Báo động tình trạng tranh chấp tại nhà chung cư

Thông tin đáng chú ý trên được được Luật sư Nguyễn Minh Tuấn - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội chia sẻ tại Hội thảo về và quản lý vận hành nhà chung cư vừa diễn ra tại Hà Nội.

Theo đó, ông Tuấn cho biết, tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.

Trong khi đó, tại TP.HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau.

Trong khi đó, theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư. Như vậy, có thể còn những tranh chấp liên quan đến chung cư tiềm ẩn hoặc chưa được thống kê.

"Các tranh chấp liên quan đến chung cư chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 4 bên: Cư dân - Chủ đầu tư - Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa Cư dân - Chủ đầu tư", đại diện Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội nhận định.

Bên cạnh đó, theo ông Tuấn, việc bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì là vấn đề nổi cộm không chỉ nằm trong mối quan hệ giữa cư dân - chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến Ban Quản trị - Đơn vị quản lý vận hành và thậm chí là cả các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương.

Nguyên nhân chủ đầu tư "chậm trễ" trong công tác bàn giao phí bảo trì là do chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao (dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ).

Bên cạnh đó các khoản quỹ bảo trì tại các tòa nhà/cụm tòa nhà có số tiền lớn, nhiều nơi lên đến hàng trăm tỷ đồng thì việc chậm trễ trong việc bàn giao khoản kinh phí này của chủ đầu tư cho Ban Quản trị các tòa nhà và cư dân "chậm ngày nào hay ngày đấy". Thậm chí có tình trạng chủ đầu tư còn chiếm dụng khoản kinh phí này.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, đã có rất nhiều tranh chấp, khiếu kiện xảy ra đối với việc chậm bàn giao quỹ bảo trì đã được các cơ quan báo chí phản ánh. Trong đó, tranh chấp về phần sở hữu chung riêng tại các tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư hiện nay cũng diễn ra rất gay gắt. Nổi bật nhất trong đó là các tranh chấp về diện tích tầng hầm và nơi để xe.

Đề xuất giải pháp nhằm hạn chế tình trạng tranh chấp tại các chung cư, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn cho rằng cần có quy định cụ thể, chế tài đủ mạnh để giải quyết tranh chấp của nhà chung cư.

Theo đó, cần sớm rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh "trúng, đúng" các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành các tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Đặc biệt cần gấp rút xem xét ban hành Nghị định Quản lý nhà chung cư.

Bên cạnh đó, cũng cần có chế tài xử lý nghiêm với các chủ đầu tư dự án nhà chung cư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong việc chậm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị. Giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc "thượng tôn pháp luật" nhằm đảm bảo quyền lợi các bên.

Luật sư Nguyễn Minh Tuấn cũng kiến nghị cần xem xét việc yêu cầu bắt buộc có đơn vị quản lý chuyên nghiệp ngay từ khi chủ đầu tư dự án đưa cư dân vào ở. Chủ đầu tư phải minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích chung riêng.

"Nghiên cứu xem xét cơ chế bên thứ 3 trong việc quản lý quỹ bảo trì; kiểm soát chặt các thủ tục, đánh giá chất lượng dự án nhà chung cư trước khi bàn giao cho cư dân về ở", Luật sư Tuấn nhấn mạnh.