Đề xuất cơ chế hỗ trợ thiết thực cho các dự án cải tạo chung cư cũ

Vừa qua, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tư pháp và Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và dự thảo Luật Nhà ở. Trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội và chuyên gia, VCCI đã tổng hợp và gửi kiến nghị góp ý đối với dự thảo Luật Nhà ở.

Lãm rõ nguyên tắc xác định hệ số K

Theo đo, đối với Chương VII của dự thảo Luật Nhà ở, gồm các quy định từ Điều 97 đến Điều 109 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, VCCI cho rằng vẫn còn một số nội dung cần được tiếp tục hoàn thiện.

Cụ thể, vấn đề đầu tiên cần được xem xét là cơ chế xác định hệ số K. Điều 105 của dự thảo hiện mới yêu cầu phương án bồi thường, tái định cư phải xác định hệ số K, nhưng chưa quy định các nguyên tắc xác định, căn cứ tính toán, giới hạn áp dụng hoặc cơ chế xử lý trong trường hợp chủ đầu tư và chủ sở hữu không đạt được thỏa thuận.

VCCI nhận định đây là nội dung tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân cũng như nhà đầu tư, đồng thời là vấn đề có nguy cơ phát sinh tranh chấp lớn nhất trong quá trình cải tạo chung cư. Do đó, Luật cần quy định khung nguyên tắc cơ bản thay vì giao toàn bộ nội dung này cho Chính phủ hướng dẫn.

Từ đó, VCCI đề xuất bổ sung quy định tại Điều 105 theo hướng: trường hợp chủ đầu tư và chủ sở hữu không đạt được thỏa thuận về hệ số K sau thời hạn theo quy định của Chính phủ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ quyết định hệ số K trên cơ sở kết quả tư vấn định giá độc lập và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ sở hữu nhà chung cư và nhà đầu tư.

Ngoài ra, VCCI cũng cho rằng quyền lựa chọn phương án bồi thường của người dân chưa được bảo đảm đầy đủ. Theo Điều 104 của dự thảo, chủ sở hữu có thể lựa chọn nhận nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định nguyên tắc xác định giá trị quy đổi hoặc phương pháp so sánh giá trị giữa các phương án bồi thường. Theo VCCI, điều này khiến quyền lựa chọn mới chỉ mang tính hình thức, bởi người dân chưa có cơ sở để đánh giá phương án nào bảo đảm tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Linh hoạt cơ chế lựa chọn chủ đầu tư

Bên cạnh cơ chế bồi thường, VCCI cũng góp ý đối với quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo Điều 103 của dự thảo, chủ đầu tư được lựa chọn thông qua Hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, quy định hiện chưa xác định tỷ lệ biểu quyết để thông qua việc lựa chọn chủ đầu tư, cũng như chưa có cơ chế xử lý trong trường hợp hội nghị không đạt được sự đồng thuận.

Theo VCCI, khoảng trống này có thể kéo dài quá trình lựa chọn chủ đầu tư và làm phát sinh tranh chấp trong quá trình triển khai trên thực tế. Vì vậy, VCCI kiến nghị bổ sung quy định tại Điều 103 theo hướng xác định rõ tỷ lệ biểu quyết tối thiểu để Hội nghị nhà chung cư thông qua việc lựa chọn chủ đầu tư, chẳng hạn trên 50% tổng số chủ sở hữu hoặc đại diện chủ sở hữu. Đồng thời, cần quy định cơ chế xử lý khi hội nghị không đạt được tỷ lệ đồng thuận nhằm bảo đảm tính minh bạch và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Một nội dung khác được VCCI nhấn mạnh là cơ chế hỗ trợ tài chính cho các dự án cải tạo chung cư cũ. Theo VCCI, trên thực tế, nhiều dự án có hiệu quả tài chính thấp do bị khống chế các chỉ tiêu quy hoạch, trong khi phần diện tích thương mại còn lại sau khi bố trí tái định cư không đủ để bù đắp chi phí đầu tư.

Trong bối cảnh đó, việc chỉ miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất là chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư tham gia. Dự thảo cũng chưa bổ sung các cơ chế hỗ trợ linh hoạt như hỗ trợ đầu tư hạ tầng, hỗ trợ tài chính hoặc khai thác quỹ đất khác nhằm tạo nguồn lực thực hiện dự án.

Để tăng tính khả thi, VCCI đề xuất bổ sung khoản mới tại Điều 103 theo hướng: đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có ý nghĩa về chỉnh trang, tái thiết đô thị hoặc không bảo đảm hiệu quả tài chính theo phương án đầu tư, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quyết định các cơ chế hỗ trợ bổ sung.

Các cơ chế này có thể bao gồm hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hỗ trợ tài chính hoặc các hình thức hỗ trợ khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án.