Đất nền phía Nam: Giá tăng nhưng mang “nỗi buồn” thanh khoản

Giá tăng, giao dịch chững...

Theo khảo sát, hiện đất nền ở một số “điểm nóng” tại khu Đông Tp.HCM như Tp.Thủ Đức (Tp.HCM cũ), Dĩ An, Thuận An - Bình Dương (cũ), Nhơn Trạch, Long Thành – Đồng Nai (cũ)... đã “hạ nhiệt” sau thời gian tăng trưởng “nóng”. Tuy nhiên, so với cùng kì năm ngoái, mặt bằng giá đất nền các khu vực này đã tăng từ 10-30% (tuỳ khu vực, vị trí).

Tại xã Long Thọ, Nhơn Trạch (Đồng Nai), các lô đất thổ cư diện tích từ 80-100m2 hiện có giá từ 1.7 – 2.2 tỷ đồng/nền. So với tháng 11/2024, giá này đã tăng 250-400 triệu đồng/lô. Đặc biệt, những lô có vị trí đẹp giá tăng gần 500 triệu đồng chỉ trong vòng vài tháng thị trường sôi động. Mức tăng mạnh nhất được ghi nhận vào thời điểm tháng 2 và tháng 3/2025, khi khu vực này thu hút nhiều nhà đầu tư, trong đó có lượng lớn nhà đầu tư đến từ phía Bắc.

Hiện giao dịch đất nền Nhơn Trạch giảm nhiệt so với đầu năm. Nhà đầu tư dần “rút” khỏi địa bàn. Môi giới khó tìm kiếm khách hàng so với giai đoạn trước. Giá đất hiện tại đi ngang hoặc nhích nhẹ, không tăng nhanh như thời điểm đầu năm.

Tương tự, tại khu vực quận 9 (Tp.HCM cũ), hiện giao dịch đất nền “chững lại” khiến việc ra hàng của nhà đầu tư trở nên khó khăn. Sau khi diễn ra đợt nóng sốt “chóng vánh” trong vòng 2-3 tháng đầu năm 2025, khu vực này có dấu hiệu hạ nhiệt từ cuối tháng 4/2025 đến nay. Hoạt động của nhà đầu tư thưa dần, chỉ còn người mua ở thực tìm kiếm các lô đất giá tốt (trên dưới 3 tỷ đồng/nền) hoặc nhà riêng lẻ (giá trên dưới 4,5 tỷ đồng/căn).

Dù hoạt động mua bán chậm lại song phân khúc đất nền tại Tp.HCM (cũ) đã lập mặt bằng mới, với mức tăng ghi nhận từ 10-20% so với cuối năm 2024.

Khảo sát tại lô đất diện tích 50m2 tại P.Long Trường (Tp.Thủ Đức, Tp.HCM cũ) cho thấy, giá có sự biến động rõ nét qua từng giai đoạn. Sau khoảng thời gian giảm giá (năm 2023-2024), đến nửa đầu năm 2025, giá đất nền nơi đây “lội ngược dòng” tăng trở lại.

Cụ thể, lô đất được bán ra với giá 2,8 tỷ đồng/nền vào cuối năm 2021. Đến đầu năm 2022 giá tăng lên 2,95 tỷ đồng. Cuối năm 2022, khi thị trường mất thanh khoản, lô đất giảm giá xuống 2,7 tỷ đồng. Vào năm 2023, lô đất được định giá 2,5 tỷ đồng/nền khi thị trường xuất hiện tình trạng nhà đầu tư rao bán lỗ tài sản. Giá này tăng lên khoảng 150 triệu đồng vào giữa năm 2024, ở mức 2,65 tỉ đồng/nền. Đến cuối tháng 1//2025, chủ đất “chốt” giao dịch với giá 2,7 tỷ đồng/nền.

Vào tháng 3/2025, lô đất tăng giá lên 2,75 tỷ đồng/nền nhưng chủ mới không bán. Đến cuối tháng 7/2025, nhà đầu tư bán ra với giá 3,1 tỷ đồng, tức lãi 400 triệu trong vòng 6 tháng mua vào.

