Tại phiên thảo luận của Diễn đàn “Khơi thông nguồn vốn, kết nối đa kênh”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở nhu cầu hay dòng tiền, mà là “điểm nghẽn thể chế và pháp lý” kéo dài nhiều năm khiến niềm tin của doanh nghiệp lẫn người mua nhà bị bào mòn nghiêm trọng.
Ông Châu cho rằng hàng nghìn dự án đang bị “treo” không chỉ làm doanh nghiệp kiệt quệ về tài chính mà còn khiến nguồn lực đất đai khổng lồ bị lãng phí. Nếu được tháo gỡ, đây sẽ là động lực lớn cho tăng trưởng kinh tế và phục hồi thanh khoản thị trường địa ốc.
Theo thống kê của Sở Tài chính TP.HCM, hiện có 838 dự án và cơ sở nhà đất cần xử lý vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, HoREA đã bổ sung thêm 112 dự án qua nhiều đợt rà soát, nâng tổng số dự án cần tháo gỡ tại TP.HCM lên khoảng 950 dự án.
Trong số 838 dự án được tổng hợp, có 265 dự án thuộc doanh nghiệp tư nhân, 13 dự án PPP và 28 dự án của doanh nghiệp nhà nước.
Để xử lý tình trạng này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 29/2026/QH16 với cơ chế thực thi trực tiếp, không cần chờ thêm văn bản hướng dẫn chi tiết. Đồng thời, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP nhằm hướng dẫn bốn nhóm nội dung trọng tâm để xử lý các dự án tồn đọng.
Tại TP.HCM, tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND TP làm tổ trưởng cũng đang tăng tốc rà soát hàng loạt dự án bị ách tắc nhiều năm qua.
Ngoài bài toán pháp lý, Chủ tịch HoREA cho rằng áp lực vốn vẫn đang đè nặng lên doanh nghiệp địa ốc, dù mặt bằng lãi suất đã giảm khoảng 0,5%.
Ông Châu dẫn ví dụ về một dự án nhà ở xã hội tại Dĩ An được ngân hàng cam kết cho người mua vay với lãi suất cố định 6% trong 5 năm. Theo ông, đây là mô hình cần được nhân rộng để hỗ trợ nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên phân loại tín dụng theo từng phân khúc thay vì “xếp chung” toàn bộ bất động sản vào nhóm rủi ro cao.
Theo phân tích của HoREA, nhà ở xã hội có mức độ an toàn lên tới 99%, trong khi nhà ở thương mại giá vừa túi tiền hay bất động sản khu công nghiệp cũng là các phân khúc có rủi ro thấp hơn đáng kể.
Một điểm đáng chú ý khác được Chủ tịch HoREA nêu ra là sự mất cân đối trong cấu trúc huy động vốn của ngành bất động sản. Hiện thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, trong khi các kênh vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư REIT, thị trường chứng khoán hay dòng tiền trong dân vẫn chưa phát huy hiệu quả.
Đáng chú ý, hiện chỉ có 69 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên tổng số 1.609 doanh nghiệp đại chúng, thấp hơn rất nhiều so với khoảng 50.000 doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực địa ốc trên cả nước.
Phản hồi đề xuất này, ông Nguyễn Phi Lân - Vụ trưởng Vụ Dự báo Thống kê, Ổn định Tiền tệ tài chính Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, cho biết: Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận vốn, đồng thời khẳng định tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản luôn cao hơn mức tăng chung toàn ngành.
Tuy nhiên, ông Lân cũng cho rằng nếu ưu tiên tín dụng quá lớn cho bất động sản sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn của các ngành nghề khác, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Vì vậy, cơ quan quản lý đang tiếp tục rà soát, phân loại và đánh giá mức độ tác động để có chính sách phù hợp hơn trong thời gian tới.
