Nhìn từ phát triển đô thị TOD, giá trị bất động sản TP. Hồ Chí Minh (mới) có chạm ngưỡng 4.000 USD/m2?

Giá căn hộ Bình Dương (cũ) ngày càng “sát nút” nội đô TP. Hồ Chí Minh cũ

Gần đây, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh (mới) xôn xao khi dự án Khải Hoàn Imperial của Khải Hoàn Land ra thị trường với mức giá có thể lên đến 4.000 USD/m2 - ngang mức giá thị trường hiện nay của các căn hộ dọc theo tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên. Điều này tạo ra nhiều luồng bàn luận khác nhau trong giới đầu tư: Liệu rằng mặt bằng giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh (mới) đang được xác lập mốc mới?

Theo thông tin hé lộ, dự án này có concept độc đáo, được định hình là khu phức hợp căn hộ hạng sang chuẩn Bespoke xuất hiện đầu tiên trên thị trường, được xem là chuẩn mực sống mới tại vùng lõi mở rộng của siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh. Theo đó, dự án có quy trình phát triển mới, lấy con người làm trung tâm, mọi định hướng về kiến trúc – quy hoạch đều “may đo” theo nhu cầu, bản sắc và gu sống của giới tinh hoa - những người thấu hiểu sâu sắc giá trị cá nhân và theo đuổi phong cách sống riêng biệt. Đây cũng là lý do dự án xuất hiện với mức giá gây xôn xao.

Thực tế, trước đó, tại QL 13 - khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh đã xuất hiện một số dự án được định hình là căn hộ cao cấp với mức giá lên đến 2.500 – 2.800 USD/m2.

Phải kể đến dự án The Emerald Boulevard Bình Dương của CĐT Lê Phong, dự án Landmark Bình Dương của Phú Cường Group rumor giá từ 70 – 75 triệu/m2; Dự án Green Skyline của TBS Group vớimức giá từ 68 triệu/m2; Urban Green giá 75 - 85 triệu/m2, Habitat giá từ 55 - 60 triệu/m2. Tịnh tiến về Thành Phố Mới, Midori Park The Glory của Becamex Tokyu nằm ở ngưỡng giá từ 58 - 60 triệu/m2; Sycamore – Capitaland giá từ 60 triệu/m2…

Khảo sát cho thấy, giá đất dọc QL13 tăng trưởng mạnh mẽ trong các năm qua. Nếu cách đây 5 năm, giá đất mặt tiền QL13 (đoạn Hiệp Bình - Bình Triệu) chỉ ở mức 45 - 55 triệu/m2 thì hiện nay đã ghi nhận mức 100 - 180 triệu/m2. Trong khi các trục nội khu chỉ cách mặt tiền 300 - 500m cũng đã đạt 60 - 80 triệu/m2, tăng gần gấp đôi trong vòng 3 - 4 năm.

Tại hội thảo gần đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) tăng trung bình 29%/năm; tại Bình Dương (cũ) và Đồng Nai tăng từ 14 - 15%/năm. Đặc biệt, các dự án dọc tuyến QL 13 ghi nhận mức tăng giá 15 – 25% khi hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến hạ tầng giao thông được đầu tư. Giá này dự báo còn tiếp tục tăng trong thời gian tới khi tuyến QL 13 sẽ được đầu tư mở rộng lên 60m trong năm 2026.

Có thể thấy, chỉ sau nửa năm kể từ thời điểm sáp nhập, căn hộ Bình Dương (cũ) đang chứng kiến cuộc đua về giá. Thống kê từ CBRE cho thấy, trong năm 2026 này, 60% nguồn cung căn hộ tại Bình Dương cũ thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang - điều chưa từng có trong tiền lệ.

Đáng chú ý, dù giá tăng mạnh nhưng thị trường khu Đông TP. Hồ Chí Minh vẫn thu hút lượng lớn khách hàng quan tâm. Điều này cho thấy thị trường đang dần chấp nhận mặt bằng giá mới tại Thuận An, Dĩ An (cũ) và thích nghi với “hộ khẩu” TP. Hồ Chí Minh mới. Nhiều dự đoán, giá bất động sản tại Bình Dương (cũ) có đạt ngưỡng trung bình 4.000 USD/m2 trong thời gian tới.

