung mới trên thị trường, trong khi nhu cầu lớn nên vẫn ổn định.
Bất động sản thương mại vẫn khó khăn do ảnh hưởng của nền kinh tế. Đặc biệt, sự bùng nổ của mô hình thương mại điện tử làm trung tâm thương mại truyền thống mất sức hấp dẫn. Nếu như trước phải cần mặt bằng mở 2, 3 chi nhánh nhưng giờ chỉ cần 1 chỗ, còn lại giao dịch trên mạng. Điều này khiến mô hình truyền thống gặp khó khăn.
Giữa các phân khúc có diễn biến trái chiều. Tôi cho rằng điểm sáng của năm 2023 là bất động sản công nghiệp, văn phòng bên cạnh khó khăn của bất động sản nhà ở.
Bất động sản du lịch là câu chuyện phải bàn thêm. So với Thái Lan, Malaysia chúng ta có lợi thế nhưng chưa khai thác được nền công nghiệp không khói này. Nếu giải được bài toán này, cũng như có chính sách để hút vốn vào du lịch thì bất động sản du lịch mới khởi sắc.
Bất động sản nhà ở dù khó khăn nhưng những tháng cuối năm 2023 đã có tín hiệu tích cực. Chính phủ có biện pháp can thiệp như xử lý vấn đề pháp lý, điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước, hạ lãi suất cho vay… giúp người dân có thể tiếp cận được vốn vay, mua nhà. Cộng với các thủ tục pháp lý được gỡ vướng, một số dự án được đưa ra thị trường với sức hấp thụ cao, thị trường theo đó sôi nổi hơn.
Dự báo về năm 2024, theo ông, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo hướng nào? Xu hướng chính của thị trường là gì? Đâu là những yếu tố thuận lợi/ hạn chế sẽ tác động đến thị trường?
Khi nói về thị trường bất động sản phải kèm vĩ mô. Mục tiêu Chính phủ năm 2024 khá thận trọng trong bối cảnh các nền kinh tế lớn còn nhiều bất định, khó đoán, bao gồm cả xung đột các nước. Giả định các kỳ vọng có sự tăng trưởng tốt hơn, ít nhất bằng 2023 về mặt vĩ mô như điều hành chính sách tiền tệ, tài khoá liên quan đầu tư công vẫn theo hướng tạo tháo gỡ, cởi mở thì thị trường sẽ hưởng lợi.
Bất động sản nhà ở nhạy cảm với điều kiện kinh tế của quốc gia, điều kiện thu nhập của người dân. Do đó, phân khúc này phụ thuộc lớn vào sự tham gia quyết liệt, tháo gỡ của Chính phủ. Tôi kỳ vọng bất động sản nhà ở sẽ có thay đổi tích cực từ quý 3, 4, trở thành điểm sáng của thị trường với điều kiện Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công, tháo gỡ khó khăn pháp lý cho doanh nghiệp, Luật Đất đai được thông qua.
Tương tự, nếu có điều chỉnh lớn trong chính sách thu hút vào du lịch thì bất động sản du lịch sẽ khởi sắc hơn. Ví dụ hiện nay câu chuyện với Phú Quốc, giá vé máy bay cao làm du lịch có phần khó khăn. Đây thực sự là câu chuyện phải bàn ở vĩ mô, phải có các quyết sách để phát triển các ngành nghề phải được ưu tiên để phục vụ cho nền công nghiệp không khói này.
Bất động sản nhà ở sẽ có thay đổi tích cực từ quý 3, 4, trở thành điểm sáng của thị trường với điều kiện Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công, tháo gỡ khó khăn pháp lý cho doanh nghiệp, Luật Đất đai được thông qua.
Trong khi các khu vực khác khá ổn định vì mang tính đầu tư tổ chức, có kế hoạch lâu dài hơn. Ví dụ như bất động sản công nghiệp, văn phòng dự báo vẫn tăng trưởng tốt.
Đối với bất động sản nhà ở, ông có thể phân tích thêm về các phân khúc dự báo sẽ có triển vọng trong năm 2024?
Đối với nhà ở đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, các dự án xây nhà phố, đặc biệt là liền kề thì quỹ đất hết rồi. Còn ở các vùng ven thì nhu cầu không lớn, chủ yếu dành cho khách hàng có tiềm lực tài chính. Nhưng đây không phải phân khúc đại diện cho toàn bộ thị trường, đặc biệt ở đô thị lớn.
