“Đô thị ma” và những giấc mơ an cư còn dang dở

30 năm im lìm

Gần đây, khi đi thực tế tại thị trường Nhơn Trạch (Đồng Nai), bên cạnh những dự án hạ tầng đang hối hả đầu tư hoặc sắp về đích thì một số khu đô thị hình thành 2-3 thập kỷ trước vẫn nằm “phơi nắng mưa”.

Năm 1994, huyện Nhơn Trạch được thành lập với diện tích khoảng 410 km2, gồm 11 đơn vị hành chính. Từ một vùng đất thuần nông nghèo khó, Nhơn Trạch đã từng bước phát triển định hình cho một đô thị mới.

Vào năm 1996, đề án Khu đô thị mới Nhơn Trạch được phê duyệt có diện tích lên đến hàng nghìn ha với định hướng sẽ trở thành đô thị loại II của tỉnh Đồng Nai, dân số dự kiến đến năm 2020 khoảng 500.000 người cho diện tích 8.000 ha với các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị...

Đến 2006, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, xác định huyện Nhơn Trạch là một trong các trung tâm công nghiệp, thương mại dịch vụ, du lịch, giáo dục đào tạo và khoa học công nghệ của tỉnh Đồng Nai.

Mới đây nhất, UBND tỉnh đã ban hành kế hoạch triển khai thực hiện Nghị quyết số 09-NQ/TU ngày 9/1/2023 của Ban TVTU về phát triển đô thị Nhơn Trạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2040.

Theo đó, giai đoạn đến năm 2025, huyện Nhơn Trạch phấn đấu đạt các tiêu chí đô thị loại III. Giai đoạn từ năm 2026-2030, phấn đấu nâng 7 xã Long Thọ, Phước Thiền, Long Tân, Phú Hội, Phú Thạnh, Phú Đông và Đại Phước lên phường. Thành lập TP.Nhơn Trạch (theo cách gọi trước sáp nhập), đầu tư để hoàn thành các tiêu chí cơ bản của đô thị loại II đến năm 2030. Giai đoạn từ năm 2030-2040, tiếp tục đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng đô thị đạt các tiêu chí đô thị loại I.

Kế hoạch đề ra nhưng sự chú trọng đầu tư chưa tương xứng khiến Nhơn Trạch nhiều năm “thụt lùi” so với các khu vực khác. Nếu làm phép so sánh, Nhơn Trạch là địa phương có nhiều lợi thế hơn so với Bình Dương ở cả vị trí lẫn tiềm năng về kinh tế - xã hội.

Xét về vị trí, khu đô thị mới Nhơn Trạch chỉ cách trung tâm TP.Hồ Chí Minh 30 km và nằm giữa vùng tam giác kinh tế gồm TP.Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Bà Rịa - Vũng Tàu. Nơi đây trở thành cuộc đua của các dự án phát triển khu đô thị với hàng trăm dự án bất động sản. Để triển khai quy hoạch dự án Khu đô thị mới Nhơn Trạch, đã có 74 dự án lớn với gần 5.000 ha đất được giao cho các nhà đầu tư.

Thế nhưng sau gần 30 năm, thị trường bất động sản đã trải qua nhiều cơn sốt đất nhưng các khu đô thị này vẫn âm u, ít người ở, không khác gì “thành phố ma”. Loạt dự án xây dở dang, đứng hình, tạo nên bức tranh bất động sản đìu hiu suốt nhiều năm.

“Mỗi năm tôi đều nghe Nhơn Trạch có kế hoạch nâng cấp lên thành phố nhưng mọi thứ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội vẫn không khác thời điểm trước bao nhiêu”, một người dân tại Nhơn Trạch chia sẻ.

Ghi nhận cho thấy, những tòa nhà xây dang dở rồi đứng hình không hiếm gặp tại Nhơn Trạch. Điển hình là Khu đô thị Long Thọ - Phước An do Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư, có diện tích 223 ha.

Khu đô thị này được xây dựng với cơ sở hạ tầng đồng bộ hoàn chỉnh như đường giao thông, cấp thoát nước, điện, bưu chính viễn thông, cây xanh, phòng cháy chữa cháy, nhà máy cấp nước… Thế nhưng, đến nay, hàng chục căn biệt thự, nhà liên kế có giá tiền tỷ đã xây xong nhưng đang bỏ không cho cỏ mọc, cửa kính và tường đã bị hư hỏng.

Tương tự, thành phố Mới Bình Dương (nay thuộc TP.Hồ Chí Minh) với 1.000 ha được xem là một Singapore thu nhỏ, kỳ vọng đủ khả năng phục vụ cho khoảng 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc.

