Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều tín hiệu tích cực cả nguồn cung lẫn sức cầu. Dự báo, quý 4/2025, thị trường sẽ có đến 13.000 căn hộ mở bán mới, tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông TP.HCM.
Điểm nổi bật trên thị trường căn hộ thời gian qua là giá tăng mạnh. Dữ liệu quý 3/2025 của CBRE Việt Nam chỉ ra, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt trung bình 87 triệu đồng/m2, tăng 31% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này được xem là “vượt mặt” hầu hết các phân khúc khác trên thị trường.
Con báo cáo từ Savills Việt Nam cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục lập mặt bằng mới. Mức giá chào bán sơ cấp trung bình hiện đã lên tới 101 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, dù giá cao kỷ lục, thị trường vẫn đang hấp thụ tốt. Các yếu tố nền tảng như hạ tầng được cải thiện rõ rệt, quy hoạch được tháo gỡ, cùng nhu cầu mua ở thực – đặc biệt từ nhóm thu nhập cao đang tạo động lực mới cho thị trường.
Theo chuyên gia Savills, tỉ lệ hấp thụ của các dự án căn hộ mới tại Hà Nội đạt hơn 80%. Nhìn tỉ lệ hấp thụ, có thể thấy thị trường vẫn thanh khoản tốt và người mua vẫn chấp nhận mức giá cao.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tăng trung bình 39% so với cùng kỳ năm ngoái, với nhiều khu vực được xem là “điểm nóng”, dù thị trường 3 năm qua trải qua biến động về pháp lý và tín dụng. Cơ cấu giao dịch theo giá trị cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt: Các căn hộ trên 4 tỉ đồng chiếm phần lớn lượng bán, trong khi không còn căn nào dưới 2 tỉ đồng ở thị trường sơ cấp.
Dù giá neo ở mức kỷ lục, chuyên gia Savills dự báo khả năng giá hạ nhiệt trong ngắn hạn là rất thấp. Bên cạnh chi phí xây dựng, chi phí đất cũng đóng góp một tỷ trọng chính trong giá thành căn hộ.
Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định: Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng khi dòng vốn rẻ được bơm ra nền kinh tế, thúc đẩy nhu cầu đầu tư trong khi nguồn cung vẫn hạn chế. Quỹ đất khan hiếm, chi phí đất đai và vật liệu tăng mạnh khiến các chủ đầu tư duy trì chiến lược phát triển phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận. Chưa kể, phân khúc căn hộ vẫn hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính và xu hướng tích sản dài hạn.
Trước đó, một số chuyên gia trong ngành kỳ vọng, thị trường sẽ sớm hạ nhiệt về giá nhờ hàng loạt giải pháp như phát triển nhà ở xã hội, tháo gỡ vướng mắc pháp lý, bổ sung nguồn cung mới. Thế nhưng, diễn biến thực tế thị trường năm 2025 cho thấy, đà tăng giá còn vượt ngoài dự báo.
Giới phân tích nhận định, kịch bản tăng giá cho thấy, thị trường đang đi theo quỹ đạo khó lường hơn dự báo. Thay vì hạ nhiệt, giá căn hộ tiếp tục chịu tác động từ chi phí đầu vào tăng, nguồn cung hạn chế và cả kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư, khiến xu hướng tăng giá chưa có dấu hiệu dừng lại.
Báo cáo của Savills chỉ ra, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục hạn chế trong ngắn hạn, chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế. Mặc dù quý 3 vừa qua, giá có điều chỉnh giảm nhẹ do các ưu đãi lớn được triển khai tại những dự án quy mô nhằm giải phóng hàng tồn kho đã bàn giao, dẫu vậy xu hướng chung của thị trường vẫn duy trì đã tăng trưởng.
Một diễn biến khác cho thấy, thị trường căn hộ phía Nam ngày càng phân hóa khi các tỉnh vệ tinh nổi lên như những lựa chọn hợp túi tiền hơn so với TP.HCM.
Trong 9 tháng, thị trường TP.HCM cho thấy sự suy giảm rõ rệt về khả năng chi trả khi căn hộ dưới 3 tỷ đồng chỉ chiếm 9% giao dịch tại thành phố nhưng chiếm đến hơn 60% tại các tỉnh lân cận. Đặc biệt Bình Dương có tới 90% lượng giao dịch căn hộ giá phải chăng của khu vực. Việc sáp nhập hành chính cùng quy hoạch đô thị mới với kế hoạch hạ tầng tham vọng sẽ tiếp tục gia tăng sức hút của các thị trường vệ tinh.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, chuyên gia của CBRE Việt Nam nhận định, đối với những đô thị lớn như TP.HCM, quy mô dân số hiện nay rất cao, điều đó đồng nghĩa với việc, nhu cầu về nhà ở thực của phần lớn người dân không ngừng gia tăng. Dẫu vậy, nguồn cung trên thị trường chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, khiến những người có nhu cầu ở thực gần như không thể tiếp cận được.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường nhà ở TP.HCM đang mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng.
Cụ thể, năm 2020, TP.HCM có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được đưa ra thị trường, chiếm 1%, còn lại là dự án trung cấp và cao cấp. Năm 2021, 2022, 2023, thị trường chỉ xuất hiện phân khúc trung cấp và cao cấp, nhà ở vừa túi tiền vắng bóng. Đà tăng giá của bất động sản tiếp tục gia tăng đồng nghĩa khoảng cách giữa giá và nhu cầu sở hữu của người trẻ, gia đình trẻ ngày càng "nới rộng".
