Theo đó, tại điều 27 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực.
Dự thảo chủ yếu quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận (sổ hồng), đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Đây mới là dự thảo đang lấy ý kiến đến ngày 10/8/2026, chưa được Quốc hội thông qua. Hiện tại, người dân chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất vẫn phải tuân thủ khoản 3 điều 27 luật Đất đai 2024.
Định hướng này được đặt ra với kỳ vọng cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí và thời gian cho xã hội. Tuy nhiên, theo ý kiến của những người trong cuộc, việc loại bỏ công chứng bắt buộc liệu có thực sự giải quyết được bài toán chậm trễ, hay tiềm ẩn những rủi ro pháp lý cho người dân?
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, vấn đề đáng quan tâm nhất khi bãi bỏ công chứng bắt buộc không phải là việc người dân tiết kiệm được một khoản chi phí hay giảm được một thủ tục hành chính, mà là cơ chế nào sẽ thay thế chức năng kiểm soát rủi ro mà công chứng hiện đang đảm nhiệm.
Theo Luật sư Cường, công chứng thực chất là một cơ chế phòng ngừa tranh chấp. Trước khi giao dịch được xác lập, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện của các bên, thẩm quyền đại diện, tình trạng tài sản chung và tính hợp pháp của hồ sơ. Đây là những yếu tố có ý nghĩa quyết định đối với hiệu lực của giao dịch nhưng không phải lúc nào cũng có thể được xác minh thông qua dữ liệu điện tử hoặc hồ sơ hành chính.
Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Quynh, Hãng luật Hưng Yên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho hay, công chứng viên là hàng rào pháp lý đầu tiên giúp kiểm tra năng lực hành vi, quyền định đoạt, giấy tờ thật giả, tài sản chung riêng, tình trạng tranh chấp... Bỏ công chứng đồng nghĩa với việc dỡ bỏ hàng rào này, khi đó "khoảng trống" trách nhiệm sẽ do ai gánh vác?
Vị này cho rằng, sẽ có hai kịch bản bế tắc xảy ra khi bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai. Đầu tiên là đẩy trách nhiệm sang Văn phòng Đăng ký đất đai. Tuy nhiên, cán bộ địa chính không đủ năng lực, thẩm quyền thẩm định tính hiệu lực của hợp đồng dân sự.
Thứ hai là chuyển sang kiểm soát sau, khi áp dụng mô hình tự chịu trách nhiệm khi hạ tầng dữ liệu và bảo hiểm quyền sở hữu chưa đủ điều kiện. Việc bỏ thủ tục hành chính mà thiếu cơ chế thay thế sẽ đẩy toàn bộ rủi ro về phía người dân, khiến Tòa án sẽ bị quá tải. Nếu dự thảo thông qua việc bỏ công chứng bắt buộc mà không có giải pháp bù đắp, thị trường và xã hội sẽ phải đối mặt với các nhóm hệ lụy lớn, bùng nổ vi phạm pháp lý và tội phạm lừa đảo.
"Đáng nói hơn, bỏ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai sẽ gây bất ổn cho hệ thống ngân hàng và thị trường tài chính. Bởi ngân hàng nhận thế chấp bất động sản dựa trên giao dịch mua bán của khách hàng. Nếu hợp đồng mua bán ban đầu bị vô hiệu do vi phạm pháp luật, hợp đồng thế chấp của ngân hàng cũng đứng trước nguy cơ vỡ trận, tạo ra nợ xấu dây chuyền", ông Quynh nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Hồ Phương Vinh, Trưởng phòng Công chứng số 1 TP. Hồ Chí Minh cũng cho biết, công chứng không đơn thuần là một thủ tục hành chính để xác nhận chữ ký. Trong mỗi giao dịch bất động sản, công chứng mang lại những giá trị bảo vệ thiết thực đối với quyền lợi tài sản của người dân.
Công chứng còn có chức năng bảo vệ sự tự nguyện và người yếu thế, bằng cách công chứng viên trực tiếp kiểm tra năng lực hành vi dân sự, đánh giá ý chí tự nguyện của các bên và phát hiện kịp thời các dấu hiệu bị ép buộc, lừa dối hay thao túng. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc bảo vệ những nhóm người yếu thế như người cao tuổi, người thiếu hiểu biết pháp luật, hay người bị hạn chế năng lực hành vi.
Cũng theo ông Vinh, công chứng viên còn giúp người dân thẩm định tình trạng pháp lý tài sản và ngăn ngừa lừa đảo. Cụ thể qua kiểm tra quyền định đoạt tài sản, tình trạng pháp lý của bất động sản, đối chiếu nhân thân để ngăn chặn các hành vi giả mạo giấy tờ hay một nhà đất lại bị bán cho nhiều người.
Theo bà Trần Thị Hằng, Phó ban chuyên môn Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, việc dự thảo luật Đất đai sửa đổi không còn quy định tại điều 27 điều kiện hợp đồng, văn bản về quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực không đồng nghĩa với việc Nhà nước đã quyết định bãi bỏ công chứng bắt buộc. Đây mới là dự thảo và cũng cần xem xét tổng thể cũng như mối quan hệ với bộ luật Dân sự và luật Công chứng trước khi Quốc hội thông qua.
Nếu loại bỏ công chứng bắt buộc, cơ quan đăng ký đất đai chỉ xác nhận trên hồ sơ hành chính mà không gánh vác trách nhiệm bồi thường tài chính thì có khả năng gây ra nguy cơ tranh chấp phát sinh cao hơn. Khi xảy ra lừa đảo hay giao dịch bị tòa án tuyên vô hiệu, lúc này khoản chi phí rất nhỏ mà người dân tiết kiệm ban đầu khi không đi công chứng sẽ biến thành tổn thất lớn hơn nhiều cho các vụ kiện tụng kéo dài.
Theo các Luật sư và chuyên gia, cắt giảm thủ tục là hướng đi cần thiết, nhưng bãi bỏ công chứng không đồng nghĩa với việc bỏ qua khâu soát xét an toàn pháp lý. Đổi mới chỉ thực sự hiệu quả khi chúng ta hoàn thiện đồng bộ, khi dữ liệu đất đai quốc gia số hóa theo thời gian thực, Luật Bảo hiểm rủi ro bất động sản và chữ ký số toàn dân. Khi những trụ cột này chưa sẵn sàng, việc bỏ “người gác cổng” công chứng sẽ là một bước đi mạo hiểm cho cả người dân lẫn Nhà nước.
