Dòng vốn tín dụng “đổ” vào bất động sản, rủi ro nào sẽ xảy ra?

Theo NHNN, tính đến ngày 30/6/2025, dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt khoảng 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống. Nhiều ngân hàng đã ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể.

Đơn cử như Techcombank, cho vay kinh doanh bất động sản (bao gồm tín dụng và trái phiếu) chiếm tới 59% tổng dư nợ tín dụng trong 6 tháng đầu năm 2025. Tính cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay bất động sản lên tới hơn 64% tổng dư nợ toàn ngân hàng. Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản hợp nhất của Techcombank đạt 21,5% so với cuối năm 2024, gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng cho vay chung của ngân hàng này.

SHB dư nợ cho vay bất động sản đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm và chiếm 27,5% tổng dư nợ của ngân hàng.

MB dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 85.834 tỷ đồng, tăng gần 34% so với đầu năm. Tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ tăng từ 8,26% lên 9,72%.

Ngoài ra, HDBank dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 22% (hoặc 21,7%) so với đầu năm và chiếm gần 16,4% tổng dư nợ. Các ngân hàng khác như TPBank tăng 32%, PGBank tăng 30%, VietBank tăng 19%, MSB tăng 15% trong dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính tới cuối tháng 6/2025.

Các chuyên gia phân tích của SSI Research nhận định, động lực tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ bất động sản và hạ tầng trong bối cảnh thị trường toàn cầu còn bấp bênh, phù hợp với nỗ lực của Chính phủ nhằm kích thích nhu cầu trong nước và duy trì đà tăng trưởng kinh tế.

Mặc dù tín dụng đổ mạnh vào bất động sản giúp thúc đẩy tăng trưởng, nhưng nhiều chuyên gia bày tỏ lo ngại. Bởi nguồn tín dụng tập trung quá mức vào các kênh đầu cơ như doanh nghiệp bất động sản trong khi các lĩnh vực ưu tiên như sản xuất công nghiệp vẫn khó khăn trong việc tiếp cận vốn.

Từ trước tới nay, phần lớn các cuộc khủng hoảng kinh tế đều bắt nguồn từ thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Đồng thời, dòng chảy tín dụng "lệch pha" trong bối cảnh sản xuất, tiêu dùng còn yếu tiềm ẩn rủi ro này.

Hiện dòng vốn tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực của người dân vẫn hạn chế, thiếu cơ chế rõ ràng. ÔngĐinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn dự báo, tín dụng sắp tới vẫn ưu tiên vào các dự án hạ tầng và bất động sản quan trọng, nhưng rủi ro sẽ hiện hữu nếu tín dụng chảy vào khu vực phát triển quá nóng.

Trước việc dòng tín dụng đổ mạnh vào bất động sản, Bộ Xây dựng đề nghị NHNN nghiên cứu gói tín dụng trung hạn với lãi suất ổn định và thúc đẩy tăng trưởng tín dụng cho nhà ở giá hợp lý. Đồng thời, Bộ cũng yêu cầu NHNN đôn đốc các ngân hàng tham gia Chương trình tín dụng cho vay ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại tập trung cho vay, giải ngân đối với dự án nhà ở thương mại có giá phù hợp, cắt giảm thủ tục, điều kiện để tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng nhưng phải kiểm soát chặt chẽ để tránh tham nhũng, tiêu cực.

Mới đây nhất, tại cuộc họp Chính phủ thường kỳ tháng 7, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng khẳng định việc tăng trưởng tín dụng bất động sản cao hơn mức bình quân chung là phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Bà Hồng cũng nhấn mạnh NHNN luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn, với tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn vẫn dưới ngưỡng 30%.

Về giải pháp dài hạn, Thống đốc cho rằng cần phát triển mạnh mẽ thị trường vốn để đáp ứng nhu cầu vốn trung, dài hạn, giảm áp lực lên nguồn vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng. Đối với các lĩnh vực cần nguồn vốn trung dài hạn lớn như bất động sản và hạ tầng, nên huy động qua kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu địa phương, hoặc các khoản vay quốc tế.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu đề xuất, nên có gói vay cho phát triển nhà giá phù hợp với thời gian vay lên tới 30 năm để giảm số tiền trả nợ hàng tháng cho người dân. Ông cũng gợi ý NHNN nên đẩy mạnh chấm điểm tín dụng để người có điểm cao dễ dàng vay với lãi suất thấp, ví dụ 4,7%/năm.

Nhìn chung, tín dụng đang chảy mạnh vào bất động sản, được đánh giá là cần thiết để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, song cũng tiềm ẩn những rủi ro cần được kiểm soát chặt chẽ và có giải pháp dài hạn để đảm bảo sự phát triển bền vững của nền kinh tế