Người dân “còng lưng” gánh chi phí
Mới đây, trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, Bộ Tài chính đề xuất hai phương án tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.
Phương án 1: Mức giảm tiền sử dụng đất giao địa phương quyết định cho phù hợp với tình hình thực tế từng địa phương đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở và chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính tử trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Phương án 2: Sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP theo hướng bổ sung quy định về trường hợp trên thì tiền sử dụng đất được tính bằng: Diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất tính bằng 30% của chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất nông nghiệp.
Diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất tính bằng 50% của chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất nông nghiệp.
Chia sẻ về câu chuyện này, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cho rằng, với đề xuất áp dụng mức thu 30-50% phần chênh lệch giá đất khi hộ dân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở sẽ khiến mức thuế phải đóng của người dân tăng từ vài trăm triệu lên vài tỷ so với quy định cũ. Quy định trong dự thảo không chỉ tạo ra gánh nặng tài chính khổng lồ mà còn đẩy người dân vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”. “Thuế chuyển nhượng tăng"sốc" trở thành gánh nặng vượt quá khả năng chịu đựng của người dân”, ông Kiên nhấn mạnh.
Vị này phân tích, tại TP.HCM, khi hộ gia đình hoặc cá nhân muốn tách thửa và chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, họ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất mới – không phân biệt phần diện tích trong hay ngoài hạn mức.
Điều đáng nói là bảng giá đất ở hiện nay đã được các địa phương "nâng cấp" tiệm cận 50% đến 70% giá thị trường. Trong khi bảng giá đất nông nghiệp vẫn còn rất thấp, cách xa giá thị trường, dẫn đến số tiền thuế phải đóng tăng vọt từ 5 lần đến 10 mấy lần, từ vài trăm triệu lên vài tỷ so với trước đây, ngày càng biến giấc mơ sở hữu nhà ở của người dân xa vời.
Ông Kiên dẫn chứng, một bất động sản diện tích 230m2 tại Cần Giờ, giá đất ở cũ chỉ 1 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp 192.000 đồng/m2, dẫn đến thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng. Nhưng với bảng giá mới, giá đất ở vọt lên 10,5 triệu đồng/m2 và đất nông nghiệp 750.000 đồng/m2, từ đó khiến thuế tăng lên 2,25 tỷ đồng – gấp 12 lần. Tương tự, một lô 140m2 cùng khu vực thuế cũ 113 triệu đồng nay thành 1,36 tỷ đồng, cũng gấp 12 lần.
Tại một lô đất diện tích 300m2 khác ở Cần Giờ, giá đất ở tăng từ 300.000/m2 lên 3,1 triệu/m2, trong khi giá đất nông nghiệp chỉ tăng từ 123.000đ/m2 lên 480.000/m2, dẫn đến thuế người dân phải đóng từ 53 triệu đồng vọt lên 786 triệu đồng (gấp 15 lần).
Hay một miếng đất 160m2 ở quận Bình Thạnh (cũ), giá đất ở tăng từ 5,8triệu/m2 lên 39,5 triệu/m2, giá đất nông nghiệp tăng từ 300.000đ/m2 lên 810.00đ/m2, thuế phải đóng từ 880 triệu đồng lên 6,2 tỷ đồng (gấp 7 lần).
Theo ông Kiên, những con số này không phải là ngoại lệ mà phản ánh thực tế phổ biến. Người dân, đặc biệt là những hộ sở hữu đất nông nghiệp lâu đời từ thời ông bà để lại, đang bị đẩy vào tình trạng "tự mua lại đất của chính mình" với mức giá tương đương 70% giá thị trường. Họ không phải nhà đầu tư lớn mà là những người dân thường, thu nhập hạn chế, nay phải đối mặt với khoản tiền khổng lồ để được phép chuyển đổi đất lên thổ cư – bước đầu tiên để xin giấy phép xây dựng và xây nhà hợp pháp.
Chỉ ra hệ quả của việc này, ông Kiên cho hay, áp lực tài chính này kéo theo chuỗi hệ lụy xã hội và kinh tế sâu sắc. Đầu tiên, nhiều hộ dân không đủ khả năng chi trả, dẫn đến tình trạng đất phải "để không" phí phạm. Họ có đất nhưng không thể chuyển đổi để xây nhà, buộc phải tiếp tục ở thuê hoặc chen chúc trong điều kiện sống tạm bợ. Điều này đặc biệt khắc nghiệt với các gia đình trẻ hoặc nông dân chuyển đổi nghề nghiệp, vốn mong muốn ổn định cuộc sống trên chính mảnh đất tổ tiên.