Nhiều lý do khiến giá bất động sản tiến đến mốc mới

Có nhiều nguyên nhân khiến mặt bằng giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh (mới) được dự báo tiến đến mốc mới trong thời gian không xa.

Nếu “đặt bàn cân” so sánh các yếu tố như thu hút đầu tư, thu nhập bình quân đầu người hay sự liền mạch trong kết nối hạ tầng về trung tâm quận 1 (TP. Hồ Chí Minh cũ) thì Dĩ An, Thuận An (cũ) có phần trội hơn Q.9, Q.Thủ Đức (cũ). Trong khi đó, giá bất động sản nơi đây đang thấp hơn Q.9, Q.Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh cũ) từ 30-40%, vì thế, dư địa tăng giá còn “rộng cửa”.

Khi rào cản tâm lý “hộ khẩu TP. Hồ Chí Minh” bị xoá bỏ, mặt bằng giá tốt hơn, nguồn cung dồi dào hơn và hạ tầng đầu tư tốt đã thúc đẩy người mua chuyển hướng tìm kiếm các dự án nhà ở tại Bình Dương (cũ). Minh chứng rõ nét là thời gian gần đây, lượng người từ Quận 12, Gò Vấp, Bình Thạnh và Thủ Đức (cũ) tìm đến phường Thuận Giao, P. Bình Hoà, P. Bình Dương để mua nhà tăng đáng kể. Nhu cầu tìm kiếm bất động sản tại Bình Dương (cũ) ghi nhận tăng 49% sau thời điểm sáp nhập.

Bên cạnh đó, loạt đô thị TOD đang được quy hoạch và bố trí dọc theo trục metro, tạo nền tảng cho sự phát triển đồng bộ giữa hạ tầng giao thông và không gian đô thị, tác động đến giá trị bất động sản khu Đông TP. Hồ Chí Minh.

Trong báo cáo chuyên sâu về “Mô hình TOD tại TP. Hồ Chí Minh: xu hướng phát triển tương lai”, CBRE Việt Nam khẳng định, TOD (Transit-Oriented Development - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) là “bộ não” của đô thị mới TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, các dự án bất động sản nằm trong vùng ảnh hưởng của TOD thường có giá trị cao hơn so với các khu vực khác. Tác động của hạ tầng giao thông đến giá trị bất động sản luôn rõ ràng và nhất quán trong suốt nhiều thập kỷ qua.

CBRE dẫn chứng, tại các quốc gia như Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Thái Lan… giá bất động sản đã tăng bằng lần khi các tuyến metro xuất hiện. Điển hình tại Bangkok và Manila, giá căn hộ dọc tuyến metro tăng từ 50-100% trong 5 năm đầu tư, trong đó, các khu đô thị quy mô lớn dọc tuyến ghi nhận mức tăng giá phi mã nhờ metro.

Tại Việt Nam, thị trường cũng từng chứng kiến các “nấc thang” tăng giá bất động sản liên quan đến tuyến metro. Điển hình phải kể đến trục giao thông huyết mạch Xa lộ Hà Nội – nơi tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) chạy qua. Giá căn hộ dọc tuyến này (thuộc khu vực Thảo Điền, An Phú, Thủ Đức cũ) đã tăng trung bình từ 50% đến 200% trong giai đoạn trước và sau khi tuyến này vận hành – xu hướng tương đồng với nhiều quốc gia trên thế giới.

Cùng chung hướng phát triển tương tự xa lộ Hà Nội, QL13 thuộc khu Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh – nơi có tuyến metro Thủ Dầu Một - TP. Hồ Chí Minh ưu tiên đầu tư, được dự báo bất động sản sẽ vào đà tăng giá trong thời gian tới.

