Doanh nghiệp bất động sản nỗ lực xóa nợ trái phiếu

Ưu tiên trả “sạch nợ” trái phiếu

Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã AGG) ngày 23/5 thông báo đã hoàn thành việc thanh toán toàn bộ nghĩa vụ liên quan của lô trái phiếu AGG12202 trị giá 300 tỷ đồng trong tháng 5/2024. Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cũng thông báo hủy bỏ đăng ký giao dịch của lô trái phiếu này tại ngày 2/5.

Như vậy, An Gia đã chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0 trong tháng 5, đúng như kế hoạch mà doanh nghiệp này đề ra.

Trước đó, tại ĐHĐCĐ thường niên 2024, thông tin đến cổ đông, ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT An Gia cho biết, công ty bắt đầu huy động trái phiếu từ năm 2020, có tài sản bảo đảm và mục đích đầu tư dự án, mở rộng quỹ đất. Từ đó đến nay, công ty luôn thực hiện nghiêm túc việc mua lại trước hạn hoặc đúng hạn trái phiếu, thanh toán đầy đủ các khoản lãi trái phiếu. Trong giai đoạn 2020 - 2023, công ty đã mua lại trước hạn hoặc đúng hạn tổng cộng hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu.

Ông Sáng cũng khẳng định An Gia luôn kiên định với chiến lược quản trị thận trọng, lên kế hoạch phát triển dự án rõ ràng, đảm bảo nguồn thu ổn định để thanh toán các nghĩa vụ trái phiếu. Thực tế cho thấy phần lớn nguồn thu từ phát triển dự án là cơ sở để An Gia tất toán dư nợ trái phiếu trong các năm qua cũng như đợt thanh toán cuối cùng này. Công ty đã dùng nguồn tiền thu được từ việc bàn giao dự án Westgate (Bình Chánh, TP.HCM) để trả nợ trái phiếu.

BCTC hợp nhất quý I/2024 của công ty cho thấy, tại thời điểm 31/3, tổng tài sản của An Gia là hơn 8.480 tỷ đồng, giảm hơn 9% so với đầu năm. Trong đó, tổng các khoản phải thu chiếm 79% tổng giá trị tài sản, tương đương hơn 6.680 tỷ đồng, tăng 13%.

Nợ phải trả giảm 16% về 5.391 tỷ đồng, trong đó, tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn là 1.490 tỷ đồng. Như vậy sau khi tất toán 300 tỷ đồng trái phiếu, dư nợ của công ty giảm về khoảng 1.190 tỷ đồng. Việc xử lý dứt điểm nợ trái phiếu đã giúp hệ số nợ vay/vốn chủ sở hữu giảm về 0,38 lần, thấp hơn so với mặt bằng chung của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản hiện nay.

Nỗ lực để đưa dư nợ trái phiếu về 0 cũng đã được nhiều doanh nghiệp bất động sản thực hiện từ năm 2023. Theo thống kê dữ liệu của HNX, năm ngoái đã có 35 công ty bất động sản dứt nợ vay từ trái phiếu, phần lớn nhờ tích cực mua lại trước hạn, với tổng số tiền thanh toán cho trái chủ hơn 20.000 tỷ đồng, dù thị trường vẫn trong tình trạng khó khăn kéo dài.

Hồi cuối năm 2023, Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) đã chi gần 459 tỷ đồng mua lại phần giá trị còn lại của 2 lô trái phiếu có mệnh giá 800 tỷ đồng, chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0. Như vậy, trong năm 2023, Phát Đạt đã chi hơn 2.200 tỷ đồng, trong đó gần 1.000 tỷ đồng mua lại trước hạn, thuộc 7 lô trái phiếu có tổng mệnh giá 2.225 tỷ đồng.

Theo ban lãnh đạo Phát Đạt, thách thức lớn nhất của các công ty bất động sản trong năm 2023 là vấn đề trái phiếu. Do đó, công ty xác định nhiệm vụ ưu tiên là giải tỏa nút thắt này để đảm bảo sức khỏe tài chính của doanh nghiệp và từng bước tất toán toàn bộ nợ trái phiếu, bao gồm cả việc bán tài sản.

