Đến cuối quý IV/2025, quy mô dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã vươn lên khoảng 2 triệu tỷ đồng, đánh dấu bước tăng mạnh sau một năm dòng vốn quay trở lại thị trường. Số liệu do Bộ Xây dựng công bố cho thấy tín dụng địa ốc tăng đều qua từng quý, phản ánh bức tranh phục hồi rõ nét hơn của ngành sau giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Theo báo cáo, ngay từ đầu năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng. Trong các quý tiếp theo, con số này liên tục được mở rộng, để rồi chạm mốc khoảng 2 triệu tỷ đồng vào quý cuối cùng của năm. So với đầu năm, mức tăng xấp xỉ 28% cho thấy tốc độ giải ngân khá nhanh, trải đều ở nhiều loại hình như nhà ở, khu đô thị, văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp.
Xét theo cơ cấu dòng vốn, nhóm dự án khu đô thị và nhà ở tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong tổng dư nợ. Quy mô tín dụng dành cho phân khúc này tăng mạnh từ 481.017 tỷ đồng trong quý I/2025 lên 628.654 tỷ đồng vào cuối năm. Song song đó, dư nợ cho vay phục vụ đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng ghi nhận đà đi lên đáng kể, từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng trong cùng kỳ. Phần còn lại thuộc về các khoản vay liên quan đến cho thuê văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, cải tạo và sửa chữa nhà ở.
Bộ Xây dựng nhận định, sự gia tăng tín dụng phản ánh quá trình tháo gỡ dần các vướng mắc pháp lý của dự án, giúp dòng vốn được khơi thông trở lại. Đáng chú ý, vốn tín dụng đang có xu hướng tập trung nhiều hơn vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị, thay vì chỉ xoay quanh các dự án mang tính đầu cơ ngắn hạn như giai đoạn trước.
Không chỉ tín dụng ngân hàng, kênh trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng chứng kiến những biến động đáng kể trong những tháng cuối năm. Tỷ trọng trái phiếu địa ốc trong tổng giá trị phát hành tăng mạnh từ 7,4% vào tháng 10 lên 38,6% trong tháng 11, trước khi hạ nhiệt và điều chỉnh về khoảng 28% trong tháng 12/2025. Việc phát hành tăng tốc vào cuối năm cho thấy khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp đã cải thiện phần nào, dù áp lực lãi suất vẫn hiện hữu.
Ở chiều vốn ngoại, bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực thu hút mạnh dòng tiền đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tính đến hết năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký mới vào lĩnh vực này đạt khoảng 8,1 tỷ USD, chiếm hơn 21% tổng vốn FDI của cả nền kinh tế và tăng gần 13% so với năm trước. Đây được xem là tín hiệu tích cực, phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam.
Tuy vậy, theo giới phân tích, tốc độ tăng nhanh của tín dụng bất động sản cũng đặt ra không ít lo ngại. Khi dư nợ địa ốc chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tín dụng nền kinh tế, rủi ro mất cân đối dòng vốn và nguy cơ nợ xấu có thể xuất hiện, đặc biệt nếu vốn tiếp tục dồn vào các phân khúc đầu cơ trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa hồi phục tương xứng. Các chuyên gia cảnh báo, việc mở rộng tín dụng quá nhanh có thể tạo áp lực lên an toàn hệ thống tài chính nếu không được kiểm soát chặt chẽ.
Từ góc độ chính sách, nhiều ý kiến cho rằng cần ưu tiên tín dụng cho các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội và các dự án phát triển đô thị bền vững. Đồng thời, dòng vốn cũng cần được phân bổ hài hòa hơn sang các lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao và kinh tế xanh, nhằm tạo nền tảng tăng trưởng dài hạn, thay vì tập trung quá lớn vào bất động sản.
Trước thực tế đó, tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này, kiên quyết ngăn chặn dòng vốn mang tính đầu cơ làm méo mó thị trường. Việc quản lý rủi ro tín dụng được đặt trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước dự kiến mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 15% trong năm nay.
Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính để giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, xử lý các dòng vốn không phục vụ mục tiêu phát triển bền vững. Mục tiêu là vừa bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính - ngân hàng, vừa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phục hồi lành mạnh và ổn định trong trung và dài hạn.
