Đủ thứ chi phí
Tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính bày tỏ bức xúc khi giá nhà lên đến 70 - 100 triệu đồng/m2 khiến người dân dù có nhu cầu nhưng không thể mua được.
Không chỉ người mua “nặng trĩu” tâm tư mà phía doanh nghiệp địa ốc cũng “chất chứa” rất nhiều nỗi niềm về câu chuyện giá bất động sản.
Chia sẻ mới đây, đại diện một chủ đầu tư bất động sản cho hay: Thực tế doanh nghiệp không muốn giá bất động sản tăng quá nhanh hay thị trường nóng sốt. Giá cao làm giảm sức mua, khó bán hàng, rủi ro kẹt vốn. Đồng thời, giá tăng nhanh khiến thị trường kém ổn định, dẫn đến những hậu quả tiêu cực cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng.
Thế nhưng, giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, tính pháp lý… khiến doanh nghiệp không thể không tăng giá.
Cụ thể, đối với một dự án bất động sản, chi phí về đất/tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ, 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng và khoảng 50% giá thành biệt thự. Trong những năm gần đây, giá đất tăng 15 - 30%/năm đã đẩy giá bất động sản tăng lên.
Không chỉ vậy, giá nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát... cũng đồng loạt tăng mạnh. Đơn cử, giá sắt, thép tăng khoảng 15 - 20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng công trình.
Chưa kể, nhiều dự án bất động sản mất tới 4 -5 năm mới có thể hoàn thiện thủ tục pháp lý. Thời gian pháp lý kéo dài đã ảnh hưởng lớn đến chi phí của doanh nghiệp. Đại diện một doanh nghiệp dẫn chứng, nếu mua một lô đất 500 tỷ đồng, mỗi năm mất 10% chi phí lãi vay, tức 50 tỷ đồng. Chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá.
Vì vướng pháp lý, số doanh nghiệp muốn bán dự án để trả nợ nhưng không dễ. Còn nếu tiếp tục thực hiện dự án, tới lúc có sản phẩm ra thị trường thì giá cũng không thể rẻ được vì phải gánh rất nhiều chi phí.
Đại diện một chủ đầu tư đang sở hữu các dự án bất động sản tại Bình Dương (cũ, nay là TP.HCM) thẳng thắn khẳng định, giá bất động sản không thể không tăng khi các chi phí cấu thành nên sản phẩm không có dấu hiệu hạ nhiệt.
Vị này cho rằng, doanh nghiệp có thể chủ động về quỹ đất nhưng hoàn toàn bị động về chi phí đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính. Thủ tục pháp lý ngày càng chậm trễ, nghĩa là doanh nghiệp mất nhiều thời hơn gian để hoàn thành dự án.
Chẳng hạn, mua một dự án 200 tỉ đồng, một năm doanh nghiệp phải trả 24 tỉ tiền lãi, nếu pháp lý kéo dài đến 3 năm thì doanh nghiệp phải trả hơn 70 tỉ tiền lãi. Chưa kể, tiền sử dụng đất thay đổi rất nhiều so với tính toán ban đầu khi các Luật/chính sách thay đổi. “Với các chi phí này, doanh nghiệp muốn làm nhà giá rẻ cũng không được”, vị này nhấn mạnh.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 4 (TP.HCM cũ) cũng thừa nhận, một dự án mới, từ lúc mua đất đến khi bán hàng nhanh nhất cũng mất 2 năm mới xong pháp lý. Nếu doanh nghiệp tự đi thỏa thuận đền bù còn mất nhiều thời gian hơn nữa.
“Doanh nghiệp rất khó mua đất sạch vì khan hiếm và giá cao. Một quỹ đất đủ lớn, phù hợp quy hoạch, không có đất xen cài, nhất là những dự án có chủ trương đầu tư, các doanh nghiệp thậm chí tranh nhau mua nên chủ đất hét giá. Với các chi phí này, giá bất động sản không thể không tăng”, vị Tổng giám đốc bày tỏ.
Không tăng giá doanh nghiệp sẽ lỗ nặng
Nhiều doanh nghiệp bất động sản bị mắc kẹt: Nếu giảm giá hoặc bán bằng giá ban đầu dự tính thì sẽ lỗ nặng, còn tăng giá thì khó thanh khoản. Theo đó, gần đây, thị trường ghi nhận một số trường hợp có quỹ đất nhưng không muốn xây dựng mà tìm đối tác chuyển nhượng. Thậm chí, một số doanh nghiệp xin trả lại dự án sau nhiều năm vì vướng định giá đất.