Cũng trong năm 2023, một “ông lớn” bất động sản khác là Công ty CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã SCR) đã tất toán lô trái phiếu trị giá 80 tỷ đồng cuối cùng để đưa nợ trái phiếu về 0. Trong hai năm qua, doanh nghiệp này theo đuổi chiến lược thận trọng, không mở rộng dự án hay quỹ đất mà tập trung vào nội tại doanh nghiệp để ổn định, vượt qua giai đoạn khó khăn.

Tương tự, để thoát “nỗi ám ảnh” nợ trái phiếu, đầu năm 2023, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã KBC) đã quyết định xóa nợ trái phiếu bằng việc chi hơn 4.000 tỷ đồng để mua lại 3.900 tỷ đồng dư nợ gốc trái phiếu và trả lãi trái phiếu gần 162 tỷ đồng.

Ngoài các doanh nghiệp trên, tính đến tháng 12/2023, một loạt các doanh nghiệp bất động sản như Điền Phát Land, Vinh An Điền, Hoa Kim Anh, Minh Khang Điền, City Garden, Hong Lim Land, Downtown, Năm Bảy Bảy, C.E.O, Hà Đô Group… đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu.

Sang đầu năm 2024, một số doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu hàng nghìn tỷ đồng cũng đã mua lại trước hạn. Tiêu biểu có thể kể đến Công ty CP Đầu tư Voyage công bố đã tất toán lô trái phiếu 2.300 tỷ đồng. Theo kết quả chào bán được công bố, trái chủ là một tổ chức tín dụng trong nước.

Trong tháng 3, hai công ty thành viên của Tập đoàn Hưng Thịnh là Công ty CP Phát triển Địa ốc Sông Tiên và Công ty CP Hưng Thịnh Investment đã lần lượt tất toán 1.060 tỷ đồng và 2.000 tỷ đồng trái phiếu trước hạn 3 - 6 năm.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản khác như Công ty TNHH KN Cam Ranh, Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản S-Homes, CTCP Đầu tư Du lịch Vạn Hương… cũng đang từng bước mua lại trái phiếu trước hạn.

Áp lực nợ trái phiếu bất động sản vẫn lớn

Dù các doanh nghiệp bất động đang xoay xở nhiều nguồn để trả nợ trái phiếu nhưng áp lực thực tế vẫn còn. Báo cáo mới nhất của FiinRatings về thị trường trái phiếu cho thấy, tính đến ngày 2/5/2024, ước lượng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn còn lại trong năm đạt 257,17 nghìn tỷ đồng. Trong đó, giá trị trái phiếu của nhóm ngành bất động sản đạt 100,26 nghìn tỷ, chiếm gần 39% tổng khối lượng đáo hạn và tương đương 2/3 số dư vào đầu tháng 12/2023.

Chuyên gia của FiinRatings cho rằng, áp lực trả nợ đối với các nhà phát hành là doanh nghiệp bất động sản trong năm 2024 và 2025 là khá lớn, đặc biệt là đối với các trái phiếu chậm trả gốc/lãi có thời hạn đáo hạn gốc vào năm 2022 và 2023 và được cơ cấu tối đa 2 năm theo Nghị định 08/2023.

“Thách thức vẫn còn hiện hữu khi thị trường chưa hoàn toàn phục hồi và những thay đổi về chính sách có độ trễ nhất định, dẫn tới doanh nghiệp chưa có đủ thời gian để sắp xếp dòng tiền trả nợ”, chuyên gia của FiinRatings nhận định.

Dù áp lực còn hiện hữu, song thị trường trái phiếu doanh nghiệp sau khi chững lại trong quý đầu năm đã bắt đầu có sự trở lại vào đầu quý II. Theo đó, trong tháng 4, thị trường đón nhận 13 đợt phát hành mới với tổng giá trị đạt 13.900 tỷ đồng, tăng 29,1% so với tháng trước và tương đương 5,2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Bên cạnh nhóm ngành bất động sản vẫn chiếm ưu thế, các ngân hàng cũng tăng mạnh hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu. Hai ngành này chiếm lần lượt 56% và 43% tổng giá trị phát hành trong tháng 4.

Trong tháng 4, hoạt động mua lại chủ yếu đến từ nhóm ngành tổ chức tín dụng. Tổng giá trị trái phiếu được mua lại trước đáo hạn đạt 10.400 tỷ đồng, tăng 7,2% so với tháng 3 và tương đương 70,6% so với cùng kỳ năm 2023.