Câu chuyện 1: Thu nhập 25 triệu đồng/tháng, muốn vay 1,5 tỷ đồng để mua căn nhà 2,5 tỉ đồng
Hồng Nhung (25 tuổi) làm MC kiêm biên tập tại một công ty truyền thông ở Hà Nội với mức lương 17-20 triệu đồng/tháng tùy hiệu suất. Cô nhận thêm 1-2 công việc cuối tuần kiếm thêm 1,5-2 triệu, đưa tổng thu nhập lên 25-28 triệu đồng/tháng. Hiện Nhung thuê trọ với chi phí 4,5 triệu/tháng và sinh hoạt phí 5 triệu cho ăn uống, chăm sóc cá nhân.
Số tiền còn lại Nhung dành để tiết kiệm. Mục tiêu của Nhung là sở hữu căn hộ 1 phòng ngủ diện tích khoảng 45 m2 tại khu vực Long Biên, với mức giá dự kiến 2,5 tỷ đồng. Gia đình hỗ trợ 500 triệu, Nhung có khoản tiết kiệm 500 triệu, vay 1,5 tỷ.
Nhung tìm hiểu lãi suất vay thế chấp ngân hàng ở Việt Nam trong năm 2025 dao động khoảng từ 5% đến 10%/năm. Đối với khoản vay 1,5 tỷ đồng để mua nhà, mức lãi suất khoảng 7%/năm. Cô dự tính phải trả 11,8 triệu/tháng trong vòng 20 năm để trả hết nợ.
Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia tư vấn bất động sản đã phân tích về trường hợp của Hồng Nhung.
Theo ông Kiên, với kế hoạch đưa ra, Hồng Nhung đã có một số sai lầm nghiêm trọng như tính toán chưa đủ chi phí sinh hoạt, không chừa lại 1 khoản chi phí dự phòng, đặc biệt là việc giả định lãi suất cố định ở mức 7%/năm.
Trước hết, chi phí sinh hoạt 5 triệu/tháng (khoảng 170.000 đồng/ngày). Nhung cần tính thêm các khoản như hội họp bạn bè, sinh nhật, đám cưới, cà phê, giải trí, xem phim, đi chơi... Những chi phí này có thể làm tăng tổng sinh hoạt lên đáng kể, ảnh hưởng đến số tiền tiết kiệm hàng tháng.
Với thu nhập 25-28 triệu đồng/tháng, sau khi trừ chi phí thuê trọ 4,5 triệu và sinh hoạt 5 triệu (tổng khoảng 10 triệu/tháng), Nhung còn khoảng 15 triệu đồng/tháng.
Ông Kiên dành lời khuyên: Nhung nên trích ra 30% số tiền này (khoảng 4 triệu) vào quỹ dự phòng để đối phó với các rủi ro bất ngờ, thay vì dùng hết để trả nợ ngân hàng. Như vậy, số tiền thực tế có thể dùng để thanh toán gốc và lãi hàng tháng chỉ còn khoảng 11 triệu đồng.
Với mức 11 triệu đồng/tháng này, dựa trên lãi suất phổ biến hiện tại: hai năm đầu được khuyến mãi ở mức 7%-8%/năm, sau đó thả nổi khoảng 11%/năm, Nhung chỉ đủ khả năng vay an toàn khoảng 950 triệu đồng, với kỳ hạn 15 năm.
Hiện Nhung có vốn tự có 1 tỷ đồng (bao gồm tiết kiệm 500 triệu và hỗ trợ từ gia đình 500 triệu), nên tổng ngân sách mua nhà an toàn không nên vượt quá 2 tỷ đồng. Nếu vay đến 1,5 tỷ như kế hoạch, tổng sẽ vượt hơn 500 triệu, tức là vượt 50% so với cơ cấu tài chính an toàn, điều này có thể khiến bạn rơi vào tình trạng áp lực tài chính nặng nề.
Theo ông Kiên, sai lầm lớn nhất trong tính toán của Nhung là việc lấy mốc lãi suất cố định 7%/năm cho toàn bộ khoản vay 1,5 tỷ trong 20 năm, dẫn đến ước tính trả 11,6 triệu/tháng. Thực tế, lãi suất vay thế chấp không cố định như vậy.
Nó thường chia làm hai giai đoạn: giai đoạn khuyến mãi từ 1-3 năm đầu (lãi suất từ 5,5% đến 9%) tùy ngân hàng và thời gian cố định), và giai đoạn sau đó sẽ thả nổi từ 9% đến 13%/năm, tùy theo biến động thị trường và chính sách mỗi ngân hàng. Vì thế, nếu chưa tính đến mức lãi suất cao hơn sau thời gian khuyến mãi. Khoản trả hàng tháng có thể tăng vọt, vượt quá khả năng chi trả của bạn.
“Tóm lại, tôi khuyên Nhung nên tính toán lại khả năng trả nợ một cách cẩn thận như rủi ro trong công việc, ví dụ biến động thu nhập từ job freelance, chi phí sinh hoạt thực tế, khoản dự phòng để dành, và đặc biệt là lãi vay ngân hàng. Hãy xem xét giảm quy mô vay dưới 1 tỷ, chọn căn hộ với ngân sách dưới 2 tỷ”, chuyên gia này nhấn mạnh.
