Bình Dương (cũ) – vùng "lõi" thu hút nhân lực công nghệ cao
Trong dữ liệu công bố mới đây, Batdongsan.com.vn chỉ ra, TP. Hồ Chí Minh mới (bao gồm TP. Hồ Chí Minh cũ, Bình Dương cũ, Bà Rịa Vũng Tàu cũ) trở thành đại đô thị trọng điểm đứng đầu về quy mô kinh tế, diện tích, dân số. Bên cạnh đó, nơi đây cũng thiết lập một chuỗi giá trị liên hoàn công nghiệp - điều phối – logistics, đóng vai trò đầu tàu tăng trưởng của nền kinh tế phía Nam.
Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh (mới) giữ vai trò trung tâm công nghiệp công nghệ cao trong bản đồ kinh tế – đô thị mới; là “bộ não” quyết định chiến lược, thu hút FDI, vận hành chuỗi cung ứng, phát triển R&D và đổi mới sáng tạo. Đối với công nghiệp, TP. Hồ Chí Minh (mới) là “đầu vào” – nơi sản xuất hàng hóa, linh kiện, vật tư. Với Logistics - cảng biển là “đầu ra” – giúp luân chuyển hàng hóa ra thị trường quốc tế nhanh nhất với chi phí thấp nhất.
Nếu trước đây Thủ Thiêm được định hình là trung tâm tài chính quốc tế của TP. Hồ Chí Minh (cũ) thì trong bức tranh mới Bình Dương là đô thị trung tâm - trung tâm công nghiệp công nghệ cao của TP. Hồ Chí Minh (mới) – nơi hội tụ của các tập đoàn đa quốc gia về công nghệ - AI; thu hút nhân lực chất lượng cao, trở thành điểm đến của chuyên gia, giới tinh hoavà tầng lớp trung lưu cao cấp.
Trung tâm thành phố – CBD là vùng lõi tập trung hoạt động thương mại, tài chính, dịch vụ, có mật độ việc làm và lao động cao nhất trong vùng đô thị, có hạ tầng giao thông công cộng dày đặc. Còn đô thị trung tâm sẽ là vùng cư dân có thể tiếp cận việc làm, dịch vụ, tài chính, giải trí trong vòng 15-20 phút di chuyển. Từ một nơi người dân đến để làm việc, trở thành nơi để an cư lâu dài và tận hưởng chất lượng sống mới.
Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, chuỗi giá trị của TP. Hồ Chí Minh (mới) hiện tại tương đồng với sự phát triển của đại đô thị mở rộng Seoul SMA của cuối thập niên 1970. Sau khi mở rộng, Seoul SMA thực hiện các chính sách phát triển theo vùng chức năng lõi, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Quá trình giãn dân hiệu quả từ Seoul ra 2 khu vực lân cận được hỗ trợ bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng – tương đồng với TP.HCM (mới) hiện nay.
Kết quả, chỉ trong vòng một thập kỷ, dân số Seoul gần như nhân đôi. Năm 1970 khoảng 5,31 triệu người; năm 1975 lên 6,81 triệu người. Năm 1980 chạm mốc 8,28 triệu, tức chiếm hơn 1/5 dân số cả nước. Mật độ dân cư tăng nhanh lên tới 13.816 người/km2 năm 1980 và tiếp tục tăng lên 17.030 người/km2 chỉ sau 8 năm.
Hiện nay, đại đô thị Seoul SMA là cỗ máy tăng trưởng lớn nhất của kinh tế Hàn Quốc. Đi cùng với đó, giá bán bất động sản liên tục gia tăng. Hiện TP. Hồ Chí Minh (mới) đang có nền tảng bứt phá để trở thành trung tâm đô thị, được kỳ vọng nâng tầm tăng trưởng của Việt Nam. Điều này được thể hiện thông qua các chỉ số về tỷ trọng GDP đóng góp, % dân số trong độ tuổi lao động, mật độ dân số, cơ sở hạ tầng nổi bật. Trong đó, cơ sở hạ tầng kết nối là yếu tố quan trọng để thúc đẩy giá trị bất động sản
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định rằng tác động rõ nét nhất của quá trình sáp nhập địa giới hành chính đối với thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh (mới) không nằm ở việc giá tăng ngay lập tức, mà ở sự thay đổi trong cách thị trường định giá không gian đô thị.
Ranh giới hành chính giữa các địa phương dần mất đi vai trò chi phối trong quyết định mua bán. Thay vào đó, người mua và nhà đầu tư ngày càng đánh giá bất động sản dựa trên các tiêu chí thực chất hơn như khả năng kết nối giao thông, mật độ dân cư, mức độ hoàn thiện hạ tầng và vai trò kinh tế của khu vực trong tổng thể vùng đô thị.
Những đô thị vệ tinh giáp ranh TP. Hồ Chí Minh nay đang dần trở thành một phần của không gian đô thị mở rộng. Giá trị bất động sản tại các khu vực này được tái định vị không phải vì yếu tố “ăn theo trung tâm”, mà bởi bản thân của các thị trường này đã và đang đảm nhận những chức năng đô thị thực sự như khu ở quy mô lớn, trung tâm công nghiệp, logistics, dịch vụ và thương mại, với mật độ dân cư ngày càng cao.
Minh chứng rõ nét cho sự dịch chuyển này là nguồn cung nhà ở tại khu vực TP. Hồ Chí Minh mở rộng gia tăng đáng kể trong năm 2025 và đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Xu hướng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục trong năm 2026, khi người mua ngày càng ít bị rào cản bởi địa giới hành chính, mà tập trung nhiều hơn vào bài toán kết nối, thời gian di chuyển và chất lượng sống trong một không gian đô thị liên thông.
Thu hút nguồn lực chất xám cao - nền tảng tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam, trong ngắn hạn, thông tin hạ tầng có thể tạo ra những đợt tăng giá mang tính kỳ vọng tại một số khu vực. Về dài hạn, hạ tầng là nền tảng định hình lại cấu trúc phát triển đô thị và thị trường bất động sản. Khu vực có hạ tầng được triển khai thực chất, đồng bộ với tiện ích và việc làm sẽ có sức hấp dẫn và thanh khoản bền vững.
Đáng chú ý, công thức đầu tư cũ “ở đâu có thông tin hạ tầng là mua trước và chờ tăng giá” đang dần mất tác dụng. Trong bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư không còn phản ứng mạnh với các thông tin quy hoạch trên giấy, mà bắt đầu phân tích kỹ hơn hạ tầng nào thực sự được triển khai, tiến độ đến đâu và khả năng phát huy hiệu quả đối với khu vực (kinh tế, kết nối, logistics...). Các tuyến hạ tầng có tiến độ rõ ràng, tác động trực tiếp đến dòng người và dòng việc làm mới là những yếu tố dẫn dắt giá trị bất động sản trong trung và dài hạn.
Không phải bỗng dưng, gần đây giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) được dự đoán có thể chạm mốc 4.000 USD/m2. Phía sau đà tăng giá này là nền tảng vững chắc được kích hoạt bằng loạt hạ tầng thực sự vận hành.
Trong bối cảnh hạ tầng chiến lược dần hoàn thiện và đi vào vận hành, các tuyến vành đai, cao tốc, metro, sân bay bắt đầu phát huy hiệu quả, dòng dân cư và hoạt động kinh tế sẽ lan tỏa mạnh ra các khu vực giáp ranh và đô thị vệ tinh. Những khu vực này không còn được nhìn nhận như “điểm đầu cơ theo tin hạ tầng”, mà trở thành không gian sống, làm việc mới - nơi giá bất động sản tăng trưởng dựa trên nhu cầu thực và khả năng kết nối, thay vì kỳ vọng ngắn hạn.
Mới đây, tại vùng lõi đô thị TP. Hồ Chí Minh mở rộng, dự án Khải Hoàn Imperial của Khải Hoàn Land gây bất ngờ khi lộ diện với mức giá có thể lên đến 4.000 USD/m2 - ngang mức giá căn hộ dọc theo tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên ở thời điểm hiện tại.
Theo khảo sát, trên trục Quốc lộ 13 – khu vực Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh (địa phận Bình Dương cũ), chưa từng có dự án căn hộ nào thiết lập mặt bằng giá ở ngưỡng này. Vì vậy, những hoài nghi của giới đầu tư là hoàn toàn có cơ sở khi đặt trong bối cảnh một đô thị trung tâm đang ở giai đoạn đầu phát triển: liệu mức giá mới được xác lập có đang đi trước nhịp tăng trưởng thực tế của thị trường?
Dẫu vậy, nếu xét nội tại dự án thì mức giá 4.000 USD/m2 là dễ hiểu khi đây là khu phức hợp căn hộ hạng sang chuẩn Bespoke xuất hiện đầu tiên trên thị trường, được xem là chuẩn mực sống mới tại siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh. Theo những thông tin hé lộ từ phía nhà phát triển, Khải Hoàn Imperial được kiến tạo với concept độc đáo, lấy triết lý “Bespoke” làm cốt lõi. Dự án hướng đến việc cá nhân hóa không gian sống theo nhu cầu, bản sắc và gu thẩm mỹ riêng của giới tinh hoa – những chủ nhân am tường giá trị cá nhân và kiên định theo đuổi một phong cách sống khác biệt.
Mức giá trên là hiện tượng “lạ” của thị trường TP. Hồ Chí Minh (mới) ở thời điểm hiện nay, nhưng có thể là diễn biến phổ biến của thị trường này trong tương lai không xa khi giai đoạn 2026-2027 được đánh giá là “điểm rơi” thể hiện các thành quả của chu kỳ bất động sản rõ nét nhất. Đặc biệt là khi TP. Hồ Chí Minh (mới) sở hữu nền tảng vững chắc để thúc đẩy giá trị bất động sản đi lên.
Nhìn vào mặt bằng giá của các dự án ra thị trường Đông Bắc TP. Hồ Chí Minh gần đây, dễ thấy, mức tăng này chưa có dấu hiệu dừng lại. Chẳng hạn, dự án The Emerald Boulevard của Lê Phong ra mắt đầu năm 2026, dù chưa tiết lộ giá, nhưng được dự đoán không dưới 70 triệu đồng/m2 – khác xa so với giá bán các dự án cùng trục đường ra thị trường thời điểm đầu năm 2025. Hay La Pura rục rịch toà tháp mới chưa phải đẹp nhất dự án nhưng với mức giá 75 triệu đồng/m2 – cũng đã được định vị lại so với trước đây. Mức giá này dự báo còn tiếp tục gia tăng khi các tuyến quốc lộ 13 mở rộng hoàn thiện trong 2 năm tới.
Khảo sát cho thấy, các dự án tại khu Đông TP. Hồ Chí Minh như phân khu Diamond Sky - Vạn Phúc City (130 - 150 triệu/m2);Urban Green - Kusto Home (75 - 90 triệu/m2); Landmark Bình Dương - Phú Cường Group (rumor 70 triệu/m2); The Emerald 68 (từ 60 triệu đồng/m2); The Habitat Bình Dương (trên dưới 55 triệu/m2); The Glory - Becamex Tokyu (Thành Phố Mới) (58 - 60 triệu/m2)… giá có thể “định vị lại” mốc mới khi loạt hạ tầng cũng như quá trình sáp nhập địa giới hành chính đi vào ổn định.
Các phân tích của Savills Việt Nam cho thấy, kỳ vọng về chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2026–2027 là hoàn toàn có cơ sở. Khi tiến trình điều chỉnh và hoàn thiện địa giới hành chính dần đi vào ổn định, không gian phát triển đô thị được mở rộng, quy mô thị trường được nâng tầm, từ đó mở ra dư địa tăng trưởng rõ nét cho cả nguồn cung lẫn thanh khoản.
Song song đó, việc đẩy mạnh đầu tư vào các dự án hạ tầng then chốt trong 5 năm tới sẽ là động lực tăng trưởng chủ đạo, giúp cải thiện kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân đô thị và hình thành các cực phát triển mới. Từ đó thúc đẩy mặt bằng giá bất động sản tiếp tục đi lên.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây cũng là giai đoạn mức độ phân hóa rất cao. Thị trường năm 2026 sẽ không dành cho các dự án phát triển dở dang, thiếu minh bạch hay những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy ngắn hạn. Tổng thể, năm 2026, thị trường đòi hỏi các chủ đầu tư phải phát triển những sản phẩm thực sự khác biệt, được “đo ni đóng giày” cho từng nhóm đối tượng khách hàng, từ đó mới có thể chiếm lĩnh và mở rộng thị phần. Đây không còn là sân chơi của số đông chạy theo sóng, mà là giai đoạn của sự chọn lọc và bền vững.