Trường hợp của Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) có văn bản xin chấm dứt đầu tư dự án Eco Smart City Thủ Thiêm là một ví dụ điển hình. Lý do, dự án dù được giao đất từ năm 2017 nhưng đến nay mới định giá đất. Số tiền sử dụng đất được tính tại thời điểm này tăng lên đến 16.190 tỉ đồng. Chưa kể, dự án kéo dài 8 năm do bị vướng thanh tra chung tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, nhưng chủ đầu tư vẫn bị phạt số tiền chậm nộp 5,4%/năm theo quy định trong Nghị định 103/2024.
Việc Tập đoàn Lotte đòi trả lại dự án ở Thủ Thiêm không chỉ nằm ở số tiền sử dụng đất mà sâu xa hơn là cho thấy một thực tế: Định giá đất vẫn là nút thắt lớn nhất của môi trường đầu tư đô thị Việt Nam. Hiện nay các luật liên quan đến đất đai, từ luật Đất đai, luật Đầu tư, đến luật Đấu thầu... đang tồn tại nhiều điểm giao cắt, thiếu tính đồng bộ.
Cùng một dự án, có thể áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau: thặng dư, so sánh, chi phí, thu nhập… nhưng lại không có cơ chế nào để đưa ra một chuẩn chung đủ sức thuyết phục. Chính sự thiếu nhất quán này khiến cơ quan quản lý lo ngại, không ai dám quyết. Vì thế, hồ sơ bị treo nhiều năm, tạo thành gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp bất động sản.
Có thể thấy, vấn đề định giá đất gỡ mãi mấy năm nay nhưng vẫn là nút thắt khiến hàng loạt dự án đình trệ, dở dang, chi phí đội lên, tác động đến giá thành sản phẩm bán ra thị trường.
Mới đây, TP.Hồ Chí Minh đã kiến nghị cho phép áp dụng cơ chế bảng giá đất nhân hệ số K để xử lý 100 dự án tồn đọng kéo dài trong giai đoạn từ năm 2005 - 2014. Đây là một bước tiến so với cách làm lâu nay, giúp rút ngắn thời gian.
Cần có giải pháp
Đưa ra giải pháp cho thị trường, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản nhấn mạnh, cần có cơ chế đặc biệt để các bộ, ngành cùng địa phương phải phối hợp với nhau tìm cách giải cứu hàng trăm dự án cũ đang tồn đọng, trùm mền do định giá đất, các vướng mắc pháp lý khác.
Đồng thời có chính sách khuyến khích, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đối với người dân, cần "cởi trói" cho cá nhân tách thửa, giảm tiền sử dụng đất để cung cấp thêm nguồn cung đất nền giá rẻ ra ngoài thị trường.
Thị trường bất động sản nhiều giải pháp cụ thể, trong đó, đơn giản hóa thủ tục pháp lý; giảm giá đất, thuế, phí, lệ phí liên quan bất động sản; kiểm soát giá vật liệu xây dựng...
Chính quyền phải định giá đất ngay khi có quyết định giao đất để chủ đầu tư chủ động đăng ký giá bán căn hộ khi triển khai. Nhà nước cần hỗ trợ đầu tư hạ tầng giao thông, điện nước, viễn thông kết nối để giảm chi phí phát triển dự án đối với hạ tầng xã hội.
Một trong những khâu quan trọng nhất là đơn giản hóa quy trình phê duyệt, cấp phép, lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và có thể chuyển từ tiền kiểm hiện nay rất mất thời gian sang hậu kiểm để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.
Bên cạnh đó, cần có chính sách kiểm soát đầu cơ, thổi giá, tránh kích cầu ảo bằng cách minh bạch thông tin đấu giá đất; kiểm soát tài chính, tín dụng cho các chủ đầu tư. "Chính sách thu tiền sử dụng đất hiện nay quá cao, cộng với chi phí vật tư, nhân công tăng do khan hiếm vì đang khởi công nhiều công trình thì việc giảm giá nhà như Thủ tướng kỳ vọng là sẽ còn rất xa vời", một chuyên gia trong ngành nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, đã đến lúc cần xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất minh bạch, cập nhật theo thị trường. Thành lập cơ quan định giá đất độc lập, tách bạch khỏi cơ quan quản lý để tránh chuyện "vừa đá bóng vừa thổi còi".