Tôi cho rằng câu chuyện chính vẫn là chung cư. Hiện người dân các tỉnh thành đổ về đô thị lớn nhưng quỹ đất không còn nhiều, thời gian thực hiện dự án lại quá lâu khiến giá nhà đội lên rất lớn. Tôi ví dụ, chủ đầu tư xây dự án chung cư với ý định ban đầu bán 50 triệu đồng/m2, dự kiến 2 năm hoàn thành nhưng thực tế phải làm trong 7-8 năm mới xong, lúc đó phải bán giá 60-80 triệu đồng/m2 mới đáp ứng được mục tiêu lợi nhuận. Điều đó kéo theo người mua nhà phải trả giá cao hơn thực tế, trong khi cầu lớn hơn cung nên giá 20-30 triệu đồng/m2 như trước đây đã thành lịch sử.
Vậy đâu là sản phẩm người dân cần? Tầm giá 2-2,5 tỷ đồng là nhu cầu lớn bởi không phải ai cũng có tiền để mua 1 căn hộ 70m2 giá 4-5 tỷ đồng. Người có tiền mua căn hộ giá 50 triệu đồng/m2 sẽ nhiều hơn 100 triệu đồng/m2. Họ cũng cần tính tới bài toán tài chính, cộng với phương thức thanh toán gốc lãi khi mua nhà.
Ở câu chuyện vĩ mô, cần phải bàn cơ chế để làm sao người dân có thể sở hữu nhà, hơn là câu chuyện làm sao bán bất động sản tốt nhất cho doanh nghiệp bất động sản.
Lực lượng trẻ ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh rất lớn, họ từ các tỉnh thành lên sống và làm việc. Ở câu chuyện vĩ mô, cần phải bàn cơ chế để làm sao người dân có thể sở hữu nhà, hơn là câu chuyện làm sao bán bất động sản tốt nhất cho doanh nghiệp bất động sản. Góc độ Nhà nước phải tạo điều kiện để người dân an cư lạc nghiệp, yên tâm cống hiến.
Vậy theo ông, cơ chế như nào sẽ giúp giải bài toán mua nhà của người dân, đặc biệt ở các đô thị lớn?
Chúng ta sẽ phân tích với trường hợp cặp vợ chồng trẻ đang độ tuổi lao động 25-45 tuổi, chiếm khoảng 50%, họ cần thời hạn cho vay, lãi suất phù hợp. Ví dụ để mua căn hộ 3 tỷ đồng, người ta có 1,5 tỷ đồng, lãi suất khoảng 7,5%/năm, gốc lãi mỗi tháng phải trả trong 10 năm ít nhất 20 triệu đồng. Một cặp vợ chồng trẻ, tốt nghiệp đại học sau 10 năm lương 30-50 triệu đồng nhưng phải dành 40-50% để trả gốc lãi.
Tiếp đó, Nhà nước cũng cần phải bố trí quỹ đất để doanh nghiệp đảm bảo lợi nhuận khi đầu tư dự án, như vậy họ mới bán có thể bán với mức phù hợp. Doanh nghiệp tự đi mua đất, tự bồi thường, tự làm thủ tục pháp lý với thời gian kéo dài thì họ không thể nào bán rẻ được.
Ở mặt vĩ mô, lực lượng lao động trẻ đa phần được học hành bài bản, họ sẽ đóng góp cho xã hội. Ngược lại, các lĩnh vực, các khu công nghiệp mà Chính phủ đang kêu gọi đầu tư, họ cũng cần đội ngũ công nhân lành nghề hoặc lực lượng kĩ sư trẻ có tri thức. Nếu học xong, làm việc ở thành phố 10-20 năm vẫn không thể mua nhà, phải ở nhà thuê sẽ khó giữ chân họ.
Bên cạnh đó, cần giải bài toán cho người có thu nhập thấp, người yếu thế xã hội liên quan tới nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp.
Ngoài nhu cầu nhà ở, người dân cũng có nhu cầu về đầu tư bất động sản. Trong bối cảnh thị trường hiện tại, họ cần/nên hành động như thế nào?
Tôi nhận thấy nhà đầu tư cá nhân rất thận trọng dù lãi suất giảm nhưng tính thanh khoản thị trường chưa cao. Hiện cả nhu cầu đầu tư theo dự án hay mua nhà phố riêng lẻ trong hẻm sửa sang rồi bán lại kiếm lời cũng không nhiều. Trừ khi lãi suất tiết kiệm ngân hàng thấp 5-6%, sẽ có nhà đầu tư sẵn tiền mua để đó cho thuê rồi đợi tăng giá bán. Người đi vay mua nhà chờ bán lại, hiện thị trường rất ít.
Lời khuyên của tôi là, nhà đầu tư chuyên nghiệp cần phải cân đối dòng tiền, cân đối thu chi trước khi quyết định xuống tiền.
