Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định mức thuế với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan). Trường hợp không xác định được giá vốn, các chi phí liên quan và có chứng từ chứng minh, mức thuế phải nộp là 2% giá bán.
Từ năm 2015, Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, phương thức này được cho là chưa phản ánh đúng thực chất giao dịch, nhất là trong bối cảnh có nhiều trường hợp giá mua cao nhưng vẫn bị đánh thuế như lãi lớn.
Do đó, tại báo cáo phục vụ chất vấn vừa gửi Quốc hội mới đây, Bộ Tài chính cho biết, hiện cơ quan này đang nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa hai phương pháp tính thuế chuyển nhượng bất động sản.
Hai phương pháp được cơ quan này nghiên cứu gồm tính trên thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng) hoặc áp dụng mức thuế suất chung trên tổng giá chuyển nhượng.
Bộ Tài chính cho hay, mỗi phương pháp áp dụng sẽ phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong đó, trường hợp tính thuế trên lãi sẽ dùng khi cơ sở dữ liệu xác định chính xác giá mua và chi phí liên quan.
Cụ thể, nếu có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính theo thuế suất 20% trên phần thu nhập chịu thuế - được xác định bằng giá bán trừ đi tổng chi phí liên quan. Mức thuế suất này được đề xuất nhằm tiệm cận với thuế suất doanh nghiệp trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp còn lại, nếu không thể xác định được các chi phí đầu vào, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính theo tỷ lệ 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng.
Mục tiêu của đề xuất là tạo sự công bằng về nghĩa vụ thuế, giảm tình trạng trốn thuế, khai giá thấp trong các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, việc này cũng giúp tăng thu ngân sách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang dần hồi phục sau thời gian trầm lắng.
Tuy nhiên, việc xác định giá mua – đặc biệt với các tài sản đã qua nhiều đời chủ, hoặc không có hồ sơ gốc rõ ràng – được đánh giá là rào cản lớn. Ngoài ra, cơ chế kiểm soát và giám sát nguồn gốc giá mua – bán cũng cần đồng bộ với dữ liệu từ ngành thuế, công chứng và địa chính.
Tại nhiều quốc gia như Singapore, Hàn Quốc hay Mỹ, thuế chuyển nhượng bất động sản đều được tính theo lãi ròng, có khi cao hơn 20%, và phân tầng theo thời gian nắm giữ. Tuy nhiên, các nước này đều có hệ thống dữ liệu định giá và truy xuất lịch sử giao dịch rất hoàn chỉnh – điều mà Việt Nam vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.
Với thị trường vốn hóa lớn như bất động sản – từng đóng góp 11% GDP năm 2022 – chính sách thuế nếu không được thiết kế hợp lý có thể ảnh hưởng tới thanh khoản và tâm lý nhà đầu tư.
Bộ Tài chính cho biết, đây mới chỉ là bước nghiên cứu ban đầu, và việc áp dụng nếu có sẽ được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi từ các hiệp hội, người dân và chuyên gia./.
