Chung cư là tích sản hay tiêu sản?

Theo Định hướng tại Nghị quyết 21 nêu rõ: các chung cư xây mới sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Khi hết niên hạn, chủ sở hữu sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định, thay vì căn hộ gần như tồn tại vô thời hạn như cách nhiều người vẫn hình dung.

Từ Nghị quyết này, TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu cho rằng, chung cư sẽ không còn là tích sản mà là loại tiêu sản hao mòn theo thời gian. Người dân sẽ phải lựa chọn rõ ràng hơn: mua để ở, mua để cho thuê hay mua để tích lũy tài sản, thay vì mặc nhiên coi chung cư là khoản đầu tư luôn tăng giá.

Quan điểm này đang tạo ra các luồng ý kiến khác nhau trên thị trường. Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, Nghị quyết 21 đã đề xuất hoàn thiện các quy định về niên hạn sử dụng công trình, đồng thời tăng cường việc kiểm định, cải tạo và xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng. Điều đó khiến không ít người cho rằng, khi công trình có “tuổi thọ”, chung cư sẽ không còn là một tài sản để tích lũy lâu dài.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, nếu chỉ dựa trên yếu tố đó để kết luận chung cư là "tiêu sản" thì có lẽ vẫn chưa phản ánh đầy đủ bức tranh của thị trường. Trong đầu tư, không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản, điều quan trọng không phải tài sản đó là gì, mà là nó tạo ra giá trị như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu.

Từ cơ sở dữ liệu giá của hơn 600 dự án chung cư mà Batdongsan theo dõi, có tới 594/626 dự án (95%) ghi nhận giá bán tin đăng trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%, trong khi chỉ 29 dự án giảm giá (so với 2025). Nếu nhìn từ góc độ hiệu quả đầu tư, rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là "tiêu sản".

Theo ông Tuấn, không phải chung cư quyết định là tích sản hay tiêu sản, mà chính chất lượng của dự án mới quyết định điều đó. Đã qua rồi thời "mua chung cư nào cũng tăng giá", thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn. Dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những dự án xuống cấp, thiếu tiện ích hay mất lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng khó giữ giá. Khi thị trường phát triển, tài sản không còn tăng giá đồng loạt, mà giá trị sẽ thuộc về những dự án thực sự tốt. Đây cũng là điều đã diễn ra ở hầu hết các thị trường bất động sản phát triển trên thế giới.

Sau phát biểu “Từ nay, chung cư không còn là tích sản, mà là tiêu sản” của TS Nguyễn Trí Hiếu, bà Phương Bùi, một nhà đầu tư cho hay, chung cư chưa bao giờ mặc định là tích sản, nhưng cũng không tự động trở thành tiêu sản.

Điều đầu tiên cần tách bạch là giá trị sử dụng của công trình và giá trị kinh tế của vị trí. Phần căn hộ, hành lang, thang máy, hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích chung đều thuộc về công trình vật chất. Mọi công trình đều chịu quy luật lão hóa, hao mòn và lỗi thời theo thời gian.

Trong khi đó, giá trị của vị trí lại vận động theo một quy luật khác. Nó có thể tăng lên khi khu vực xuất hiện thêm việc làm, trường học, bệnh viện, giao thông công cộng, trung tâm thương mại và các dịch vụ mới. Vì vậy, hoàn toàn có thể xảy ra tình huống tòa nhà ngày càng cũ, nhưng quyền được sống tại vị trí ấy lại ngày càng đắt giá.

Theo bà Phương Bùi, cùng một căn hộ có thể là tích sản với người này nhưng là tiêu sản với người khác. Vì vậy, điều quyết định một căn chung cư là tích sản hay tiêu sản chưa bao giờ nằm hoàn toàn ở bản thân căn hộ. Nó còn nằm trong mối quan hệ giữa giá trị tài sản và cấu trúc tài chính của người mua.

Cùng một căn hộ, người mua bằng vốn tự có, mua ở mức giá hợp lý, cho thuê ổn định và nắm giữ dài hạn có thể tích lũy được tài sản. Nhưng một người khác vay quá nhiều, trả lãi lớn, mua đúng đỉnh giá rồi để căn hộ trống trong nhiều tháng lại có thể biến chính căn hộ ấy thành gánh nặng tài chính. Tài sản giống nhau, nhưng kết quả hoàn toàn khác nhau vì dòng tiền, mức đòn bẩy và thời điểm mua khác nhau.

Vị này cho hay, muốn đánh giá một căn hộ có khả năng tích lũy giá trị hay đang dần trở thành gánh nặng, người mua nên nhìn đồng thời ít nhất sáu yếu tố:

Khu vực đó có tiếp tục thu hút dân cư và việc làm hay không?

Nguồn cung tương lai có quá lớn hay không?

Tỷ suất cho thuê có đủ bù đắp chi phí vốn hay không?

Chất lượng công trình và khả năng bảo trì dài hạn ra sao?

Quyền lợi pháp lý gắn với đất được quy định như thế nào?

Mức giá hiện tại đã phản ánh trước bao nhiêu năm tăng trưởng của khu vực?

Bên cạnh đó, người mua cũng nên tự hỏi:

Nếu giá căn hộ không tăng trong 5 năm tới, dòng tiền của mình có chịu nổi không?

Nếu lãi suất tăng, mình có còn đủ sức trả nợ không?

Nếu tòa nhà cần đóng thêm một khoản tiền lớn để sửa chữa, mình có sẵn sàng không?

Nếu phải cho thuê, lợi nhuận thực còn bao nhiêu sau khi trừ toàn bộ chi phí?

Sau 20 năm nữa, nhóm khách hàng nào sẽ mua lại căn hộ này?

Nếu khu vực xuất hiện nhiều dự án mới hơn, đẹp hơn, căn hộ hiện tại còn lợi thế gì đủ mạnh để giữ giá.

Những câu hỏi trên quan trọng hơn rất nhiều so với bất kỳ một tuyên bố chung nào về việc chung cư là tích sản hay tiêu sản.

"Một tài sản rất tốt vẫn có thể trở thành khoản đầu tư tệ nếu được mua quá đắt. Ngược lại, một tài sản bình thường vẫn có thể mang lại lợi nhuận nếu được mua đúng giá và khai thác hợp lý", bà Phương Bùi nhấn mạnh.

Vì thế, nói "chung cư là tích sản hay tiêu sản" không có một đáp án chung. Đồng thời, câu nói “Từ nay chung cư không còn là tích sản mà là tiêu sản” nên được hiểu như một lời cảnh báo về cách mua, hơn là một phán quyết dành cho toàn bộ thị trường. Nó nhắc người mua rằng thời kỳ cứ mua một căn hộ rồi mặc định giá sẽ tăng mãi có thể đang dần qua đi.

Thị trường tương lai sẽ phân hóa mạnh hơn giữa những căn hộ có vị trí tốt, nhu cầu ở thực, vận hành hiệu quả và khả năng tạo dòng tiền với những căn hộ được định giá quá cao, xuống cấp nhanh hoặc chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng bán lại cho người đến sau với giá cao hơn. Tích sản hay tiêu sản chưa bao giờ là danh tính cố định của một loại tài sản. Đó là kết quả của cách tài sản được mua, được tài trợ, được khai thác, được vận hành và được đặt trong dòng phát triển của nền kinh tế.