Chuyện gì sẽ xảy ra với thị trường căn hộ Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh trong năm 2026?

Doanh nghiệp chú trọng chất lượng thực của sản phẩm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hướng bền vững, hành vi của người mua nhà đang thay đổi rõ rệt, đặc biệt tại phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang. Thay vì bị chi phối bởi giá bán hay các thông điệp tiếp thị, khách hàng ngày càng đặt trọng tâm vào chất lượng sản phẩm thực, năng lực triển khai và uy tín dài hạn của chủ đầu tư khi đưa ra quyết định.

Theo CBRE Việt Nam, hiện nay người mua ở thực (end-users) ngày càng sẵn lòng trả mức giá cao hơn (premium), với điều kiện sản phẩm đáp ứng được các tiêu chuẩn về thiết kế bền vững, chất lượng xây dựng và phong cách sống ở mức cao. Với nhà đầu tư, họ đang chuyển từ việc trông chờ vào tăng trưởng giá do đầu cơ (lướt sóng) sang ưu tiên tỷ suất sinh lời từ cho thuê bền vững.

Theo đó, năm 2026 đánh dấu giai đoạn thị trường bất động sản chuyển dịch rõ rệt từ những “mác cao cấp” chung chung sang sự khác biệt bằng “chất lượng cao” thực tế. Sự cạnh tranh giữa các dự án không còn xoay quanh giá bán, mật độ xây dựng, thiết kế hay số lượng tiện ích đơn thuần, mà ngày càng đề cao trải nghiệm sống cá nhân hóa.

Đơn vị này cũng dự báo, từ năm nay, thị trường sẽ duy trì đà tăng trưởng nhờ nhiều dự án hạ tầng quan trọng đi vào hoạt động, cùng với nhu cầu ổn định về nhà ở chất lượng cao. Đáng nói, trong bối cảnh nhu cầu của người mua ngày càng đề cao chất lượng sản phẩm, chiến lược phát triển của các chủ đầu tư và đơn vị phát triển dự án cũng đang có sự thay đổi căn bản trong cách tiếp cận giá trị.

Chuyên gia JLL nhận định, mặt bằng giá bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng đi lên. Tuy nhiên, khác với các giai đoạn trước, trọng tâm của thị trường hiện nay không còn nằm ở việc đẩy giá, mà ở giá trị mà sản phẩm thực sự mang lại, tương xứng với mức giá được chào bán. Với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, các chủ đầu tư buộc phải đầu tư nhiều hơn vào nghiên cứu và thấu hiểu nhu cầu của người mua, từ đó trả lời một câu hỏi cốt lõi: với mức giá đó, sản phẩm đã phản ánh đúng và đủ giá trị hay chưa?

Vừa qua, thị trường bất ngờ trước thông tin dự án căn hộ Khải Hoàn Imperial - nằm vị trí cửa ngõ Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh rục rịch ra thị trường với mức giá có thể lên đến 4.000 USD/m2. Giá này tương đương với giá các dự án căn hộ cao cấp dọc tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên.

Được biết, dự án này được định vị là khu phức hợp căn hộ hạng sang chuẩn Bespoke xuất hiện đầu tiên trên thị trường, được kiến tạo với concept độc đáo, hướng đến việc cá nhân hóa không gian sống theo nhu cầu, bản sắc và gu thẩm mỹ riêng của giới tinh hoa – những chủ nhân am tường giá trị cá nhân và kiên định theo đuổi một phong cách sống khác biệt. Chính sự khác biệt hoá này khiến nhà phát triển dự án định vị giá bán cũng như giá trị dự án “chuẩn” cao hơn các dự án lân cận. Thậm chí, đây có thể là mức giá phổ biến trên thị trường TP. Hồ Chí Minh (mới) trong tương lai không xa.

Thực tế thời gian qua, dọc trục Quốc lộ 13 – khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh, mặt bằng giá bất động sản đã liên tục thiết lập những “nấc thang” mới theo thời gian, khi các cột mốc giá bán trước đó lần lượt bị xô đổ.

Chẳng hạn như phân khu Diamond Sky - Vạn Phúc City (130 - 150 triệu/m2); Urban Green - Kusto Home (75 - 90 triệu/m2); Landmark Bình Dương - Phú Cường Group (rumor 70 triệu/m2); The Emerald 68 (từ 60 triệu đồng/m2); Emerald Boulevard Bình Dương (dự kiến trên 70 triệu đồng/m2); The Habitat Bình Dương (trên dưới 55 triệu/m2); The Glory - Becamex Tokyu (Thành Phố Mới) (58 - 60 triệu/m2)… giá các dự án này được dự báo tiếp tục tăng khi loạt hạ tầng đi vào giai đoạn hoàn thiện, quá trình sáp nhập địa giới hành chính đi vào ổn định.

Diễn biến này phản ánh rõ sức bật của khu vực trong bối cảnh hạ tầng được nâng cấp và nhu cầu ở thực gia tăng.