Câu chuyện 2: Thu nhập 21 triệu, muốn vay 1,5 tỷ đồng để mua căn nhà 3 tỷ đồng
Minh Tuấn (25 tuổi) làm IT tại TP.HCM với mức lương khởi điểm 18 triệu đồng/tháng, thuê trọ với chi phí 3 triệu/tháng và tiền điện nước khoảng 1 triệu. Anh gửi biếu bố mẹ 2 triệu/tháng. Các khoản sinh hoạt như xăng xe, ăn uống 4 triệu/tháng, thức ăn bố mẹ ở quê gửi lên.
Sau giờ làm, Tuấn nhận thêm công việc gia sư theo hình thức 1-1, mức giá 180.000 đồng/buổi. Thu nhập từ việc này khoảng 2,8 triệu đồng/tháng. Tuấn dự kiến mức lương công việc chính tăng thêm 2-3 triệu/năm nếu duy trì phong độ tốt.
Bố mẹ Tuấn dự định hỗ trợ anh 1 tỷ đồng để mua nhà, phần còn lại anh đã tích lũy được 300 triệu và tính sẽ vay thêm ngân hàng. Với mức giá căn hộ từ 2-3 tỷ, Tuấn ước tính cần khoảng 5-6 năm nữa sẽ trả hết nợ cho căn nhà đầu tiên.
Chuyên gia Lê Quốc Kiên phân tích về trường hợp của Minh Tuấn:
Với kế hoạch của Minh Tuấn, cũng có 3 lỗi tương tự Nhung khi có thể tính chưa đủ chi phí sinh hoạt, dồn hết tiền còn dư sau khi trừ chi phí sinh hoạt để trả ngân hàng mà không để lại một khoản dự phòng, dẫn đến tính nhầm thời gian có thể trả hết nợ.
Trước hết, chi phí xăng xe, ăn uống 4 triệu/tháng (khoảng 130.000 đồng/ngày), chưa rõ đã bao gồm các khoản chi khác như: hội họp bạn bè, sinh nhật, đám cưới, cà phê, giải trí, xem phim, đi chơi...
Tiếp theo, giả định chi phí sinh hoạt 4 triệu/tháng đang tính đã đủ, tổng thu nhập 21 triệu của bạn (18 triệu đồng/tháng từ công việc IT, 2,8 triệu đồng/tháng từ việc gia sư), sau khi trừ chi phí thuê trọ (3 triệu), điện nước (1 triệu), gửi biếu bố mẹ (2 triệu) và sinh hoạt (4 triệu), Tuấn còn dư khoảng 11 triệu đồng/tháng.
“Tôi khuyên bạn nên trích 3 triệu đồng vào quỹ dự phòng để phòng ngừa rủi ro, thay vì dùng toàn bộ số tiền để trả nợ ngân hàng”, ông Kiên dành lời khuyên.
Như vậy, số tiền thực tế Tuấn có thể dùng để thanh toán gốc và lãi hàng tháng chỉ còn khoảng 8 triệu đồng. Mức này đủ trả cho khoản vay khoảng 700 triệu đồng, với kỳ hạn 15 năm (giả định lãi suất khuyến mãi 7%-8%/năm trong 2 năm đầu, sau đó thả nổi khoảng 11%/năm).
Tuấn có vốn tự có là 1,3 tỷ đồng (bao gồm 1 tỷ từ bố mẹ và khoản tích lũy cá nhân), nên tổng ngân sách mua nhà an toàn chỉ nên ở mức 2 tỷ đồng. Nếu mua căn hộ vượt 2 tỷ, lên tới 3 tỷ như dự tính, tổng số tiền vay có thể lên tới 1,5 tỷ, vượt gấp đôi mức an toàn, khiến cơ cấu tài chính của Tuấn mất cân đối và dễ rơi vào áp lực tài chính.
Một sai lầm lớn trong kế hoạch của Tuấn là dự tính chỉ mất 5-6 năm để trả hết nợ cho khoản vay. Với số tiền 8 triệu đồng/tháng, Tuấn sẽ cần tới 15 năm để trả hết khoản vay 700 triệu đồng, chứ không phải 5-6 năm.
Để trả hết khoản vay 700 triệu trong 6 năm, Tuấn cần chi trả từ 12 triệu đồng/tháng (trong 2 năm đầu khuyến mãi) đến 13 triệu đồng/tháng (sau khi hết thời gian khuyến mãi). Hiện tại, thu nhập của bạn chưa đủ để đáp ứng mức chi trả này. Tuấn chỉ nên chọn căn hộ trong tầm ngân sách 2 tỷ và sẵn sàng với bài toán cần 15 năm để trả hết nợ vay. Nếu muốn mua căn hộ giá trị cao hơn hoặc rút ngắn thời gian trả nợ thì thu nhập của Tuấn cần tăng lên.
