Thị trường bán lẻ Hà Nội thêm nguồn cung mới, cạnh tranh ngày càng khốc liệt

Nguồn cung cạnh tranh

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội của Cushman & Wakefield cho thấy, tổng nguồn cung bán lẻ của thành phố đã đạt khoảng 1,43 triệu m2 sau khi có thêm hơn 51.000 m2 nguồn cung mới gia nhập thị trường trong quý I/2026.

Trong khi nhu cầu thuê từ các ngành F&B, giải trí và các cửa hàng flagship tiếp tục hỗ trợ hoạt động cho thuê, nguồn cung tương lai tại các khu vực ngoài trung tâm, phía Tây và vùng ven được dự báo sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các chủ nhà, qua đó đặt trọng tâm lớn hơn vào cơ cấu khách thuê, mô hình trải nghiệm và định vị tài sản rõ ràng.

Theo đơn vị này, nguồn cung mới đang góp phần gia tăng chiều sâu cho thị trường bán lẻ Hà Nội, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm và phía Tây, nơi các nhà phát triển đang thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng thông qua những mô hình bán lẻ giàu tính trải nghiệm và hướng đến cộng đồng. Tuy nhiên, khi nguồn cung tương lai tiếp tục mở rộng, cạnh tranh giữa các chủ nhà sẽ trở nên rõ nét hơn.

Những dự án có tệp dân cư xung quanh vững chắc, định vị rõ ràng, cơ cấu khách thuê hiệu quả và chiến lược quản lý tài sản chủ động sẽ có vị thế tốt hơn trong việc duy trì lượng khách, tỷ lệ lấp đầy và khả năng chống chịu về giá thuê trong giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Theo Cushman & Wakefield, trung tâm thương mại tiếp tục chiếm tỉ trọng lớn, đóng góp khoảng 85% tổng nguồn cung. Các dự án mới phần lớn tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng ngày càng gia tăng đối với bán lẻ định hướng trải nghiệm. Trong thời gian tới, việc nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường được dự báo sẽ làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, qua đó có thể tạo áp lực lên tỷ lệ lấp đầy và hiệu suất giá thuê, đặc biệt tại các thị trường ngoài khu vực trung tâm.

Nguồn cung giảm nhẹ

Trong quý I/2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội đạt 86,5% (giảm 0,6 điểm % theo quý; +1,1 điểm % theo năm). Mức giảm nhẹ theo quý chủ yếu xuất phát từ việc ba dự án mới hoàn thành, trong đó một số diện tích chưa chính thức đi vào vận hành do khách thuê vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất (fit-out).

Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi lĩnh vực F&B và giải trí, góp phần hỗ trợ khả năng hấp thụ chung của thị trường. Bên cạnh đó, Hà Nội cũng ghi nhận sự gia nhập của nhiều cửa hàng flagship thuộc đa dạng ngành hàng như Phúc Long Dragon, Skechers.

Trước bối cảnh này, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng tối ưu hóa cơ cấu khách thuê, gia tăng các yếu tố bán lẻ trải nghiệm và phát triển không gian hướng tới cộng đồng, nhằm duy trì lưu lượng khách và củng cố tính ổn định dài hạn của tỷ lệ lấp đầy.

Giá thuê duy trì "phong độ" ổn định

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, quý I/2026, giá thuê trung bình tầng trệt tại Hà Nội đạt 51,4 USD/m2/tháng (+9,1% theo quý; +10,1% theo năm). Mức tăng theo quý chủ yếu được thúc đẩy bởi các dự án bán lẻ mới tại khu vực rìa trung tâm, nơi mức giá chào thuê được thiết lập cao hơn so với các dự án hiện hữu.

Trong khi đó, nhu cầu thuê tại các khu vực trung tâm vẫn duy trì ổn định, đặc biệt đối với những tài sản được quản lý tốt, có thương hiệu và khả năng nhận diện cao. Điều này đã hỗ trợ thúc đẩy hiệu suất giá thuê chung của thị trường, bất chấp áp lực từ nguồn cung gia tăng và xu hướng dịch chuyển chi tiêu của người tiêu dùng sang thương mại điện tử.

Nhìn chung, khả năng duy trì mặt bằng giá thuê tiếp tục được củng cố bởi các dự án có vị trí thuận lợi và mô hình bán lẻ nhấn mạnh trải nghiệm và vai trò điểm đến.

Dự báo trong giai đoạn 9 tháng năm 2026 đến 2028, thị trường bán lẻ Hà Nội được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng, với khoảng 314.000 m2 nguồn cung mới. Việc bổ sung nguồn cung mới dự kiến sẽ làm gia tăng mức độ cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm. Khi các dự án mới hoàn thành, thời gian lấp đầy kéo dài hơn và chính sách cho thuê linh hoạt hơn có thể gây áp lực lên giá thuê thực tế và tỷ lệ lấp đầy.

Ngược lại, các dự án có tệp khách cư dân xung quanh lớn và định vị rõ ràng được kỳ vọng sẽ duy trì hiệu suất tốt hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Nguồn cung bán lẻ tương lai tại Hà Nội dự kiến sẽ tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây và các khu ngoại thành, phù hợp với xu hướng mở rộng đô thị và dịch chuyển dân cư. Thời trang và ẩm thực (F&B) vẫn là những ngành hàng chủ đạo, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ.