Hiện nay, trên thị trường bất động sản, khá nhiều doanh nghiệp áp dụng chính sách ân hạn nợ gốc lãi cho người mua nhà, từ vài tháng đến 2 – 3 năm. Chính sách này lợi - hại gì đối với những người vay ngân hàng mua nhà?
Chia sẻ xung quanh câu chuyện này, ông Lê Quốc Kiên - Cố vấn đầu tư bất động sản cho rằng, chính sách ân hạn nợ gốc lãi từ phía chủ đầu tư nhằm tăng thêm khả năng xuống tiền để mua được nhà, giảm gánh nặng tài chính cho người mua nhà trong vài năm đầu.
Theo ông Kiên, bản chất của ân hạn là “tạm khoanh dòng tiền trong 2-3 năm đầu”, không phải giảm lãi hay giảm nợ như nhiều người đang nghĩ. Một số trường hợp chỉ là ân hạn gốc, còn phần lãi là chủ đầu tư đóng thay lãi cho nhà đầu tư để tăng khả năng chốt sales. Đương nhiên phần lãi đóng thay này cũng sẽ được cộng hết vào giá bán cuối cùng.
Với nhà đầu tư, ân hạn nợ gốc được xem là kỳ vọng kịp ra được hàng trong thời gian được ân hạn; được hiểu là tăng thêm sự tự tin để ra quyết định lướt sóng từ phía nhà đầu tư.
Tuy nhiên, không loại trừ các trường hợp gánh rủi ro từ chính sách bán hàng này. Người mua -nếu không tính toán bài toán tài chính cẩn thận, khi hết thời hạn ân hạn nợ gốc sẽ bị gãy dòng tiền.
Ông Kiên dẫn chứng, vào năm 2021 một bạn nữ mua căn chung cư đã hoàn thiện với giá 2,4 tỷ đồng/căn. Căn hộ chỉ cần trả 500 triệu là có thể vào ở ngay, số tiền 1,9 tỷ còn lại sẽ được ngân hàng hỗ trợ cho vay, và ân hạn cả lãi và gốc không phải đóng trong 2 năm đầu.
Đây là căn hộ tồn kho của chủ đầu tư, có vị trí sát thang máy nên giá mềm hơn so với các căn hộ khác từ 300 - 400 triệu. Đây được xem là mức giá hời, khi người mua chỉ cần bỏ ra 500 triệu là có có chỗ ở ngay; vừa không phải tốn tiền đi thuê 7 triệu/tháng, vừa xem như một kênh đầu tư tiềm năng vì mua được giá rẻ.
Theo tính toán của người mua, trong 2 năm ân hạn lãi gốc, ít nhất giá chung cư sẽ tăng giá từ 300 - 400 triệu. Lúc này bán đi thì xem như vừa được ở miễn phí 2 năm, vừa kiếm được vài trăm triệu. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian 2 năm ân hạn gốc lãi của ngân hàng thì thị trường bất động sản bắt đầu đóng băng. Lúc này, mỗi tháng bạn nữ phải đóng 25 triệu đồng cho ngân hàng. Áp lực tài chính khiến người mua nhà phải rao bán căn hộ gấp với hi vọng chỉ cần giá hòa vốn là 2,4 tỷ đồng, thậm chí lỗ 100-200 triệu đồng vẫn ra hàng, thế nhưng căn hộ không có thanh khoản.
Cuối cùng, để tránh bị nhảy nhóm nợ xấu với ngân hàng, nhà đầu tư này đành chấp nhận “tặng” luôn căn nhà cho người mua mới với giá 1,9 tỷ đồng, mất 500 triệu tiền vốn ban đầu, chỉ cần người mua trả hết khoản nợ 1,9 tỷ cho mình. Thời điểm hiện tại, giá của căn hộ này đã tăng lên hơn 2,5 tỷ đồng. Nghĩa là bạn nữ này đã mua căn nhà năm 2021 với giá của năm 2025.
Cũng phân tích về bài toán tài chính ân hạn gốc lãi, ông Nguyễn Hoàng – Chuyên gia bất động sản cho rằng, việc ân hạn gốc lãi là chính sách của chủ đầu tư nhằm hấp dẫn và thu hút khách hàng bằng bài toán tài chính. Vấn đề là người mua không lượng sức mình hoặc tưởng "ngon ăn" nhưng thực tế là ăn không “ngon”.
Với thời gian ân hạn gốc lãi 2 năm đầu, người mua không phải trả nhưng lại chia dồn cho giai đoạn sau làm dòng tiền phải trả tăng lên. Rồi tiếp đến là thời điểm theo lãi suất thả nổi (hết thời hạn ưu đãi), lúc này người vay dễ rơi vào tình trạng "còng lưng" trả nợ. Rủi ro ở đây là người vay cứ nghĩ đơn giản là 2 năm không phải trả (free) nhưng thực tế là giai đoạn sau phải trả cao hơn; chưa kể nhiều người (kể cả có đủ tiền) càng vay được tỉ lệ cao 70-80% thì càng tốt vì không phải bỏ tiền túi ra. Thế nhưng thực ra là đang tự mình vướng nợ và đưa mình vào hệ số nợ CIC.
Theo ông Hoàng, một số người suy diễn rằng hình thức ưu đãi vay này là chủ đầu tư đang chuyển nợ vay sang cho khách hàng. Điều này khó có thể nói là đúng hay sai, bởi vì phải nhìn nhận vấn đề cho rõ ràng.
Việc áp dụng chính sách bán hàng bằng phương pháp tài chính này của chủ đầu tư là không sai luật, miễn sao là chủ đầu tư có đủ vốn ban đầu và đáp ứng đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai như quy định trong luật kinh doanh bất động sản để gia tăng bán hàng. Việc này cũng là hình thức giảm áp lực tài chính của chủ đầu tư để phát triển dự án và có thể là giảm áp lực vay (thường các chủ đầu tư phải sử dụng vốn vay).
"Vấn đề ở đây là người mua phải tỉnh táo và tính toán thiệt hơn giữa các phương pháp mua bằng tiền túi của mình hoặc vay ngân hàng có ưu đãi ân hạn. Ngoài ra dù bất kể việc vay như thế nào với tỉ lệ ít hay nhiều thì cũng phải tính đến dòng tiền trả nợ thật kỹ càng", ông Nguyễn Hoàng nhấn mạnh.