Nếu tính tổng thời gian đầu tư, sau gần 5 năm (từ năm 2021), lô đất này chỉ tăng giá 300 triệu đồng. Dữ liệu giá này cho thấy, mức độ biến động tăng giá đất nền phía Nam khá chậm sau khi trải qua những biến động của thị trường trong thời gian dài. Ngay cả khi xuất hiện đợt “nóng sốt” cục bộ diễn ra vào đầu năm 2025 thì mức độ tăng giá của đất nền vẫn khó đột biến như giai đoạn trước.

Tuy nhiên, nhìn chung đất nền vẫn là loại hình có mức độ tăng giá ổn định trên thị trường. Báo cáo mới đây nhất từ Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền và chung cư là 2 phân khúc giữ đà tăng giá suốt 2 năm qua, thể hiện “phong độ” vững của loại hình bất động sản này trong danh mục đầu tư.

Diễn biến cuối năm khó đoán

Có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường đất nền phía Nam chững lại là do kỳ vọng về sáp nhập địa giới hành chính dần hạ nhiệt; nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, vượt khả năng chi trả của phần lớn người mua và tâm lý e ngại rủi ro từ giới đầu tư nhỏ lẻ sau nhiều đợt sốt đất.

Dự báo về tình hình phân khúc đất nền từ nay đến cuối năm, ông Trần Khánh Quang (Tp.HCM), nhà đầu tư có kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho rằng, nhu cầu của người mua chưa rõ nét ở từng phân khúc và phân bổ không đồng giữa ở các khu vực. Mặc dù đất nền vẫn là loại hình được nhà đầu tư ưa chuộng nhưng thanh khoản không ổn định trong thời gian qua thể hiện bức tranh khó dự đoán.

Trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam từng dự báo, thị trường đất nền sẽ chứng kiến nhiều thay đổi tích cực từ nguồn cung đến giao dịch từ quý 2/2025. Thị trường bước vào giai đoạn khởi sắc, đất nền sẽ trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền đầu tư. Từ quý 1/2026 đến quý 4/2026, thị trường sẽ bước vào chu kỳ ổn định, thanh khoản cải thiện rõ rệt.

Tuy nhiên, các diễn biến hiện tại của thị trường đất nền cho thấy, phân khúc này chưa thực sự khởi sắc và còn những “biến số” trong thời gian tới.

Gần đây, thay vì tập trung sức nóng ở khu vực phía Đông Tp.HCM thì nhu cầu về đất nền đang có dấu hiệu diễn biến tích cực tại phía Nam và phía Tây Tp.HCM. Các dự án đất nền pháp lý hoàn thiện, nằm gần tuyến hạ tầng giao thông trọng điểm hay các “siêu dự án” đang triển khai ghi nhận giao dịch khá ổn định. Điều này cho thấy, sự phân bổ dòng tiền cũng như kì vọng của nhà đầu tư đang dần thay đổi.

Thay vì lướt sóng theo thông tin đồn thổi hay tâm lý đám đông, nhà đầu tư quan sát kỹ hơn ở các khu vực; vào thị trường với tâm thế đầu tư trung - dài hạn. Đây cũng là diễn biến của thị trường đất nền phía Nam từ nay đến cuối năm 2025.

Theo các chuyên gia trong ngành, dòng tiền của nhà đầu tư sẽ phân bổ sang các khu vực có thông tin về hạ tầng, siêu dự án. Năm 2025 chưa phải là thời điểm để đất nền có thể “trở mình” một cách rõ rệt. Nhiều dự báo năm 2026-2027 – giai đoạn các hạ tầng trọng điểm như vành đai 2, vành đai 3, vành đai 4, cao tốc… đi vào hoàn thiện mới là lúc giao dịch đất nền bật tăng. Dẫu vậy, giá đất nền sẽ không biến động mạnh mẽ như giai đoạn trước mà giữ nhịp phát triển ổn định.