Mới đây, việc quốc lộ 13 đang đẩy nhanh tiến độ mở rộng lên 60m vào đầu năm 2026, đoạn từ cầu Bình Triệu (Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh cũ) đến cầu Vĩnh Bình, Thuận An, Bình Dương (nay là TP. Hồ Chí Minh) thì giá bất động sản dọc tuyến này lại tiếp tục tăng. Sau khi hoàn thiện mở rộng, tuyến đường này sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Bắc về khu Hàng Xanh và trung tâm quận 1 cũ chỉ 15 phút.

Cùng với đó, tuyến metro số 2, chạy dọc quốc lộ 13, từ Thủ Dầu Một đến Hiệp Bình Phước, tương đồng với quy hoạch tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên chạy song song Xa lộ Hà Nội, đang khẩn trương lập báo cáo nghiên cứu khả thi, được xem là động lực cho việc tăng giá bất động sản dọc tuyến đường này trong tương lai.

Một số chuyên gia trong ngành dự đoán, giá bán căn hộ sơ cấp dọc quốc lộ 13 sẽ tiếp tục tăng mạnh vào năm 2027, khi hoàn thành việc mở rộng trục hạ tầng này. Điều này là có cơ sở khi mức giá đền bù đất ở tại vị trí mặt tiền Quốc lộ 13 thuộc địa phận TP. Hồ Chí Minh được điều chỉnh lên mức hơn 116 triệu đồng/m2 - Theo Quyết định số 3137/QĐ- UBND ngày 23/6/2025.

Còn theo Quyết định số 2934 được UBND tỉnh phê duyệt năm 2023, đơn giá đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án giải phóng mặt bằng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Ông Bố đến nút giao Hữu Nghị, TP. Thuận An (cũ) cao nhất đạt hơn 42 triệu đồng/m2. Những con số này minh chứng cho thấy, đơn giá/m2 bất động sản dọc tuyến Quốc lộ 13 sẽ không thấp trong tương lai.

Chưa kể, bảng giá đất mới áp dụng đầu năm 2026, khu vực Bình Dương (cũ) tăng tối đa 8 lần, kết hợp với giá vật liệu xây dựng tăng, chi phí đất tăng… Tất cả các chi phí này đều được cấu vào giá bán khiến giá nhà khó giảm.

Đó là lý do, thời gian qua, mức độ quan tâm đến bất động sản khu Đông Bắc gia tăng đáng kể. Tâm lý người mua vào “đón đầu” cơ hội thể hiện rõ nét ở giai đoạn này.

Thêm một điểm cộng là Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh là khu vực có tỷ lệ dân nhập cư cao, lực lượng lao động trẻ và lượng lớn chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp. Số liệu thống kê năm 2024 chỉ ra, khu vực này có tỷ suất nhập cư lớn nhất cả nước (95,6%). Theo đó, tỷ lệ hấp thụ của thị trường căn hộ Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh được đánh giá ở mức ổn định và có chọn lọc. Hàng chục ngàn sản phẩm tung ra thị trường ở thời điểm hiện tại có thể sẽ thiếu trong tương lai không xa.

Đáng nói, tại đây nguồn cung nhiều nhưng ít dự án chất lượng cao. Ghi nhận cho thấy, dù nguồn cung căn hộ tại Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh tăng trong năm 2025 nhưng nơi đây vẫn thiếu vắng các sản phẩm nhà ở với thiết kế sang trọng, tiện ích hiện đại và có “gu riêng”. Loại hình này phù hợp với nhóm chuyên gia, quản lý cấp cao, giới nhà giàu - đối tượng luôn ưu tiên thiết kế không gian sống độc đáo, tiện ích nội khu, an ninh, vận hành chuyên nghiệp.

Nhóm này sẵn sàng trả “premium” cho các dự án chất lượng sống vượt trội, cho thấy nhu cầu của người mua nhà ngày càng nâng cấp. Chính việc chất lượng sản phẩm ngày càng gia tăng là nguyên nhân khiến mặt bằng giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh (mới) tiếp tục đi lên.

Gần đây, thị trường khu vực xuất hiện một số dự án căn hộ tiêu chuẩn cao cấp nhưng con số này vẫn rất ít so với nhu cầu thực tế của thị trường. Đó cũng là lý do, các dự án này ra thị trường nhận được sự quan tâm tích cực từ người mua.