Áp lực lãi vay
Theo ông Lê Quốc Kiên, đối với nhà đầu tư bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là chiến lược phổ biến. Nhiều người tận dụng giai đoạn 2-3 năm lãi suất ưu đãi để nắm giữ tài sản và bán ra trong thời gian chi phí vốn còn thấp. Tuy nhiên, nếu không thể bán được trong giai đoạn này, khi bước sang lãi suất thả nổi, áp lực dòng tiền sẽ gia tăng đáng kể.
"Với 3 tỷ đi vay và 2 tỷ sẵn có, sau 2 năm, giá trị tài sản phải tăng 20% nhà đầu tư mới có lợi nhuận", ông Kiên nói.
Ông Kiên dẫn chứng, một nhà đầu tư mua bất động sản vào năm 2024 với khoản vay 3 tỷ đồng (tổng giá nhà 5 tỷ đồng). Trong thời gian ưu đãi, mỗi tháng họ có thể chỉ phải trả khoảng 30 triệu đồng. Nếu khoản vay được ân hạn gốc, chi phí hàng tháng thậm chí chỉ khoảng 15-20 triệu đồng tiền lãi.
Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, nghĩa vụ trả nợ có thể tăng lên khoảng 40 triệu đồng mỗi tháng. Nếu dòng tiền không đủ mạnh, họ buộc phải chấp nhận giảm giá để bán nhanh tài sản thu hồi vốn và tránh vướng nợ xấu ngân hàng.
Sau giai đoạn "tiền rẻ" kéo dài từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2025, nhiều khoản vay mua nhà đang bước vào chu kỳ lãi suất thả nổi với mức tăng đáng kể. Sự thay đổi này tác động trực tiếp đến chi phí tài chính của người mua, buộc họ phải đánh giá lại toàn bộ bài toán tài chính, từ khả năng "gồng lãi" đến kỳ vọng lợi nhuận trong trung và dài hạn.
Theo ông Lê Quốc Kiên, sai lầm phổ biến của người sử dụng đòn bẩy tài chính là chỉ tính toán dòng tiền trong giai đoạn lãi suất ưu đãi. Khi vay mua nhà, người vay cần tính toán khả năng tài chính cho cả hai giai đoạn: Giai đoạn lãi suất ưu đãi và giai đoạn lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, nhiều người lại dựa vào mức lãi suất ưu đãi, ví dụ 7%, để tính toán cho toàn bộ thời gian vay 15-30 năm.
Trong thực tế, với khoản vay 20 năm có lãi suất ưu đãi 7% trong 1-3 năm đầu, lãi suất sau đó có thể tăng lên khoảng 10-13% (tùy ngân hàng). Nếu không tính đến kịch bản này, người vay rất dễ rơi vào áp lực tài chính khi lãi suất thay đổi. Rủi ro còn lớn hơn đối với những khoản vay được ân hạn cả gốc và lãi trong hai năm đầu. Khi đó, người vay gần như không phải trả khoản nào trong thời gian đầu, trong khi nghĩa vụ trả nợ thực tế sau đó có thể lên tới 30-40 triệu đồng mỗi tháng.
"Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng có thể bán được tài sản trong thời gian ân hạn nên vẫn quyết định mua dù chưa đủ khả năng tài chính. Tuy nhiên, nếu sau 2-3 năm vẫn chưa bán được, áp lực trả nợ sẽ xuất hiện ngay lập tức.
Chi phí tăng mạnh khi lãi suất thả nổi
Theo ông Kiên, trong giai đoạn 2023-2025, phần lớn các khoản vay mua nhà được ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi trong khoảng 1-2 năm đầu, một số gói tín dụng kéo dài 3-4 năm. Do đó, từ cuối năm 2025, nhiều khoản vay bắt đầu chuyển sang giai đoạn lãi suất thả nổi.
Trong thời gian ưu đãi trước đây, lãi suất phổ biến dao động khoảng 6-8% một năm. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất đã tăng đáng kể.
Sự thay đổi này làm gia tăng đáng kể nghĩa vụ trả nợ của người vay. Với một khoản vay khoảng 3 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm trung bình 4%, chi phí lãi phát sinh có thể tăng thêm khoảng 120 triệu đồng mỗi năm, tương đương khoảng 10 triệu đồng mỗi tháng. Ví dụ, trước đây tổng tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng đối với khoản vay 3 tỷ đồng thường vào khoảng 30 triệu đồng, thì nay đã tăng lên khoảng 40 triệu đồng một tháng.