Chính sự xuất hiện của các dự án được định vị ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với chuẩn sống ngày càng hoàn thiện và chất lượng sản phẩm được đầu tư bài bản, tiếp tục tạo lực đẩy cho mặt bằng giá sơ cấp. Theo giới quan sát, đây không còn là sự tăng giá mang tính cục bộ, mà là kết quả của quá trình tái định vị toàn diện chất lượng sản phẩm và chuẩn sống tại khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh.

Loạt “bệ đỡ” tăng giá trị căn hộ hạng sang

Khu vực phía Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vị thế về nguồn cung mới, là động lực tăng trưởng của thị trường TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn vừa qua.

Dữ liệu JLL chỉ ra, xét nguồn cung tương lai, khu vực Bình Dương (cũ) sẽ đón hơn 20.000 căn hộ mới, mở ra chu kỳ phát triển mới sau sáp nhập. Phần lớn các dự án tập trung quanh Quốc lộ 13 - tuyến đường chuẩn bị mở rộng lên 60m và liền kề tuyến metro số 2 (TP. Hồ Chí Minh – Thủ Dầu Một) đang được xúc tiến triển khai.

Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh vốn là “thủ phủ công nghiệp” phía Nam, nay lại được tái định vị là đô thị công nghiệp – công nghệ cao với sự tập trung hùng hậu của các tập đoàn đa quốc gia, với khoảng 45.000 chuyên gia, nhà nghiên cứu, quản lý cấp cao.

Điều này kéo theo mức cầu rất cao và khắt khe về lựa chọn môi trường sống của tệp khách này. Thế nhưng, thị trường nơi đây thiếu vắng các sản phẩm nhà ở chất lượng cao. Sự chênh lệch giữa cung - cầu này mở ra cơ hội lớn cho các chủ đầu tư tập trung phát triển dự án cao cấp, hạng sang nhằm nâng cao sức cạnh tranh và đa dạng hóa sản phẩm.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, chung cư tiếp tục giữ triển vọng trong 6 tháng tới. Trong đó, lượng quan tâm tăng trưởng mạnh mẽ ở khu vực Bình Dương (cũ).

Động lực tăng rõ rệt kể từ khi Bình Dương sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh. So với đầu năm 2025, mức độ quan tâm ở Bình Dương cũ tăng trưởng ngoạn mục tới 165%, bỏ xa các khu vực khác. Sức nóng này phản ánh xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền ra khỏi trung tâm TP. Hồ Chí Minh, hướng đến các khu vực có hạ tầng giao thông ngày càng hoàn chỉnh, quỹ đất rộng và giá bán còn dư địa tăng.

Hai năm vừa qua, giá nhà tại Hà Nội tăng tới 80 - 100% và giờ đây, TP. Hồ Chí Minh chỉ mới đang bước vào giai đoạn khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng mới, nhất là các khu vực sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh đang có dư địa tăng giá tốt.

Cùng với đó, Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu về khả năng thu hút và giữ chân dân cư, đồng thời là điểm đến của dòng vốn FDI, các dự án công nghiệp và nhóm lao động có thu nhập cao - những yếu tố cốt lõi giúp duy trì nhu cầu thuê và giá trị gia tăng của bất động sản. Đáng nói, hạ tầng khu vực này đang bước vào cuộc đua tiến độ chưa từng thấy.

Theo đó, giai đoạn 2025 - 2030 khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh sẽ đón nhận loạt dự án giao thông “xương sống” như: Quốc lộ 13 mở rộng 60m, lên đến 10 làn xe; Vành đai 3 sẽ vận hành vào năm nay; Cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành sẽ hoàn thành vào năm 2027. Đặc biệt, Metro số 2 (TP. Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một) chạy dọc quốc lộ 13 cũng đang được thành phố ưu tiên triển khai.

Theo các chuyên gia, trong giai đoạn hiện nay, hạ tầng không còn là yếu tố tạo “sóng” ngắn hạn, mà đã trở thành động lực tăng trưởng dài hạn mang tính cấu trúc. Việc các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay và metro được triển khai đồng bộ không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý, mà còn tái cấu trúc toàn diện bản đồ kinh tế – đô thị, từ phân bổ dân cư, dịch chuyển lao động cho đến dòng vốn đầu tư.

Ở góc độ đầu tư, việc tìm kiếm cơ hội tại các dự án bất động sản nằm dọc những trục hạ tầng trọng điểm được xem là bước đi chiến lược, khi giá trị tài sản không chỉ đến từ vị trí, mà còn được bảo chứng bởi nhu cầu ở thực, khả năng khai thác và sức bật bền vững của toàn khu vực trong tương lai.

Cùng với đó, nhu cầu thuê của nhóm chuyên gia, lao động chất lượng cao liên tục gia tăng trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp sắp bàn giao lại khá khan hiếm, đang tạo ra “điểm hút vốn” mới cho thị trường căn hộ khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh. Thực tế cho thấy, thời gian qua, nhiều nhà đầu tư đến từ phía Bắc đã lựa chọn phân khúc căn hộ cao cấp tại khu vực này nhằm đón đầu dòng khách thuê ổn định, có khả năng chi trả cao và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.