Bất động sản nơi đây đã từng “dậy sóng” bởi các hoạt động đầu tư, phân lô bán bán. Thế nhưng sau gần 10 năm phát triển, những khu nhà, biệt thự hạng sang được quy hoạch bài bản nhưng vắng bóng người vào ở.

Nguyên nhân và cách "hoá giải"?

Chia sẻ tại Hội thảo mới đây, ông Nguyễn Khánh Duy - Giám đốc Bộ phận Kinh doanh nhà ở Savills Việt Nam cho rằng, một khu đô thị vệ tinh được xem là thành công trước hết phải có cư dân về sinh sống. Nếu chỉ xây dựng hạ tầng hiện đại, nhiều tiện ích và mảng xanh nhưng vắng bóng người ở thì đó chỉ là "đô thị ma", như đang xảy ra ở Trung Quốc.

Tại TP.Hồ Chí Minh, một số khu đô thị được phát triển rất tốt về thiết kế và tiện ích nhưng số lượng cư dân vẫn còn hạn chế. Nguyên nhân theo ông Duy nằm ở vị trí và kết nối.

Các khu đô thị vệ tinh muốn thu hút người dân sinh sống cần có kết nối khoảng 30–40 km với lõi trung tâm. Đồng thời, phải có hệ thống giao thông công cộng thuận tiện để rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm còn khoảng 45 phút, thông qua metro hoặc tàu cao tốc.

Ngoài ra, giá bất động sản tại những khu vực này phải thấp hơn khu vực trung tâm khoảng 40-50%, từ đó mới đủ sức hấp dẫn để cư dân thực sự chọn nơi đây làm chốn an cư.

Nhiều năm qua, đô thị vệ tinh từng được kỳ vọng sẽ giảm tải cho trung tâm, mở rộng không gian sống, đem lại cơ hội an cư cho đông đảo người dân. Tuy nhiên, thực tế triển khai chưa được như mong đợi. Có nơi hạ tầng giao thông chưa đồng bộ, thiếu các tiện ích y tế, giáo dục, thương mại; có dự án vướng mắc pháp lý, triển khai dở dang khiến giấc mơ an cư của nhiều người bị treo lơ lửng.

Ông Ngô Viết Nam Sơn - chuyên gia quy hoạch kiến trúc cho rằng, vị trí chỉ là một phần nhỏ quyết định sự thành công khu đô thị vệ tinh. Kinh nghiệm từ khu đô thị Nam Sài Gòn, cũng như được xem qua các quy hoạch thành công ở Thượng Hải hay Mỹ cho thấy, một khu đô thị muốn phát triển bền vững cần hội tụ ba yếu tố ngay từ đầu.

Trước hết là quy hoạch bài bản với định hướng rõ ràng và có sự tham gia của các chuyên gia. Kế đến là hạ tầng đi trước, bao gồm trường học, đường xá, bệnh viện để tạo nền tảng thu hút cư dân. Yếu tố cuối cùng là kế hoạch triển khai hợp lý, xác định rõ thứ tự ưu tiên để từng bước đưa quy hoạch vào thực tế.

Điểm nghẽn lớn nhất của đô thị vệ tinh là khung pháp lý cho quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Cụ thể, trong phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), thách thức lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở việc triển khai hạ tầng mà còn ở cơ chế pháp lý và tài chính.

Thực tế metro số 1 tại TP. Hồ Chí Minh mới chỉ dừng lại ở việc phát triển hạ tầng xung quanh, chứ chưa đạt đúng tinh thần TOD - tức là quy hoạch và khai thác đồng bộ quỹ đất hai bên tuyến cùng với dự án giao thông.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh tái cấu trúc không gian phát triển vùng, việc xây dựng đô thị vệ tinh cần tập trung vào các tiêu chí là: Kết nối giao thông (đường sắt đô thị, đường cao tốc, metro liên vùng); hạ tầng xã hội (bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, công viên); kinh tế việc làm (phát triển khu công nghiệp, khu dịch vụ, trung tâm đổi mới sáng tạo) để tạo sức hút cư trú bền vững.

Theo ông Khôi, các khu đô thị này phát triển đúng hướng, cần chính sách ưu đãi và cơ chế đặc thù cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá trung bình. Cần cho phép chuyển đổi linh hoạt dự án tồn kho sang phân khúc ở thực, tránh lãng phí nguồn lực. Đồng thời đơn giản hóa thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án; kiểm soát rủi ro hạ tầng chậm tiến độ, dự án treo, bảo đảm quyền lợi người dân.

Cùng với đó, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng liên vùng và khuyến khích mô hình hợp tác công – tư sẽ là chìa khóa để tạo sức hút thực sự cho đô thị vệ tinh. Khi đó, bất động sản không chỉ phục vụ mục tiêu an cư, mà còn trở thành động lực thúc đẩy kinh tế – xã hội, góp phần hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững giai đoạn 2025–2030.