Bên cạnh đó, các khoản vay mới cũng tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, trong quý I và quý II năm 2025, lãi suất ưu đãi phổ biến chỉ khoảng 6-7,5% một năm cho thời gian cố định lãi 2-3 năm. Đến quý III/2025, mức này tăng nhẹ thêm khoảng 1-1,5%, lên khoảng 7-8,5% một năm.
Tuy nhiên, từ đầu năm nay, lãi suất đã tăng mạnh hơn dự kiến. Các khoản vay cố định lãi 12 tháng hiện đã lên khoảng 10% một năm, trong khi cố định lãi 18 tháng có thể lên tới 13-14%một năm.
Bài toán lợi nhuận khi tiếp tục giữ tài sản trung dài hạn
Ông Kiên phân tích, trong trường hợp nhà đầu tư vẫn có khả năng tài chính để tiếp tục nắm giữ tài sản, quyết định này phải dựa trên một bài toán lợi nhuận rõ ràng.
Giả sử lãi suất vay khoảng 12% một năm, khoản vay 3 tỷ đồng sẽ phát sinh khoảng 360 triệu đồng tiền lãi mỗi năm. Nếu nhà đầu tư tiếp tục giữ tài sản thêm hai năm, tổng chi phí lãi vay có thể lên tới khoảng 700 triệu đồng.
Trong trường hợp tài sản là nhà hình thành trong tương lai, hoặc nhà đã bàn giao nhưng ở những khu vực chưa thể cho thuê tạo dòng tiền, nhà đầu tư phải tính toán kỹ khả năng tăng giá của tài sản có đủ bù đắp lãi vay và chi phí cơ hội.
Ngoài ra, trong câu chuyện ở đầu bài, nhà đầu tư còn bỏ ra khoảng 2 tỷ đồng vốn tự có để mua căn nhà 5 tỷ. Nếu mang đi gửi tiết kiệm thì 2 năm cũng thu về 250 triệu tiền lãi.
Vậy với căn nhà 5 tỷ trên, sau hai năm giá trị tài sản phải tăng lên 20% thành 6 tỷ đồng thì nhà đầu tư mới có thể đạt lợi nhuận. Dưới mức này thì thực chất chỉ vừa đủ trả lãi ngân hàng. Tóm lại, nếu giữ tài sản thêm một năm thì giá trị phải tăng thêm 10% mới đủ hòa vốn.
Do đó, quyết định giữ hay bán tài sản trong giai đoạn lãi suất cao phụ thuộc rất lớn vào kỳ vọng tăng giá của thị trường bất động sản.
Khác với nhà đầu tư, người mua nhà để ở thường có xu hướng duy trì khoản vay trong dài hạn. Việc ‘nhấp nhổm’ muốn bán tài sản khi thị trường tăng hay giảm giá thường ít được nghĩ tới, bởi họ vẫn cần một nơi ở ổn định. Do đó, nếu không bị "gãy dòng tiền", họ thường cố gắng duy trì khoản vay trong khả năng tài chính của mình thay vì bán tài sản.
Đảo nợ vay lại không còn hiệu quả
Trong bối cảnh hiện nay, phương án đảo nợ sang gói vay mới để giảm chi phí tài chính gần như không còn khả thi.
Trước đây, khi hết thời gian ưu đãi khoảng 7% một năm và lãi suất thả nổi tăng lên 10-12%, người vay có thể trả khoản vay cũ, và vay lại một gói mới với lãi suất 6-8% để giảm chi phí.
Tuy nhiên, hiện nay nếu khoản vay cũ sau ưu đãi có lãi suất khoảng 10-12% thì các gói vay mới cũng đã ở mức 10-13%. Vì vậy, việc đảo nợ không mang lại lợi ích đáng kể.
Ngoài ra, quá trình đảo nợ còn phát sinh nhiều chi phí như: phí trả nợ trước hạn (khoảng 2-4%), chi phí bảo hiểm khi vay gói mới (khoảng 1-2%), và 1%-2% chi phí vay ngắn ngày khoản tiền cần trả ngân hàng để tất toán khoản vay cũ trước khi được giải ngân khoản vay mới. Tổng chi phí này có thể lên tới khoảng 3-5% giá trị khoản vay.
Trong khi đó, tín dụng bất động sản hiện cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn, khiến việc vay mới không phải lúc nào cũng dễ dàng.
