Thực tế cho thấy, đề xuất đánh thuế bất động sản, đặc biệt là với những bất động sản thứ 2 trở lên và thuộc diện đầu cơ giá chứ không đưa đất vào sản xuất kinh doanh đã có từ cách đây 20 năm, tuy nhiên, vì nhiều lý do, ý tưởng này hiện vẫn đang “nằm trên giấy”.
Kinh nghiệm quốc tế, nhất là tại các nền kinh tế phát triển cho thấy, việc đánh thuế bất động sản là công cụ hữu hiệu trong việc định hướng dòng tiền đi vào nền kinh tế thông qua các hình thức sản xuất, kinh doanh dịch vụ chứ không phải vào đầu cơ bất động sản để không tạo ra giá trị gia tăng.
Tại thị trường Việt Nam thời gian qua, vấn nạn phân lô bán nền tràn lan đã lan rộng từ thành phố đến nông thôn, len lỏi khắp “hang cùng ngõ hẻm”, đâu đâu người dân cũng bàn tán về giá đất, về mua vào bán ra ăn lời "khủng".
Bên cạnh đó, hàng trăm khu đô thị “ma” mọc lên với hàng trăm ngàn biệt thự “triệu đô” xây xong phần thô rồi để phơi sương hàng thập kỷ ngay tại những vị trí “đất vàng” của Hà Nội cũng là những vấn đề đặt ra bức thiết đối với đề xuất phải có sắc thuế bất động sản.
Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng từng đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.
Trong cuộc họp báo thường kỳ quý III/2024 của Bộ Tài chính vừa diễn ra, thông tin về việc nghiên cứu sắc thuế bất động sản, Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi đã cho biết, Bộ Tài chính hoàn toàn đồng tình với đề xuất đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, đất của Bộ Xây dựng. Tuy nhiên, xoay quanh đề xuất đánh thuế bất động sản hiện vẫn còn rất nhiều ý kiến trái chiều.
Đánh thuế để lành mạnh hóa thị trường
Chia sẻ tại hội thảo về thị trường bất động sản, ngày 10/10, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết thị trường bất động sản mất cân bằng từ cuối năm 2022, khi nhiều phân khúc khó khăn, thậm chí "đóng băng" nhưng giá vẫn neo cao.
GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần thiết phải đánh thuế bất động sản thứ hai trở đi và bỏ hoang. Giải pháp này mang lại lợi ích kép gồm hạn chế tình trạng đầu cơ, đảm bảo cân bằng trên thị trường và thúc đẩy nhu cầu sử dụng thay vì sở hữu nhiều nhà đất rồi bỏ hoang, lãng phí. Đánh thuế bất động sản cũng tạo nguồn thu ngân sách lớn, có thể sử dụng để hỗ trợ phát triển nhà xã hội, nhà vừa túi tiền cho người dân.
Tuy nhiên, GS.TS Hoàng Văn Cường cũng lưu ý thời điểm đánh thuế cần cân nhắc kỹ bởi công cụ này tác động đến nhóm nhà đầu tư, đầu cơ và ảnh hưởng trực tiếp đến những doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản. Trong thời điểm thị trường mới phục hồi, áp ngay công cụ thuế có thể khiến thị trường khó chồng khó.
"Việc đánh thuế bất động sản cần được xây dựng lộ trình để áp dụng, với độ trễ khoảng 2-3 năm, thời điểm các luật sửa đổi thực sự ngấm vào thị trường", GS.TS Hoàng Văn Cường nói.
Chia sẻ quan điểm trên, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP Hà Nội, cũng cho rằng việc áp dụng thuế luỹ tiến với người sở hữu nhiều nhà đất là cần thiết. Thực tế, nhiều nước phát triển như Singapore, Hàn Quốc, Anh, Canada đã áp dụng đánh thuế với bất động sản thứ hai hoặc bỏ hoang, góp phần quản lý thị trường theo hướng minh bạch, hạn chế đầu cơ. Về ý kiến các nước đánh thuế bất động sản nhưng giá nhà, đất vẫn tăng, ông Tuấn cho rằng cần phân biệt rõ việc tăng trưởng bền vững và tăng phi mã thiếu kiểm soát về giá bán.
"Đánh thuế bất động sản, cùng với các công cụ khác, góp phần làm giảm giá nhà", ông Tuấn nói.
Bình luận về câu chuyện đánh thuế đối với bất động sản thứ hai, thứ ba,… nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ trục lợi và giúp lành mạnh hóa thị trường, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng trong 20 năm qua đã có 3 nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương hướng tới đổi mới về sửa luật đất đai nhưng đến nay mọi ý tưởng vẫn đang còn “trên giấy”.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, để có được sắc thuế bất động sản, trước tiên, các cơ quan quản lý “phải thông” về mặt tư tưởng, ngoài chuyện sắc thuế hợp lý với hoàn cảnh kinh tế - xã hội và thu nhập người dân, còn là câu chuyện lấy nguồn tiền nào, tài sản nào để sở hữu, xây được bất động sản đó.