Thứ hai, vì không có tiền đóng thuế trong khi cần nhu cầu nhà ở, một số người dân chọn cách xây dựng sai phép trên đất nông nghiệp – một hành vi vi phạm pháp luật. Khi gặp khó khăn tài chính, họ lại bán "giấy tay" (không chính thức), tạo ra hàng loạt vấn đề pháp lý phức tạp như tranh chấp sở hữu, kiện tụng kéo dài và rủi ro cho người mua sau.
Thứ ba, trên bình diện thị trường, việc thiếu hụt nguồn cung đất nền thổ cư hợp pháp sẽ đẩy giá bất động sản tăng vọt. Những người đã đóng thuế đầy đủ sẽ "cộng dồn" chi phí vào giá bán, trong khi chủ sở hữu đất thổ cư sẵn có cũng tranh thủ nâng giá theo. Kết quả là toàn bộ thị trường bị thổi phồng, khiến người mua ở thực – những gia đình thu nhập trung bình ngày càng khó sở hữu nhà.
Hơn nữa, nghịch lý lớn nhất là chính sách thuế cao lại dẫn đến thất thu ngân sách, người dân không đóng nổi nên không chuyển đổi, nhà nước mất nguồn thu tiềm năng này.
Cần linh hoạt theo từng đối tượng
Nói về giải pháp, ông Lê Quốc Kiên nhấn mạnh, để giải quyết tận gốc vấn đề, cần chính sách thuế linh hoạt theo từng đối tượng và diện tích, nhằm ưu tiên nhu cầu ở thực của người dân thay vì "đánh đồng" tất cả.
Cụ thể, với những hộ sở hữu đất lâu đời hoặc bất động sản đầu tiên (thường là dân có nhu cầu nhà ở thực, không phải nhà đầu tư), nên miễn phí chuyển đổi lên thổ cư cho diện tích trong hạn mức cơ bản - ví dụ, lô đất 100m2đủ để xây nhà ổn định cuộc sống. Phần từ 100-200m2 đóng 20% thuế, và trên 200m2 đóng 50% thuế. Cách tiếp cận này không chỉ giảm gánh nặng để người dân có thể xây nhà hợp pháp ổn định cuộc sống, mà còn tăng nguồn cung đất thổ cư hợp pháp.
Đối với những người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên – thường nhằm mục đích tích sản hoặc đầu tư có thể áp mức thuế cao hơn: 30% trong hạn mức 100m2, 50% cho phần diện tích từ 100-200m2, và 75% cho phần diện tích trên 200m2. Điều này sẽ hạn chế đầu cơ, đồng thời vẫn thu hút nguồn thu cho ngân sách.
Ngoài ra, để khắc phục bất công cho những người đã phải đóng 100% thuế, nên hoàn trả phần chênh lệch thuế giữa quy định hiện tại và mức đang đề xuất mới cho họ. Đây không chỉ là cử chỉ công bằng mà còn xây dựng lòng tin, khuyến khích tuân thủ trong tương lai.
Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (Horea) cho rằng, Bộ Tài chính đã có nhiều điều chỉnh tích cực khi xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Trong đó, đáng chú ý là đề xuất giảm mức thu tiền sử dụng đất từ 100% xuống còn 30% với phần đất trong hạn mức và 50% với phần vượt hạn mức.
Tuy nhiên, mức này vẫn chưa hợp lý. HoREA đề nghị điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp sang đất ở giảm từ 30% xuống 20%. Hội này nhận thấy, dự kiến giao cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc quy định mức thu tiền sử dụng đất cao hơn đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân sẽ dẫn đến tình trạng các địa phương quy định nhiều cách tính khác nhau về mức thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức hoặc vượt hạn mức giao đất ở. Điều này dễ dẫn đến việc không thu đúng, thu đủ ngân sách nhà nước từ đất đai, thường xảy ra ở các khu vực giáp ranh các địa phương.
Theo đó, cần xem xét mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp sang đất ở điều chỉnh giảm từ 30% xuống 20% đối với phần đất trong hạn mức giao đất ở, và từ 50% xuống 30% đối với phần vượt hạn mức.
