Báo cáo mới đây về thị trường văn phòng, JLL đã cho thấy bức tranh của phân khúc này giữa bối cảnh biến động. Theo đó, tại TP. Hồ Chí Minh, thị trường văn phòng hạng A tiếp tục thể hiện sự bền vững trong quý đầu năm 2026 với động lực cân bằng giữa cung và cầu. Mặc dù không có nguồn cung mới gia nhập thị trường, các tòa nhà hiện hữu ghi nhận hoạt động cho thuê ổn định, được hỗ trợ bởi nhu cầu từ các dự án quy mô lớn đã hoàn thành trong năm 2025.
Tính đến quý I/2026, thị trường văn phòng hạng A giữ tổng diện tích cho thuê không thay đổi ở mức 663.613 m2. Sự ổn định này tạo cơ hội cho thị trường hấp thụ lượng nguồn cung đã được bổ sung trong năm 2025 mà không phải đối mặt với áp lực thêm về diện tích trống. Dự án duy nhất dự kiến hoàn thành trong năm 2026 là The Kross, được kỳ vọng sẽ bàn giao trong quý II/ 2026.
Theo ông Will Trần, Giám đốc Cho thuê Văn phòng, Công nghiệp & Logistics JLL Việt Nam, khoảng thời gian ‘thở’ về nguồn cung được đánh giá là tích cực, giúp các tòa nhà hoàn thành trong năm trước có đủ thời gian để đạt mức lấp đầy hợp lý trước khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Điều này cũng cho phép chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược cho thuê và dịch vụ để phù hợp hơn với nhu cầu thực tế của người thuê.
Dữ liệu cho thấy, tỷ lệ trống trung bình trên toàn thị trường TP. Hồ Chí Minh giảm nhẹ xuống 18,8% trong quý I/2026, từ mức 19,4% trong quý IV/2025. Sự cải thiện này được thúc đẩy bởi diện tích hấp thụ ròng tích cực và việc không có nguồn cung mới trong quý, cho phép thị trường dần lấp đầy các diện tích còn trống.
Cùng với đó, sự phân hóa giữa các tòa nhà cũng ngày càng rõ nét. Các tòa nhà cao cấp với vị trí đắc địa tại trung tâm, chất lượng xây dựng tốt và quản lý chuyên nghiệp tiếp tục duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi các tòa nhà cũ hoặc ở vị trí kém thuận lợi phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.
Giá chào thuê gộp văn phòng Hạng A tại khu Trung tâm duy trì ở mức 64,7 USD/m 2 /tháng, tăng 1,1% so với cùng kỳ, trong khi giá chào thuê gộp tại khu Ngoài trung tâm trung bình ở mức 36 USD USD/m2 /tháng, giảm 0,6% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, TP. Hồ Chí Minh lọt top 5 thị trường có giá thuê ròng đắt nhất khu vực Châu Á Thái Bình Dương, xếp sau Hồng Kông, Singapore, Seoul và Tokyo.
Các tòa nhà tại trung tâm tiếp tục thu hút các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng và tư vấn cao cấp, trong khi khu vực ngoài trung tâm ngày càng trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các công ty công nghệ và startup tìm kiếm không gian rộng rãi với chi phí hợp lý hơn.
Theo chuyên gia JLL, sự chênh lệch giá giữa khu vực trung tâm và ngoài trung tâm vẫn được duy trì ở mức gần gấp đôi, cho thấy người thuê vẫn sẵn sàng trả phí cao hơn cho lợi thế về vị trí, khả năng tiếp cận và uy tín thương hiệu. Các chủ đầu tư cần tập trung vào việc tạo ra giá trị thực sự cho người thuê thông qua không gian làm việc hiện đại, tiện ích đa dạng và trải nghiệm tổng thể để duy trì lợi thế cạnh tranh.
Tại Hà Nội, thị trường văn phòng cho thuê hạng A Hà Nội trong quý đầu tiên năm 2026 duy trì đà tăng trưởng ổn định. Đáng chú ý, khu vực Tây Hồ Tây đang nổi lên như một trung tâm văn phòng mới đầy tiềm năng, hứa hẹn định hình lại bản đồ thị trường văn phòng của Thủ đô trong những năm tới, theo báo cáo mới nhất của JLL Việt Nam.
Nguồn cung hạn chế đưa Hà Nội vào nhóm thành phố có giá thuê văn phòng cao nhất châu Á. Tính đến quý I/2026, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội đạt khoảng 592.190 m2 diện tích sàn cho thuê. Quý đầu năm ghi nhận nguồn cung mới đến từ dự án The Office (Tiến Bộ Plaza) với khoảng 20.000 m2 văn phòng ở khu Trung tâm (quận Ba Đình cũ), đây cũng là nguồn cung văn phòng mới hiếm hoi trong khu vực.
Dữ liệu từ JLL chỉ ra, giá thuê gộp trung bình phân khúc hạng A tại khu Trung tâm Hà Nội hiện ở mức 40,6 USD/m2/tháng. Với mức giá này, Hà Nội xếp thứ 6 trong số 10 thành phố châu Á - Thái Bình Dương có giá thuê văn phòng hạng A cao nhất, chỉ sau Hồng Kông (Trung Quốc), Singapore, Seoul, Tokyo và TP. Hồ Chí Minh.
Tỷ lệ hấp thụ phân khúc hạng A toàn thị trường quý I/2026 đạt ở mức khiêm tốn chỉ 620m2, chủ yếu đến từ các tòa nhà mới đưa vào sử dụng. Tỷ lệ lấp đầy nhìn chung tương đối ổn định và ở mức hiệu suất tốt đối với cả hai phân khúc hạng A và hạng B, ngoại trừ một số tòa nhà mới đưa vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy còn hạn chế do tốc độ cho thuê chậm vào mùa lễ cuối năm 2025 và đầu năm 2026.
Theo báo cáo của JLL, tổng nguồn cung văn phòng hạng A tại Hà Nội dự kiến tăng 1,5 lần trong giai đoạn 2026-2030, từ 592.190 m2 lên 871.414 m2. Đặc biệt, Tây Hồ Tây sẽ chiếm hơn 85% tổng nguồn cung mới, rong khi nguồn cung còn lại phân bổ rải rác tại các khu vực nội thành. Nguồn cung văn phòng lớn đến từ khu vực Tây Hồ Tây hứa hẹn sẽ tạo ra sự chuyển dịch mạnh mẽ trong thị trường văn phòng Hà Nội, khi các khách thuê sẽ có nhiều sự lựa chọn từ các tòa nhà mới hiện đại, đồng thời tạo ra áp lực cạnh tranh đáng kể cho các tòa nhà cũ.