Dưới góc độ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, với các nhà đầu tư cá nhân, hiện hệ thống pháp luật chưa có chế tài kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, găm đất nhằm đẩy giá. Trong khi tình trạng mua bán, sang tay không được kiểm soát là nguyên nhân chính dẫn đến "sốt đất" tại nhiều địa phương. Nhà đầu cơ mua đất rồi bỏ hoang chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả diễn ra phổ biến, mục đích đều là "đẩy giá kiếm lời".
VARS đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn.
Theo VARS, việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3.
Những lo ngại đặt ra
Bên cạnh những ý kiến ủng hộ, cũng có một số ý kiến bày tỏ quan ngại về đề xuất đánh thuế bất động sản hiện nay.
Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, đánh thuế bất động sản thứ hai chỉ là một trong nhiều biện pháp, không phải yếu tố duy nhất để chặn đà tăng giá nhà đất. Việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thể khiến giá bán nhà đất tăng thêm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.
Theo bà Hằng, trong bối cảnh hiện nay, khi giá bất động sản có xu hướng tăng, đặc biệt là ở một số phân khúc, Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý cần xem xét áp dụng những biện pháp giúp hạn chế đầu cơ và minh bạch hóa thị trường trong dài hạn. Tuy nhiên, việc này cần có một kế hoạch chi tiết, đánh giá tác động và lựa chọn thời điểm phù hợp để vừa giúp thị trường phát triển bền vững, vừa hỗ trợ nền kinh tế.
Vị chuyên gia của Savills cho rằng, việc áp dụng thuế này đòi hỏi cần phải có sự chuẩn bị toàn diện, không chỉ ở một khu vực cụ thể mà trên toàn quốc. Điều này đòi hỏi sự đồng bộ trong hệ thống quản lý bất động sản và các biện pháp kỹ thuật khác như giao dịch qua ngân hàng và kê khai tài sản.
"Nếu chưa có đủ công cụ và hệ thống quản lý đất đai toàn quốc, việc thực hiện sẽ không đạt hiệu quả cao và có thể làm tổn hại đến mục tiêu phát triển lành mạnh của thị trường", bà Hằng nhấn mạnh.
Cũng theo bà Hằng, việc đánh thuế bất động sản thứ hai có thể khiến giá bán bất động sản tăng, ảnh hưởng đến tính thanh khoản và sự phục hồi của thị trường.
"Trong bối cảnh hiện tại, khi chúng ta mong muốn đưa giá bất động sản về mức hợp lý, việc tăng giá có thể gây tác động tiêu cực đến sự ổn định của thị trường. Mặc dù luật đã được ban hành nhưng cần có thời gian để điều chỉnh và tính toán thời điểm áp dụng phù hợp, đặc biệt là khi thị trường đã phục hồi hoàn toàn. Việc triển khai cần có kế hoạch toàn diện, đầy đủ công cụ và không thể vội vàng", bà nêu.
Về nguy cơ khủng hoảng, bà Đỗ Thu Hằng nêu rõ đánh thuế bất động sản thứ hai chỉ là một trong nhiều biện pháp, không phải yếu tố duy nhất.
"Mặc dù có thể làm chậm sự phục hồi của thị trường, nhưng với điều kiện hiện nay, đây không phải là biện pháp gây tác động tiêu cực quá lớn. Thị trường vẫn cần nhiều yếu tố khác như nguồn cung, pháp lý... để giải quyết, không chỉ đơn giản là đánh thuế bất động sản thứ hai", bà Hằng cho hay.
Bên cạnh đó, theo một số chuyên gia, việc áp dụng đánh thuế bất động sản thứ hai cho thấy sự cần thiết của cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, đây sẽ là yếu tố quyết định đến sự thành bại của chính sách thuế và cần được ưu tiên thực hiện.
TS. Trần Xuân Lượng, chuyên gia bất động sản, Trường Đại học Kinh tế quốc dân nhấn mạnh, nếu không có hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường, các chính sách thuế sẽ không thể phát huy hiệu quả, thậm chí làm mất cân bằng và ổn định xã hội.
“Nguồn dữ liệu minh bạch từ phía Nhà nước sẽ là cơ sở để định giá bất động sản khách quan và chính xác, từ đó việc đánh thuế mới nhắm tới đúng đối tượng và thực hiện được mục tiêu điều tiết thị trường”, ông Lượng nói.
Ông Lượng cũng cho biết, để hiện thực hóa hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, cần sự vào cuộc đồng thời của nhiều bộ, ngành. Đây không chỉ là trọng trách của riêng Bộ Xây dựng, mà còn là nhiệm vụ của Tổng cục Thống kê, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường,…
